1️⃣ 海淀是产业和学区双强，产业溢价消化了学区溢价，高流动性支撑下，房价升值预期是最足的。这意味着，海淀的学区房增值和功能性甚至要强于东西城，其次要紧靠产业区，比如西北旺、永丰和西二旗。最后预算不够的，可以去清河、西三旗和马连洼。 2️⃣ 在北京，适合你的房子可能不到1%，首先90%的房子不太适合，太远的不要，太老的不要，太贵的不要，经过这样的盘点，适合你的房子可能不到1%。 3️⃣ 朝阳虽然不敌海淀，但依旧是北京的核心改善集中地。首先价值最高的是太阳宫，有学区和产业支撑。其次望京，产业商业教育自成一体；新北苑，承接望京外溢；奥森、双井、朝青，改善板块；常营、东坝，刚需上车板块。 4️⃣ 北京首付x (3-5) 是咱们的看房范围，大部分人不知道自己能力范围的，买房前要做好规划，先看现金2倍的房子，作为垫脚石，再看3倍的房子作为咱们的重要关注区间，最后看4-5倍的房子，结合自己能力、欲望进行最后决定。 5️⃣ 丰台非常看好丽泽板块，商务区发展很好，其次是六里桥、草桥、玉泉营、马家堡；丰台科技园人气很旺，南城产业核心地带，最后新房可以重点看丽泽和新宫。 6️⃣ 经过2020-2025年的市场演变，北京楼市的分化已经相当明显，在选择房源时，首先关注商圈，其次是小区，然后才是小区内部和具体房源。 7️⃣ 选房看一下每个片区的楼龄中位数，低于中位数楼龄的小区大概率涨幅不会怎么好。 8️⃣ 昌平，本质是在买和海淀的价差+距离。最看好朱辛庄，靠近海淀、两条地铁、自有产业，关键是新。其次是龙域、回龙观；再次是北七家和未来科学城。最后是天通苑、沙河、南邵。 9️⃣ 东城、西城、朝阳、海淀，这四个区是我们最应该花时间的地方。买房优先考虑东城、西城、朝阳、海淀，预算够不上的另外说。 1️⃣0️⃣ 大兴，产业能力较弱，房产升值有限，适合刚需，围绕着地铁和次新房去买，预算可以去看西红门高米店板块，预算不够去看枣园黄村板块。 1️⃣1️⃣ 石景山，价值也围绕着海淀，学区选鲁谷，次新选择古城，围绕着一号线和六号线做价值配置。 1️⃣2️⃣ 通州首选运河三角区；房山首选长阳；顺义沿着15号线买，越靠近朝阳越好。