国盛宏观：中国房地产何时见底？ 1. 房地产市场现状与核心问题 • 供给端： • 增量供给下降：2021年以来，新开工面积下降63%，商品房销售面积下降46%，供给随需求调整。 • 库存高企：2024年狭义库存7.5亿平方米（历史高位），广义库存19.3亿平方米，去化周期长（狭义9.3个月，广义24个月）。 • 存量住房充足但结构不均：住房拥有率超90%，人均居住面积42平方米（一线城市偏低），空置率分化（一线7%，三线16%）。 • 需求端： • 刚性需求减少：城镇化放缓，新增城镇人口下降，预计2035年后加速下滑。 • 改善需求主导：“以小换大”“以旧换新”成为主力，但总量仍呈下降趋势。 • 投资需求转负：房价下行导致多套房家庭抛售，年均拖累约1亿平方米。 • 拆迁需求稳定：未来10年年均约1.6亿平方米，但贡献有限。 • 未来趋势：中性情景下，新房销售或从2024年9.7亿平方米降至2035年6.5亿平方米（降33%）。 • 居民债务： • 存量债务合理：杠杆率61.3%（国际中等水平），债务储蓄比1.4倍（低于欧美）。 • 流量压力缓解：偿债收入比从2021年10.9%降至2024年6.8%，接近2017年水平，预计1-2年内回归正常。 • 房价水平： • 居住属性：房价收入比10.1倍（美国6.8倍），仍偏高，但已接近2017年水平，未来1-2年或降至9倍。 • 投资属性：租售比仅2%，显著低于国际水平（4.3%），投资回报率低。 2. 核心结论 • 下行趋势未止：供需失衡、债务压力、房价调整仍需时间，但最快下跌阶段或已过去。 • 政策紧迫性高：地产仍是经济稳定器，需多措并举防止硬着陆。 3. 政策建议 • 供给端： • 严控新增供地，推行现房销售； • 加大存量收储（如保障房、REITs），优化“人地挂钩”机制。 • 需求端： • 松绑一线限购，提高公积金贷款额度； • 提升住房质量（新材料、智能家居），推进城中村改造（专项债支持、房票安置）。 • 债务端： • 继续下调存量房贷利率； • 提高房贷利息个税抵扣额度，探索个人破产制度。 4. 风险提示 • 测算误差：数据假设较多，实际需求或偏离预期； • 政策效果：若刺激力度不足，房价可能加速下跌； • 外部冲击：经济超预期下滑或加剧地产风险。 总结：中国房地产仍处下行通道，但政策干预可缓解短期压力。未来需平衡供需、优化结构，通过“控增量、化存量、提质量”实现软着陆，重点关注一线城市政策放松与债务化解进展。