养老是一种生活方式，也是一种生活态度。当前社会的养老条件、养老观念和养老方式都在悄悄发生变化，工作养老、旅居养老、公益养老、文娱养老……各种积极、健康、有趣的养老生活吸引着还在不断打拼的“待养老人群”。优质的照护服务和温馨舒适的居住环境，无疑是幸福养老生活的重要保障。随着社会养老机构在管理和设施上的进步以及人们养老观念的改变，越来越多的老年人开始选择入住社会养老机构安度晚年。尤其是物质条件较好的高净值人群会面临更多、更优质的选择，如何选择高品质的机构养老成为他们的一道难题。

一

高净值人群选择养老物业

需要考虑的因素

1、医疗

养老机构最重要的功能之一就是可以提供医疗服务。因为有很多老人会有慢性病或者容易产生突发性情况，这种情况下，医疗条件就比较重要。如果养老院附近或是内部配有综合性医院、老年专科医院、康复医院、中医院或是社区医院都是非常好的选择。

2、环境

环境包括外部环境和内部环境。外部自然环境指养老机构所处的地理环境，一个养老项目所在区域的天气、自然风光、社会环境等都是影响养老项目品质的重要因素。例如，一个临近高尔夫球场的养老社区，无疑在环境方面有优势。另外养老社区的内部环境也很重要，大型的养老社区往往在这方面有优势。对于养老人群来说，有些朋友喜欢气候宜人的城市，有些朋友喜欢秀丽古朴的基调，也有朋友喜欢风景如画的地区。如果辛劳一辈子，在退休后可以享受“落霞与孤鹜齐飞，秋水共长天一色”之趣，也不枉此生。

3、配套

丰富的配套能丰富养老人群的生活。有的养老社区配备老年大学、康养会所、医院、KTV、老年商街等各种生活所需场所，老人不出社区生活就能非常丰富。

有的更大型的社区，高尔夫球、保龄球、文化娱乐设施等各种配套更为齐全。比如著名的太阳城，配有医院、康娱中心、银行、泳池、高尔夫球场、网球、篮球、保龄球场地，以及各类具有经营权的俱乐部。

4、服务

养老机构在提供服务方面基本是定制化的，面对不同人群提供的养老服务不同。一般老人可以按活动能力划分为活力老人、半自理老人、失能失智老人，不同类型的老人所需要的服务也是不一样的。高品质的养老机构能够提供各种等级的服务，为不同类型老人提供更美好的生活，也能降低家人的负担。这不仅体现在生活照料上，也体现在医护上，一些养老机构可以为各类老人提供慢性病管理、医护指导等各方面的服务。

5、社交

在有社交社群组织的养老社区内，老年人可以花更多时间做自己喜欢的事情，并且是和一群年纪相仿、志同道合的人一起做。社交方面各高端养老社区基本差距不大，都以老年学习、生活体验为主。

二

中国有哪些类型养老机构

可以选择？

根据投资和运营主体划分，中国的养老机构分为险资投资的养老企业、房地产开发商投资的养老企业以及其他类型养老企业。

1、险资投资的养老机构

险资投资的养老企业最为典型的代表就是泰康人寿。取得首张养老社区资格书的泰康人寿，在紧锣密鼓的布局着全国老龄地产泰康之家，泰康之家主要采用“保单+月费”和“押金+月费”长期持有型模式。

此类模式的优势主要在于保证长期优质服务的同时，能够对项目保持跟踪式管理。目前泰康之家的主要客户来源为保险客户以及养老服务需求客户。押金可帮助公司进行快速的资金回笼，月费及相关日常服务费用用于保证项目正常运转。

图片来源：泰康保险集团官网

2、房地产开发商投资的养老机构

房地产开发商投资养老产业在老年公寓类产品开发上拥有得天独厚的优势。房地产龙头万科、保利在北京、上海等经济较为发达的城市都有布局养老产业。万科的特点是重资产、重医疗，建立“3+N”养老体系矩阵，推出“怡园、随园、嘉园+专业医疗机构”产品体系；保利的特点是重资产，相对轻医疗，全产业链介入养老产业，打造“机构为服务依托、社区为服务场景、居家为服务终端”三位一体中国式养老，提供中高端自理型公寓产品、中介护理型机构、康复护理医院服务产品。

图片来源：万科养老官网

图片来源：保利健投官网

3、其他类型养老机构

除了地产和保险类投资机构，还有一部分医疗运营商及实业集团也试图以创新的模式进入养老这个细分领域。例如，亲和源、山屿海等企业之前也有从事医疗或者养老等相关行业，他们都想以自身的专业为优势涉足或者深耕养老领域。随着医养结合将成为大趋势的观点的提出，市场中就有各类参与者正在积极探索符合中国市场的医养结合模式。

三

高净值人群

如何选择适合自己的养老社区？

1、理解不同机构运营养老机构的商业模式

险资运营养老机构，更多出于通过为客户提供终生服务来获得高额保单和资金运用等角度考虑；房地产开发商投资养老机构，主要出于以社区服务带动企业价值增长和长期投资等角度考虑；医疗机构等进入养老行业，主要是政府政策要求或者产品线延伸；部分个人和机构投资者进入养老服务领域的主要目的在于看好养老行业，希望在新行业中获得壮大发展。

2、高净值人群在选择机构养老社区时需关注的风险点

一般情况下，养老社区产品主要有产权销售、使用权销售、短租三种销售模式。

产权销售模式：部分房地产开发商开发的大型养老社区往往以产权模式销售，可以快速回款，优势是符合中国人购房的习惯。但这类销售产权的往往只是买到房子，省去了房租，后期还需要支付服务费、照护费等费用。

使用权销售模式：购买使用权，就是一次性购买5~20年入住权。选择这种方式，往往租金低于按年缴费，但由于一次性购买长时间的使用权，且没有产权，中途容易产生各种意外，要注意退出机制。同时要关注养老机构的服务有没有可延续性，能不能保持较高的服务质量。

短租模式：短租模式是最常见的，住一个月缴一个月钱，费用往往较高。要关注各项费用上涨的风险。