文/谢逸枫

周期越来越短，政策越来越频繁，房价越来越难预测。

中国房地产市场，本质上就是政策市。房地产周期，本质上是政策周期。

过去26年调控经验告诉我们，经济决定房地产周期，政策决定房价周期。

放松、刺激、救市的新一轮房地产周期已至

2022年稳楼市的政策基调之后，又回到2008年-2009年、2014年-2015年降首付的楼市调控放松、刺激、救市的新一轮房地产周期。

上一轮这么大面积、规模、大范围的降首付、放松调控、刺激房地产周期，最初起源于2008年稳楼市、2014年去库存基调的一波救市，非限购城市率先降首付。

自2021年12月开始，到2022年2月份，各地房贷（公积金或商业按揭）首付（首套或二套）比例（零、首套20%、30%、二套40%）下降的城市达到1省19市。

具体省市分别为郴州、惠州、泰安、安徽、自贡、北海、南宁、福州、合肥、晋中、驻马店、巩义、菏泽、佛山、重庆、赣州、南通、温州、郑州、唐山。

自2021年12月开始，到2022年2月份，各地房贷、按揭额度提高、首付下降的省市超过2省32市。

具体省市分别为深圳、广州、郑州、南京、杭州、郴州、惠州、泰安、自贡、北海、南宁、福州、合肥、晋中、驻马店、巩义、菏泽、佛山、重庆、赣州、南通、温州、郑州、衢州、东莞、安徽、广西区、新乡、中山、宜昌、宣城、南昌、天门、唐山

楼市进入底部徘徊周期意味着最坏时刻已过

目前中国楼市进入底部徘徊周期 ，自央行降准、降息后，及房贷政策调整开始，楼市出现了明显的销售回升，说明房地产市场中居民购房需求是长期存在的。

由于政策调整的范围、区域、力度有限，短期内，房地产底部运行将经历一个小周期。预计2022年下半房地产投资增速可能有小幅度回升。

2021年12月至今，超过60城市，发布了各种稳定楼市的宽松政策。

从取消限价、放松限购限售、房贷利率下降、降首付比例与调整认房认贷标准、重启货币化安置、地方收回安置范、降低交易税费、放宽落户限制、购房补贴、提高公积金贷款额度等政策，释放出新一轮住房刺激信号。

房地产长期健康平稳发展关键在于长期稳定的住房政策

用短期政策决定一个长期住房消费品的预期，注定是失败的。1995年以后陆陆续续出台的都是短期政策，没有一个是针对房地产行业的长期政策。

既然住房是长期发展过程，就要用长期住房政策来决定。目前为止没有看到任何和住房市场长期发展的调控政策。因此，房地产市场是随着短期政策的调控，导致不断出现波动、分化。

要想让房地产长期健康平稳发展，维持房价、地价、市场预期稳定，必须要建立长期稳定的住房政策，加上出台《住宅法》。

长期稳定的政策才能决定未来的经济、市场走向，单纯靠现在已出台的短期政策，对房地产的刺激，肯定会出现更大的危险。

更担心的是如果今天没有国家的长期住房政策，不能调整市场供应、产品结构、产业政策结构，房地产市场的波动会越来越大、时间越来越短、影响经济越来越大，政策陷入重蹈覆辙。

尽快的建立长期的住房政策，调整市场供应、产品结构、产业政策结构，让房地产市场长期健康平稳发展，才是当务之急最关键的。

究竟中国楼市经历了多少轮周期？

中国房地产周期，本质上就是经济、政策周期。

当经济向上时，房地产过热，政策收紧，房价向下，经济下降。

经济向下，房地产过冷，政策放松，房价向上，经济企稳。

以全国房价、100城房价、70城房价的波动走势，作为划分政策周期，共分为六轮周期（救市+收紧，为一轮完整的政策短周期）来看：一样重复见证，危中有机，机中见涨。

第一轮：10年（5年+3年）

1993年-1997年：收紧

1997年危机后-2002年7月：放松

第二轮：8年（7年+1年）

2002年8月-2008年8月：收紧

2008年9月-2009年：放松

第三轮：3年（2年+1年）

2009年底-2011年底：收紧

2011年底-2012年：放松

第四轮：3年半（1年+2年半）

2013年：收紧

2014年-2016年上半年：放松

第五轮：4年半（3年7个月+11个月）

2016年下半年-2020年1月：收紧

2020年2月-2020年11月：放松

第六轮：2年（1年+）

2020年12月2021年11月：全面调控调控收紧。

2021年12月-至今：救市。

以楼市发生的事件、经济的形势、政策的基调走势，作为划分周期，共分为四轮周期（短周期，时间跨越3年-10年）来看：重复见证，危中有机，机中有涨。

第一轮1998年-2007年：房改+金融危机时代

第二轮2008年-2014年：四万亿时代

第三轮2015年-2019年：去库存+房住不炒时代

第四轮2020年-2022年：房住不炒+后疫情时代

以楼市热冷、销售成交、土地的市场走势，作为划分政策短周期，共分为五轮周期（救市+收紧，为一轮完整的政策短周期）来看：一样重复见证，危中有机，机中见涨。

起源1987年-1994年：鼓励，导致海南泡沫。

第一轮：8年（5年+3年）

1995年-1997年：金融收紧。

1998年-2001年：超级大救市。

第二轮：8年（6年+2年）

2002年-2007年：全面调控收紧。

2008年-2009年：超级大救市。

第三轮：7年（5年半+年半）

2009年12月14日-2014年9月29日：全面调控收紧。

2014年9月30日-2016年上半年：超级大救市。

第四轮：4年半（3年7个月+11个月）

2016年下半年-2020年1月：全面调控收紧。

2020年2月-2020年11月：大救市。

第五轮：2年（1年+

2020年12月2021年11月：全面调控调控收紧。

2021年12月-至今：救市。

按照楼市周期的特征来看：

房地产业，好时、热时，房价，涨时，政策压一压、控一控。

房地产业，坏时、冷时，房价，跌时，政策救一救、扶一扶。

按照楼市周期的相同点看：

楼市周期启动时，源于危机。

危机化解的办法，源于放水。

楼市周期结束时，源于调控。

楼市周期效果看，涨多跌少。

按照楼市周期的不同点看：

政策周期的内容，一轮比一轮多，一轮比一轮强。

政策周期的时间，紧比松时间长，一轮比一轮短。

政策周期的动机，二轮危机，一轮去库存，二轮稳增长。

政策周期的影响，二轮普涨，三轮分化，波动不断扩大。