文/谢逸枫

买卖双方博弈仍在，金九楼市最明显的一线城市北上广深房地产市场变化，二手房住宅市场销售火爆，一手住宅成交平淡无奇。城市分化，上海一手住宅房价暴涨超过30%，北京、广州、深圳一手住宅房价下跌。

一线城市北上广深一手住宅市场销售不如预期，最根本的原因是政策效果不佳、购房者担心新房交付问题转行买二手房、价格调整未达市场预期、存在的限制性政策压制大量购房需求、房企债务违约与交付逾期影响购房意愿。

预计一线城市北上广深接下来会加大楼市政策优化力度、规模、空间，避免房地产市场再次陷入低迷、下降的局面。其中北上广深缩小限购区域、缩短社保年限与增值税免征年限及离婚年限、下调二套房首付与利率、调整非普通住宅标准。

中指数据显示，9月百城二手住宅平均价格为15556元/平方米，环比下跌0.44%，跌幅较8月扩大0.06%，已连续17个月下跌，同比跌幅扩大至2.59%。其中环比下跌城市数量增至99个，已连续4个月超90城，二手房价普跌态势未改变。

北京住建委数据显示，９月截至27日，北京二手房成交12658套，环比8月上涨45%，同比上涨11%。10月初成交放缓，预计2023年年底前，北京二手房市场节奏修复较为平缓，将呈现温和升温的态势。

中原地产研究数据显示，9月北京二手房住宅网签14261套，环比增长30.1%。相比之前翻倍的预期，新政影响低于预期，市场都在期待针对刚需的宽松政策，如果没有首套房贷利率加点取消等政策出台，10月成交将出现明显回落。

北京二手房销售成交火爆上升四成，根本的原因是新政激发改善型购房者卖一买一，加速二手房流通。把小户型、老房龄、位置偏远的刚需型房源置换成改善型住房，同时价格调整到首次刚性购房者心理价位。

上海佑威显示，9月上海二手房网签成交17451套，日均582套，环比8月增加2451套，增长17%。其中2日5日-30日共成交2757套，环比上周回落。由于9月29日-30日两天是中秋放假期间，没有突破1.8万套，网签数据减少是正常现像。

其中9月上海二手房住宅成交量1.53万 套，同比上升约11.52%。时隔3个月，重新回到荣枯线上方，这对于市场来讲是一个质变。总体来看，认房不认贷在上海楼市的效果立竿见影，市场明显好转。政策缓慢发力，购买力有序进场。

按照上海二手房成交量来看，10月二手房成交会趋于稳定，上海二手房价格基本已经触底，不会有大跌的风险。毫无疑问，“认房不认贷”短期对市场起到了一定刺激作用，但作用力能持续多久，还需拭目以待。

上海佑威显示，9月上海市商品住宅成交套数6396套，环比8月上涨13.08%。商品住宅成交面积76.93万㎡，环比8月上涨21.66%，同比下跌39.45%。商品住宅成交均价为73883元/㎡，环比8月上涨4.32%， 同比上涨30.88%。

深圳市住建局数据显示，2023年9月一、二手住宅合计成交4476套，同比去年9月的5344套减少16.2%，9月份的住宅成交量已是连续第3年减少。9月深圳全市一手住宅成交2076套，环比下降5.59%，同比下降42.56%。

9月深圳全市二手住宅成交2400套，环比下降0.91%，同比上涨38.73%。中秋、国庆期间（9月28日到10月5日）七天时间，一手住宅成交324套，平均46套/天（9月日均69套）。二手住宅成交24套，平均不到4套/天（9月日均成交80套）。

说明深圳一手住宅成交量减少明显，同比下降超过四成，二手住宅成交同比大增近四成，二手房比一手房销售成交火爆。目前数据来看，有一定的滞后性，因为银十开局数据不及9月，主要是中秋、国庆暂停网签。

截止9月末新房库存达到49934套，创2021年以来新高。去化周期是2021年以来新高，已达到18.5个月。主要原因是深圳一手住宅成交减少，供应增大，导致深圳新房住宅库存高企、去化周期拉长。

广州中介协会数据显示，9月（统计周期为2023年8月26日至2023年9月25日），二手住宅整体网签（中介+自行）共8544宗和85.60万平方米，环比增长4.76%、同比增长18.1%和4.10%、同比增长19.37%。

其中中介促成宗数和面积分别为1146宗和10.83万平方米，环比增长9.46%和6.11%。二手房销售成交近二成的增长，与认房不认贷、首付与利率及存量利率下降、限购区域缩小及增值税免征5年改2年、社保年限5年改2年政策落实有直接关系。

中指数据显示，9月广州新建商品住宅成交规模60万方，环比增长四成，同比下降两成。新建住宅价格环比下跌0.02%，跌幅较上月收窄0.08%，同比下跌0.08%。二手住宅价格环比下跌0.23%，跌幅较上月扩大0.07%，同比下跌0.52%。