文：燕翔 华福证券首席经济学家

发表于《中国银行保险报》2024年10月29日第二版

9月26日召开的中央政治局会议明确提出“要促进房地产市场止跌回稳”，意义重大、方向明确。近期，中国人民银行、财政部、住房城乡建设部等部门密集出台房地产新政，范围广、措施多、力度强，预计将有效提升市场信心。尤其房地产“白名单”项目持续扩大，到2024年底已审批通过贷款有望翻番，数额超过4万亿元，预计将在房地产保交房工作中发挥着重要作用，为缓解房企资金压力提供有力保障。

房地产市场止跌回稳具有重要意义房地产是国民经济的重要支柱，对于房地产行业稳增长、防风险、促转型、实现高质量发展，具有重要的积极意义。促进房地产市场止跌回稳，首先有助于推动宏观经济回暖。房地产是中国经济扩信用的重要抓手，2022年以来尽管销售投资持续下行，但仍然是国民经济的支柱产业。从经济总量的视角看，房地产上下游产业链对GDP带动有近20%。从投资端看，房地产投资与基建、制造业一起，构成固定资产投资的三大抓手，占固定资产投资比重在2021年一度高达31%。截至2024年9月，其占比仍然超20%。从消费端看，家电家具、建筑建材等地产链消费占社零消费比重在7%以上。而从更广义的房地产财富效应看，中国社科院口径下中国2023年房地产占居民总资产比重为35.3%，中国人民银行口径下2019年城镇住户调查中住房资产占比为59.1%，说明其是居民资产最重要组成部分，其财富效应对居民消费构成重要支撑。促进房地产市场止跌回稳，有助于防范化解经济运行潜在风险。从金融视角看，由于房地产是典型的资金密集型产业，房地产市场陷入危机容易引发金融系统的承压。对于房企而言，从拿地到竣工的开发周期中需要投入大量资金，高度依赖融资；对于居民而言，按揭仍然是其购买房产的最主要方式。房地产市场的持续下行，会导致房企融资和居民贷款均受到冲击，房地产抵押物的杠杆效应还会导致金融市场风险提升。从财政视角看，房地产通过房地产相关税收、土地出让收入、地方政府债务融资、城投企业土地融资等途径，对地方财政具有重要影响。2022年以来随着房地产市场快速走弱，土地出让收入大幅下行，对地方财政收入带来明显冲击，也一定程度限制了地方财政稳增长的能力。从全球范围看，房地产市场企稳同样是保持经济和金融市场平稳运行的必要条件。以美国为例，作为以二手房交易为主的成熟市场，房地产部门占美国GDP比重仍在15%至18%之间，截至2023年，其在居民资产构成中的占比为25.4%，仅次于股票（26.9%），整体上仍然是美国经济较为重要的部门构成。2007年美国房地产市场引爆的次贷危机最终演变为2008年全面的金融危机。为应对房地产危机，美国政府一方面通过降低利率、削减贷款额、鼓励再融资、延长贷款期限等政策大幅减轻购房者压力，另一方面美国财政部直接接手房利美、房地美，及时阻断房地产再度演变成金融体系的系统性风险。2010年下半年开始，美国房地产销售企稳回升，进入温和复苏阶段。房地产调控已经取得积极成果近两年各项房地产政策持续加码，房地产市场调控取得积极成果。从供给侧看，行业合同负债及存货规模下降，开发商有息负债规模同步下降，房企信用风险明显缓释。合同负债对应房企已预售未交付的期房收入，典型房企合同负债规模自2021年中之后持续下降，从2021年中的5.8万亿元降至2024年中的3.6万亿元，降幅38%。合同负债的下降意味着保交付压力持续缓解。存货方面，其规模自2021年12月触顶后持续下降，由开工下降与持续交付共同所致。从现金流支出的角度而言，存货及合同负债规模的同步下降，同时反映了整个行业的现金流压力正逐步缓解。今年以来，包括项目融资“白名单”、经营性物业贷等政策在内的地产融资端政策不断出台，不同企业带息债务规模持续下降。尤其是非违约民企，其有息负债规模自2018年以来的高点大幅下降46%。在今年房地产调控重点转向防风险的背景下，房地产行业融资模式正逐渐从总部信用融资转向项目融资。“白名单”融资制度不断推进，叠加房企信用债到期规模下降，行业整体的信用风险正逐渐缓释。从需求侧看，政策宽松背景下现房销售有所复苏。2023年至今，商品住宅销售分化明显，全国商品房市场中现房销售增速显著优于期房。一方面，现房所见即所得，规避期房交付风险；另一方面，在房价预期不明朗环境下，购买期房提前锁定房价风险较高。截至2024年7月，全国商品房销售面积中，现房销售1.6亿平方米，期房销售3.8亿平方米，现房销售占全国商品房销售的比例超过30%。新一轮增量政策推动房地产高质量发展9月，中央政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”，释放出稳定房地产市场的强烈信号。而9月底以来，中国人民银行、财政部、住房城乡建设部陆续发布具体的稳楼市政策，整体力度超出此前市场预期。供给端层面，中央政治局会议要求，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。10月17日，住房城乡建设部提出“两个增加”，即新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元。其中，新增100万套城中村改造和危旧房改造，且主要采取货币化安置方式，有助于从财政角度直接贡献住房需求增量；把合规房地产项目都纳入“白名单”，意味着房企信用风险有望继续得到解决，对保交房工作带来助力；支持地方用好专项债收购存量商品房用作保障性住房，意味着地方政府有更多财政资源解决存量商品房市场问题，尤其对于商品房库存较高、去化较慢地区而言，有助于加快去化速度，而保障房的建设对保障群众基本住房需求能够发挥积极作用。需求端层面，中央政治局会议要求，“调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式”。10月17日，住房城乡建设部进一步明确“四个取消”和“四个降低”，即取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准，降低住房公积金贷款利率、降低住房贷款的首付比例、降低存量贷款利率、降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。需求端政策的进一步放松，尤其是新增和存量利率的下调，一方面为房地产市场释放更多的实际需求，另一方面切实降低了购房者的购房成本。10月以来，房地产新政取得积极成效，全国范围内房地产销售明显回暖。往后看，中央政策的首要目标在于推动房地产市场止跌回稳，结束2022年以来持续下行局面，推动经济需求回升，并防范化解风险。中长期视角看，房地产发展新模式仍然是未来房地产市场的长期目标，其主要思路是以满足刚性和改善性需求为重点，按照政府保基本、市场满足多样化需求的原则，深化供给结构、经营方式、调控政策、监管机制等改革，加快构建租购并举的住房制度，实现房地产市场平稳、健康、高质量发展。