囤房1.3万亿！中国“最大炒房团”要清仓走人？刚看到一组数据时，不少人都吓了一跳：有机构统计，国内手握大量房产、总市值超1.3万亿的“最大炒房团”，最近正密集抛售手头的房源，从一线城市的写字楼到三四线的住宅项目，动作频频。要知道，这可不是普通投资客囤个十几套房子的规模，1.3万亿相当于部分省份一年的GDP总量，这样的“清仓”动作，到底会给楼市带来什么影响？可能有人会问，这1.3万亿的囤房主体，到底是谁？不是咱们常说的“温州炒房团”这类个人群体，而是以房地产企业和专业投资机构为主的“大玩家”。根据央行2024年发布的房地产金融报告，截至2024年底，国内房企自持的待售房源和已建成未出售的项目，总市值就超过了1万亿，再加上一些机构投资者持有的商业地产，合计规模刚好接近1.3万亿。这些“玩家”当年入场时，正是房地产最火的那几年，连华为创始人任正非都曾在公开场合感慨过，“要是当初选择做个包工头，挣钱可能比搞科技还快”，足以见得当时房地产行业的利润有多诱人。那时候不少房企和机构都抱着“房价永远涨”的想法，疯狂加杠杆拿地建房。比如某头部房企在2018-2020年期间，光是在一二线城市拿下的住宅用地，就够开发近百万套房子，这些项目有的建成后没及时出售，有的则捂在手里等着涨价，慢慢就成了“囤房”。机构投资者也没闲着，2019-2021年，不少私募产品专门募集资金收购写字楼和商铺，甚至有项目刚交房就被机构整栋买下，再拆分出租或转售，靠差价赚钱。那几年，市场上流传着“买套房比开公司靠谱”的说法，连普通上班族都想着凑钱买房投资，更别说手握大资金的企业和机构了。可从2022年开始，风向慢慢变了。先是“三道红线”政策收紧了房企的融资渠道，不少企业手里的资金周转不过来，只能靠卖房子回笼资金。接着是二手房市场挂牌量激增，国家统计局2025年1-6月的数据显示，全国100个重点城市的二手房挂牌量同比增加了23%，供大于求的情况下，房价很难再像以前那样暴涨。这时候，那些手握大量房源的“大炒房团”才发现，手里的房子从“香饽饽”变成了“烫手山芋”。比如某房企在2025年5月，一口气转让了上海三个住宅项目的股权，转让价格比当初拿地时的成本价还低了5%，就是为了快速拿到现金偿还债务。还有一家机构在2025年上半年，抛售了北京、深圳的5栋写字楼，成交均价较2021年的高点下跌了近两成。可能有人会疑惑，这些“大炒房团”为啥现在急着清仓？核心原因就两个：资金压力和市场预期变了。对房企来说，近几年到期的债务越来越多，根据克尔瑞2025年发布的房企债务报告，2025年全年房企到期债务规模超过5000亿元，而很多企业的销售回款跟不上，只能靠出售自持房源来“救火”。对机构投资者来说，商业地产的租金回报率也在下降，比如一线城市的写字楼空置率从2021年的15%涨到了2025年的22%，租金连续三年下跌，拿着这些房产不仅不赚钱，还要承担物业费、税费等成本，不如趁早卖掉止损。更关键的是，市场对房地产的认知已经变了。以前大家觉得“买房稳赚不赔”，现在越来越多人明白，房地产的“金融属性”正在减弱，“居住属性”才是核心。就像2025年上半年，不少城市推出的“保交楼”政策，重点都是让房企把建好的房子交给购房者，而不是捂着涨价；还有各地优化限购政策，也是为了满足刚需和改善型住房需求，不是鼓励炒房。在这种大背景下，“大炒房团”继续囤房已经没有意义，清仓走人成了必然选择。不过，这种“清仓”也不全是坏事。对普通购房者来说，房企和机构抛售的房源，往往价格会比市场价低一些，而且不少是现房，能避免“烂尾”风险。比如2025年6月，某房企在杭州抛售的一批住宅，均价比周边小区低了12%，还支持公积金贷款，很快就被刚需购房者抢光了。但也要注意，部分抛售的房源可能存在产权瑕疵，或者位置较偏，购房者还是要仔细甄别。从更长远来看，“大炒房团”的退场，其实是房地产市场回归理性的信号。过去二十年，房地产过度依赖“炒房”拉动，不仅推高了房价，还挤占了实体经济的资金（比如不少企业把钱投到房地产，而不是研发和生产）。现在这些“大玩家”离开，能让房地产更多地服务于“居住”需求，也能让资金流回实体经济，这对整个经济的健康发展其实是好事。
