3月24日，国家发改委发布《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（以下简称“236号文”）。

图片来源：国家发改委官网

“236号文”中，第四条尤为引人关注。为贯彻恢复和扩大消费摆在优先位置的决策部署，研究支持消费基础设施建设，研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

图片来源：国家发改委官网（“236号文”部分节选）

REITs扩容消费商业地产，商业REITs正式开闸。多数市场观点认为这是房地产或实体企业的一个重大利好信号，也是在商业不动产领域迈出的一大步。在发改投资〔2021〕958号文件的附件中，规定了底层资产为仓储物流、园区基础设施、新型基础设施和保障房等类型，同时明确购物中心、酒店、写字楼等商业综合体不在试点范围内。此次新政中明确将消费基础设施纳入REITs试点，充分体现了我国基础设施公募REITs市场服务于民生属性。

在“236号文”还规范了回收资金用途，限制资金流向住宅开发：

一. 不超过30%的净回收资金可用于盘活存量资产项目（新增），不超过10%的净回收资金可用于已上市基础设施项目的小股东退出或补充发起人（原始权益人）流动资金等；

二. 项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。

虽然商业REITs必须和住宅开发在业务和资金端隔离，但新政的实施将提升商业资产的流动性，同时完善持有型物业的退出机制，形成闭环，有助于吸引新资金参与新发展模式，助力房地产行业长期稳健发展。

虽然商业REITs必须和住宅开发在业务和资金端隔离，但新政的实施将提升商业资产的流动性，同时完善持有型物业的退出机制，形成闭环，有助于吸引新资金参与新发展模式，助力房地产行业长期稳健发展。

“236号文”将消费类基础设施建设纳入试点，将为REITs市场带来巨大增量空间。自2020年4月基础设施REITs试点启动以来，各项工作平稳有序推进，市场认可度较高，运行总体平稳。截至2023年2月末，已上市REITs 25只，募集资金超过850亿元，伴随着本次扩容，中国拥有的商业资产预计长期能支撑REITs市场达到万亿级规模。

据CAIC（克而瑞资管）商办数据系统的监测数据，全国建筑面积3万平米以上的购物中心/百货商场约8605个，总建面将近7.3亿平米，其中已开业的项目7031个，开业面积超5.85亿平米。优质的消费基础设施纳入REITs池中后，有助于REITs市场的扩容，进一步获得境内外投资人的认可。

商业地产具有扩张缓慢、融资困难等特征，属于重资产开发的典型模式。此前，由于缺乏较好的退出途径，仅以租赁收入来收回成本，过程缓慢。

REITs扩容至消费商业地产，短期能带动相关房企估值的提升，中长期有利于完善新发展模式所需的“投融建管退”的闭环，进而推动行业长期稳健发展。

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