上海楼市最近又掀起了价格新高。金陵华庭新盘开盘，均价20万/㎡，顶楼复式单价32.68万/㎡，总价2.8亿。这已经不是简单的豪宅，而是进入了天价豪宅时代。

2024年上海豪宅单价普遍在20万左右，中海顺昌玖里21.4万，翠湖天地六期28万，陆家嘴滨江凯旋门最高30.22万。2025年，保利世博天悦以30.27万刷新纪录，仅三个月后，嘉里建设的金陵华庭就突破了32万。广州鹏瑞1号更甚，单价56.5万/㎡，总价12.2亿。

豪宅的销售速度也令人咋舌。金陵华庭首期158套房，3小时售罄，入账92.34亿。这背后是超高净值人群的避险需求。经济不确定性增加，豪宅成为实物黄金。但这种热度主要集中在顶层复式等稀缺资源上，一栋楼也就一两套。

与豪宅市场的火热形成鲜明对比的是普通住宅市场的疲软。今年前7个月，上海新房销售面积同比下降4%，销售额下降6.5%。70城房价数据中，新房仅3个城市上涨，二手房全军覆没。上海新房价格微涨，主要是豪宅拉高了平均值。

北京豪宅最高18万/㎡，远低于上海。李嘉诚在北京的项目备案价9.07-9.97万/㎡，实际销售价降至7万左右，还搞了差价补贴。北京楼市比上海卷得多，降价促销已成常态。

豪宅价格能持续攀升，主要因为两个因素： 限价放开后开发商自主定价，以及稀缺性推高溢价。顶层复式、景观资源、私密性等，都成为高价的支撑点。但这种高价只是少数，一栋楼也就一两套。

普通住宅市场则面临去化压力。上海二手房库存已突破17万套，总价300万以下房源占比近半。300万以下房源成交占比升至54.86%，刚需成为市场稳定器。而豪宅市场却在不断刷新纪录。

市场分化已成定局。核心城市的核心地段核心户型仍是保值增值首选，但代表不了整个市场。豪宅热卖不等于市场整体回暖，抢豪宅和抢普通住宅是两个概念。

值得注意的是，今年上半年上海总价3000万以上新房成交1096套，全年预计2000套，而去年全年1500多套。总价过亿豪宅上半年成交19套，15套在上海。豪宅在一线城市井喷，但普通住宅市场仍在调整。

楼市分化已成常态，豪宅价格的天花板，可能真的没有。但对普通人而言，与其关注那些32万/㎡的豪宅，不如关注自己能负担得起的房屋。理性看待市场才是正道。