文/谢逸枫

今日，2月70城房价出炉了。一组国家统计部门的2月70城房价数据，印证笔者的判断是正确的，符合市场预期的趋势。即房价环比的下行趋势放缓，同比增幅的下降趋势收窄，意味着房价没有见底，未全面回暖。毫无疑的是当前短期的房价延续下降、分化趋势，没有走出市场低谷的徘徊期。

部分城市的限价、限签政策取消、调整，限制性与房贷及购房政策的放松，大部分城市的区域、产品、成交的结构性及网签的滞后性的影响，1月新房的房价首次止跌，2月房价下降趋势减速，短期房地产市场的格局为一线涨，二线稳，三线跌，大涨的可能性非常低。

楼市分化加剧，三线城市仍处低谷。未来，城市分化越来越明显，一些城市房价阴跌是长期趋势。相比1月份略有降温的现象，说明市场回暖是有阻力的，对于政策放松传导到市场面，不能过于乐观和自信。

个别城市有热度，但绝大多数城市的市场行情还处于酝酿中，有待于政策的进一步消化和发酵。市场的压力点不在于一二线城市，而在于三四线城市。要警惕三四线城市行情急速降温，其很容易影响当地土地交易和市场预期。

虽然一二线城市楼市已经处于爬坡回暖中，但是，三四线城市房价仍难言乐观。随着政策面的回暖，2月楼市整体正处于复苏的渠道中。但是，叠加近期疫情等不确定因素，原本预期的“小阳春”行情又陷入摇摆之中。

鉴于目前房贷、税收、货币、购房等政策刺激力度、区域、范围有限，按照2月新房商品住宅、二手房的房价环比走势、同比形势看，基本可以排除的就是未来短期之内房价报复性的反弹。值得注意的是一线城市率先上涨，二线城市逐步稳定，三线城市未走出低谷的下降趋势不变。

70城房价出炉，证明了中国房价五个不变的规律。

其一是一线城市房价涨、跌最先开始。

其二是房价上涨容易，下跌更难。

其三是房价上涨周期，比下跌周期更长。

其四是房价上涨的幅度，超过下降的幅度几倍。

其五是政策决定房价走势，压时，跌，救时，涨。

广东广州、深圳、湛江、惠州2月环比微涨。

除韶关外，广州、深圳、湛江、惠州2月新建商品住宅销售价格环比均呈现微涨，其中广州上涨0.6%，深圳上涨0.4%。同比上，广州、深圳、惠州同比有不同程度的增幅，韶关和湛江微跌。广州和惠州二手住宅环比和同比均有涨幅，其中广州环比微涨0.6%，同比增长3.8%。其余三座城市无论是同比和环比均有下降。

2月深圳二手房价同比下降2.6%，比1月下降1.5%，跌幅扩大1.1%。值得关注的是2月适逢深圳出台二手住房成交参考价发布机制一周年，从过去一年的形势来看，深圳自该机制发布后，二手房市场成交便进入低潮期。按照2月的数据看，2月深圳二手房环比下跌0.2%。同比已有2.6%的跌幅。

2月广州一手房价已经连续两个月环比上涨。

更令人惊讶的其实是广州二手房价的表现，70城数据显示广州二手市场强势回调，从1月成交价格环比下跌0.2%到2月上调0.6%。贝壳发布的最新数据显示，从今年二月开始广州二手网签量已经连续五周上扬。

特别是本月第1周，广州二手房网签2000套左右，接近去年8月水平，为广州发布二手房参考价以来的周成交量新高，环比增加16%。今年2月是春节淡季，二手网签量环比下降，随着春节过去，广州二手成交量开始呈现结构性上调。

广州2月新建商品房价格环比涨0.6%，同比涨4.2%，这是今年来广州房价的第二次上涨。历经去年下半年8-12月的“跌跌不休”后，2022年开年就已经止跌回升。值得注意的是来自克而瑞数据显示，2月广州一手房均价刺破4万+/㎡，刷新历史新高。从破3（2020年6月）到破4，广州仅用了20个月的时间。

一是按照2022年2月新房商品住宅房价环比数据显示， 延续下降趋势、城市分化，涨跌分明，一二三线城市房地产的未来基本格局，为一线涨，二线稳，三线跌，总体看一线城市房价率先上涨，市场率先复苏回暖。

第一是1月一线城市新房商品住宅房价环比由2021年12月的下跌0.1%转为上涨0.6%，其中北京、上海、广州和深圳分别上涨1.0%、0.6%、0.5%和0.5%。2月一线城市新房商品住宅房价环比0.5%，比1月上涨0.6%，收窄0.1%。其中北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.5%、0.6%和0.4%。

第二是1月二线城市新房商品住宅房价环比由2021年12月的下跌0.3%转为上涨0.1%。2月二线城市新房商品住宅房价环比上涨0.1%，与1月上涨幅度持平，总体看二线城市房价非常的平稳。

第三是1月三线城市新建商品住宅房价环比下降0.2%，比上月收窄0.1%。三线城市新房商品住宅房价处于下降通道，但是，降幅已经收窄。2月三线城市新房价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1%，说明三线城市房价未走出低谷，处于房价爬坡期。

环比看，2月西安上涨1.0%，位居涨幅首位。成都、南京、宁波、乌鲁木齐四个城市以0.7%的涨幅并列第二。北京、广州、重庆三个城市以0.6%的涨幅并列第三。上海以0.5%的涨幅并列第四。南昌、杭州、昆明、无锡、深圳、惠州、湛江七个城市以0.4%的涨幅并列第五。

北海下降2.1%，位居跌幅首位。哈尔滨、南充两个城市以0.9%的跌幅并列第二。西宁、岳阳、温州三个城市以0.8%的跌幅并列第三。合肥、平顶山、常德三个城市以0.7%的跌幅并列第四。沈阳、锦州、牡丹江、安庆、济宁、大理六个城市以0.6%的跌幅并列第五。

一手房，环比延续下行放缓趋势，基于去年的基数高，同比增幅回落，总体看房价逐渐见底。其中一线城市率先形成见底回升趋势，二线城市趋于稳定，三四线城市处于恢复期。

2月70座大中城市新建商品住宅价格环比平均下降0.13%，跌幅较上月扩大0.09%。一线城市继续上涨，平均涨幅为0.53%，较上月收窄0.12个百分点；二线城市再次回到下降区间，平均微降0.02%；三线城市平均下降0.30%，跌幅较上月扩大0.09个百分点。

2022年2月，新房商品住宅房价环比下降0.13%，1月0.01%，连续下跌4个月（2021年9月-12月）之后，止跌转跌。2月同比上涨1.2%，比1月1.7%，涨幅收窄扩大0.5%，说明新房房价降势减弱，已经达到了市场的底部，同比涨持续幅收窄，表明市场总体仍非常的弱。

二是按照2022年2月新房商品住宅房价同比数据显示， 延续下降趋势、城市分化，涨跌分明，一二三线城市房地产的未来基本格局，为一线涨，二线涨，三线跌，总体看一线城市房价率先上涨，市场率先复苏回暖。

第一是1月一线城市新建商品住宅房价同比上涨4.4%，涨幅与上月相同。2月，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.4%，涨幅与上月相同。其中北京、上海、广州和深圳同比分别上涨5.5%、4.1%、4.2%和3.8%。

第二是1月二线城市新建商品住宅房价同比上涨2.5%，涨幅比上月回落0.3%。2月，二线城市新建商品住宅同比上涨2.1%，涨幅比上月分别回落0.4%。

第三是1月三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.4%。2月，三线城市新建商品住宅销售价格同比由1月上涨0.5%转为下降0.1%。值得注意的是三线城市同比2月首次下降，说明三线城市房价非常寒冷。

同比看，2月重庆上涨8.5%，位居涨幅首位。银川、西安城市以6.8%、6.1%的涨幅，位于第二三。长沙6.0%、杭州6.0%的涨幅，并列第四位。北京、三亚、无锡城市以5.5%、5.0%、4.9%的的涨幅，位于五六七。济南、广州、上海、南京以4.8%、4.2%，4.1%、4.1%的涨幅位于八九，并列十。

大理下降4.9%，位居跌幅首位。南充、秦皇岛、常德两个城市以4.1%、4.0、4.0%的跌幅位列第二，并列第三。哈尔滨以3.8%的跌幅，位于第四。北海、泸州、岳阳三个城市以3.3%、3.3%、3.2%的跌幅并列第五、第六。太原、牡丹江以2.9、2.8%的跌幅，位于第七、八。安庆、呼和浩特以1.9%、1.7%的跌幅，位于第九、十。

2月70座大中城市新建商品住房价格同比平均涨幅为1.15%，涨幅较上月收窄0.5%。一、二线城市价格同比保持上涨，涨幅分别为4.40%、2.11%，分别较上月收窄0.03个和0.44个百分点；三线城市率先进入下降区间，同比平均下降0.07%。

三是按照2022年2月新房商品住宅房价环比、同比城市上涨数量、下跌个数的数据显示，70城房价总体仍然处于下跌的态势，但新房的房价已经到了市场底部。

其一是1月70城新房商品住宅房价环比下降的城市为39个，比2021年12月减少11个。同比下降的城市为20个，比2021年12月增加3个。2月70城新房商品住宅房价环比下降的城市为40个，同比下降的城市为24个。

其二是1月70城新房商品住宅房价环比上涨的城市为28个，比2021年12月增加13个。同比上涨的城市为50个，比2021年12月减少3个。2月70城新房商品住宅房价环比上涨的城市为27个，同比上涨的城市为46个。

其三是1月环比持平的城市为3个，比2021年12月减少2个。2月环比持平的城市为3个。

四是按照2022年2月二手住宅房价环比数据显示，一二三线城市房地产的未来基本格局，为一线涨，二线涨，三线跌，总体看一线城市进入见底回升的趋势，二三线城市未触市场底部。值得注意的是深圳，是唯一下降的城市。

第一是1月一线城市二手住宅环比上涨0.1%，涨幅与上月相同，其中北京、上海分别上涨0.5%和0.6%，广州、深圳分别下降0.2%和0.5%。2月，一线城市二手住宅环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.4%，其中北京、上海和广州分别上涨0.7%、0.9%和0.6%，深圳下降0.2%。

第二是1月二线城市二手住宅环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1%。2月，二手住宅环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1%。

第三是1月三线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月均收窄0.1%。2月，二手住宅销售价格同比下降1.3%，降幅比上月扩大0.6%。

二手房，环比下降趋势减速，由于去年基数高的原因，同比增幅收窄，总体看房价逐渐的往探底方向。其中一线城市已经脱离下跌的趋势，二三四线城市处于恢复期。

2022年2月，二手房价环比下降0.3%、1月下降0.3%，连续下跌7个月（2021年8月-2022年2月），跌幅持平。2月同比下降0.3%，1月上涨0.3%，同比房价首次由涨转跌。二手房的房价环比下降，说明未触市场的底部。同比首次下跌，说明二手市场总体处于下降通道，非常寒冷。

五是按照2022年1月二手住宅房价同比数据显示， 延续下降趋势、城市分化，涨跌分明，一二三线城市房地产的未来基本格局，为一线涨，二线缓，三线跌，总体看一线城市房价率先上涨，市场率先复苏回暖。

第一是1月一线城市二手住宅同比上涨4.1%，涨幅比上月回落1.2%。2月，一线城市二手住宅同比上涨3.5%，涨幅比上月回落0.6%。其中北京、上海和广州分别上涨7.4%、2.3%和3.8%，深圳下降2.6%。

第二是1月二线城市二手住宅房价同比上涨1.0%，涨幅比上月回落0.5%。2月，二手住宅销售价格同比0.3%，涨幅比上月回落0.7%。

第三是1月三线二手住宅同比由上月持平转为下降0.7%。2月，二手住宅同比下降1.3%，降幅比上月扩大0.6%。

受二手房连续6个月的环比下跌影响，同比涨幅撑不住了，首次出现了由涨转跌的态势，进一步说明二手房下行的压力较大。这是2015年10月份以来二手房价格指数同比首现下跌态势，即77个月以来首次下跌，市场压力确实比较大。

六是2022年2月二手住宅房价环比、同比城市上涨数量、下跌个数的数据显示，70城二手房价总体仍然处于下行的趋势，二手房的房价未达到市场的底部。

其一是1月70二手住宅房价环比下降的城市为55个，比2021年12月减少8个。同比下降城市为30个，比2021年12月增加4个。2月70二手住宅房价环比下降的城市为57个，同比下降城市为39个。

其二是1月70二手住宅房价环比上涨的城市为10个，比2021年12月增加4个。同比上涨的城市为39个，比2021年12月减少24个。1月70二手住宅房价环比上涨的城市为10个，同比上涨的城市为31个。

其三是1月环比持平的城市为5个，比2021年12月增加4个。2月环比持平的城市为3个。

七是按照新房的房价同比数据、房价上涨城市的个数来看，2月70城房价总体仍然处于下跌的态势，但已经到了底部的迹象。随着货币、信贷、房贷、税收、购房等政策的调整，建议在率先上涨、平稳的一二线典型的城市，自住需求可以考虑买房了。

目前，三四线城市中，多地因城施策出台了相关新政，如菏泽、赣州、佛山等地降低首套房首付比例。今年全国累计出台房地产政策次数已经高达101次，相比2021年同期的87次明显上涨，与2021年开年1月-2月房地产调控全面收紧相比，2022年楼市政策出现了明显的全面宽松迹象。

多地出现了非限购城市首套房首付20%的政策。数据显示，2022年以来，房地产政策累计出台次数超过100次。截至3月15日，全国超60城发布各类房地产政策。维持房地产资金链稳定、人才引进等推出购房补贴，以及实施二孩三孩家庭购房优惠等策、调整公积金政策、放宽落户限制。

八是一二线城市将率先走出低迷。进入2月，103个重点监测城市主流首套房贷利率为5.47%，二套利率为5.75%，均较上月回落9个基点。平均放款周期为38天，较上月缩短12天。具体来看，103个城市中87城房贷主流利率环比下调，较上月增加28个，房贷降息的城市范围扩大，且无利率提高的城市。

包括一线城市在内的30个城市房贷利率随LPR下调5个基点。北京、上海房贷利率自2020年年中以来首次环比下降。房贷降息、放款加快将有效促进市场恢复。随着房贷逐渐回暖，市场有望逐渐企稳，一二线城市将率先走出低迷。

总体来看，目前一二三线楼市处于不对称的复苏格局。一线城市新房和二手房房价进一步回升，二线城市呈现出冷热不均态势，三线城市同比首次下跌，依然尚未走出低谷。当前需求端信心尚未完全恢复，3月以来部分城市疫情反复，给市场带来不确定性，后续继续精准引导合理住房需求的释放至关重要。