上海楼市，正在分层。

未来可能会同时出现两个“100万”：市中心100万一平米，和郊区100万一套房。

这不是危言耸听，而是超大城市发展的必然——房价分层，早已在国际大都市反复上演。

看纽约曼哈顿，东京港区，核心区房价一路绝尘，外围区域持续承压。

上海，正在走上同样的路。

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天花板，是用来打破的。

先看两个新房项目。

一个是上海的：

黄浦区外滩街道，嘉里金陵华庭二期，建面约360-875㎡大平层，共计120套房源。

本批入市均价20.5万/㎡，套均总价约8203万元。

其中，T2东边套865㎡的顶复总价约2.83亿元，单价达32.68万/㎡，超过保利世博天悦30.27万元/㎡的最高单价，刷新上海新房大平层单价纪录。

一个是东京的：

麻布台HillsResidenceB，2025年10月竣工的新房。

其中一套，建筑面积约163㎡，价格18亿日元（8756万人民币），单价约53.7万人民币/㎡。

图源：网络

同东京、纽约、伦敦这些世界级城市一样，上海顶级豪宅的价格支撑主要来自三方面：

第一是稀缺地段抢占资源。

陆家嘴、黄浦滨江、西岸滨江等caz土地资源极度有限，吸引全球高净值人群资产配置，竞争推高房价。

第二是产品与服务。

顶级项目，卓越设计、科技应用，定制服务，这些成本都会反映在价格中。

第三是财富积累与通胀效应。全国全球有钱人群体规模扩大，优质不动产需求增加。

上海这一轮房价回调，核心区确实比郊区抗跌，就是因为核心区的购买力比较坚挺。

全国各地的有钱人，江浙沪的富豪，企业家，源源不断来上海买房置业。

上海核心区的塔尖豪宅新房，从购买人身份证来看，基本都来自全国各地，尤其江浙的富人比较多。

还有一些娱乐明星，港台和外籍人士，都是各行业的顶尖群体。

手握资金的高净值人群，永远对对上海真正核心地段的好房子趋之若鹜。

上海壹号院，有效认购买家中，浙江、江苏的买家合计占比约30%，还有持有护照的外籍人士或持有港澳居民来往内地通行证的居民。

徐滨绿城潮鸣东方，套均总价5500万～1.5亿，70%的身份证号来自外地。

陆家嘴太古源的买家，78%来自浙江、江苏及其他区域。

全国和全世界的资金，正在布局上海。

随着中国越来越强大，对外越来越开放，上海核心区的豪宅，价格迟早对标纽约东京。

上海核心区的房子，早就不仅是“房子”。它们是资产、是圈层、是护照。

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然而撕裂早已开始。

过去的上海，房价普涨。

未来，只有分化。

楼市进入“双轨制”：

豪宅归豪宅，一路向上；刚需归刚需，持续承压。

新房和二手，彻底分家。

市区和郊区，差距拉大。

你可能觉得豪宅与你无关。

但另一个趋势，你必须警惕：

东京核心区豪宅单价50万+，但市中心地铁半小时外，100万就能买一套三房。

这个房子可能老一点，破一点，但住丝毫没问题。

上海也在复制这条路：

五大新城、保障房、租赁住房……

轨交不断延伸，外围正在成熟。

年轻人工作三五年，郊区上车不是梦。

我们有强有力的操盘手，价格回调幅度不会那么大。

郊区不会一下子跌到100万一套房，但这可能是一个长期的趋势，而且概率较大。

对于当下的启示就是，手中持有的多余的刚需产品，尤其是拿来投资的，卖房可以提上日程，且提速了。

比如9号线沿线九亭往西的，7号线沿线顾村往北的，诸如此类外环外同质化严重的动迁房，商品房，除自住的都应该考虑出手了。

这类房子，在市场上同质化竞争，未来内卷会更加严重。

未来的上海，富豪精英和普罗大众的房子，价格就是一个天上，一个地下。

类似500万的兰博基尼和5万块的国产车，但是都能开。

而且新房跟新车一样享受溢价，到了二手市场价格可能就要打个折扣，越来越像消费品。

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还是那句话，上海不缺房，但缺“好房”。

老破小、老破大——太多。

好地段、好品质、好服务——太少。

如果你的房子属于：

外环外同质化严重的动迁房、刚需房，无明显稀缺价值。

建议：加速卖出。

这些房子未来只会更难卖。

卖不卖房，取决于你的房产是不是未来10年的主流楼盘。

上海这样的城市，住宅可以分为三个梯队：

底层60%的完全不稀缺住宅类房产；

中层20%的有一定稀缺度改善型房产；

上层10%的头部稀缺房产。

一些不稀缺的房子，因为在买卖市场上没有溢价，所以租售比高，但这样的房子还是要卖掉，房价跌得比租金多。

300万的房子一年贬值5%，那就是15万。

至于买房，如果你对未来收入预期不稳，房子也不是非买不可，量力而行。

4

上海，始终是上海。

即使是现在，国内高净值群体仍然长期看好上海核心区的好房。

虽然上海市区新房持续涨价，但与国际都市横向对比，纽约、东京、伦敦、巴黎的房价水平均已高于上海，所以成长空间反而更加清晰。

作为世界上数一数二大国的顶级城市，上海的未来仍有很多想象空间。

当前市场冷，是情绪冷，不是价值冷。

上海，依然被外媒评为中国最具吸引力城市。

下一个通胀周期到来时，好房子、好地段，还会涨。

就像现在的东京：房价涨、房租涨、食品涨……

这座城市的野心，远未终结。

记住：

买核心，卖边缘。

买好房，卖差房。

别留恋“不稀缺”的资产。

上海永未建成。

机会永远在，但只留给清醒的人。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。