文/谢逸枫

销售下降，回款负增长，融资封闭，为应对到期的美元债、境内债、商票、理财、银行贷款到期债务，已经发生债务爆雷、违约的民营房企自2021年以来开启资产卖、卖、卖的模式，涉及到楼盘项目、土地、股权、物业、多元化产业，私人资产的六类资产。

鼓励并购、鼓励银行支持信用良好的开发商能够获得融资。2022年开年，保利、中海、华侨城、电建央企相继以较低利率发债。中海1月发行3年期票据总额18亿元，发行利率低至2.88%，发行5年期票据总额12亿元，发行利率3.25%。为了利润考虑，在并购交易时，会优选价格便宜、核心城市的优质资产。

融创中国，相继转让了3家项目公司的股权，项目分别位于武汉和昆明，接盘方均为国企。而上海国资委全资子公司以10.6亿买下上海世茂置业。民营房企出售资产后，现金用途主要有两个，一是集中偿还到期美债，二是完成保交付任务。

自去年9月并购贷的放松，国企、央企、城投成为接盘民营房企的主力之一，之外就是国际投行机构、部分财务健康的国内投资机构、民营房企，成为收并购的主力之二、三。第一类是外资。黑石、GIC、普洛斯。除了直接交易项目，外资的投资方式还包括债券。

第二类买家是国内的投资机构。钱的来源复杂，较知名的包括瀚德集团和文盛资产。第三类是自用型买家，但预期并不乐观。自用基本集中在写字楼市场，字节跳动、B站和美团在北京、杭州、上海的土地交易。2021年6月28日，中国平安人寿保险向凯德集团收购位于中国的6个来福士资产组合的部分股权。

值得注意的是接盘40家发生债务违约或者去杠杆的民营房企资产买家，国企、央企、城投占的比例最大。市场到底之前，土拍政策的让利会比较持续，对国央企及优质的民营房企来说，2022年上半年仍旧是拿地的窗口期。除了招拍挂和城市更新这两个最核心的土储来源之外，房企拿地方向为三给途径。

一是存量盘活。（15家爆雷房企在大湾区的土地储备规模约1亿㎡），盘活方式包括纾困盘活，包括和解重整（类共益债盘活模式，超级共益债盘活模式）、资产转让模式。破产重整，即进入破产程序并进行项目重整。法拍，即爆雷房企严重资不抵债的项目直接走拍卖程序。

二是收并购。以利润为导向、以资金强度为导向、以安全为导向，操作思路上还是以杠杆为主。小资金收购后，通过后期项目的销售款回流、银行开发贷放款等逐步偿还原项目公司债务（并购贷+开发贷模式，以小资金撬动大项目）。

三是房企代建。房地产的代建，涉及到具体模式和类型，主要是包括出资代建模式、纾困代建模式、总部代建模式、融资代建模式、国企退出主业类代建、政府/城投代建类项目。值得注意的是出资代建模式、融资代建模式，为当下最好的方式。

民营房企开启强力自救模式。2021年6月开始，民营房企卖资产的宗数事件超120起，已售、待售资产总价值已超3200亿元。2022年开年至今，短短两个月时间，大到世界第一大的民营房企、千亿以上的民营房企纷纷重债务重组、卖资产，小到百亿民营房企破产、重整、清算。

按照下面的民营房企卖资产的表格显示，已经发生债务违约、爆雷的民营房企，加入资产卖卖卖的大军包括泰禾、奥园、宝能、当代置业、富力地产、恒大、花样年、华夏幸福、佳兆业、蓝光、荣盛、世茂、新力、中南、雅居乐、阳光城、禹洲、阳光100、正荣。

例如已经发生债务违约的世茂集团。截止2021年12月29日，世茂集团已完成处置34.21亿元内地资产（收取资金23.49亿元）。完成处置香港西九龙项目资产，收取资金20.86亿港元。加上近期上海和广州项目转让后，世茂目前已处置内地资产的总金额约为63.255亿元，再算上香港项目，出售资产的总金额约80.2亿元。

2022年1月月21日，世茂集团发布公告，以10.6亿元总价出售上海北外滩核心区一项目公司的股权。这块地位于上海黄浦江畔黄金地段，世茂2002年通过法拍获取，规划为商业和办公，使用权面积为4988.5平方米。该项目接盘方为上海久事，属于上海市政府旗下国企，主要从事营运经上海市政府授权的国有资产及投资政府项目。

公告显示，通过出售该项目，世茂将获得2.7亿元的收益，所得款项90%将用于降低其负债。这个出售，对于世茂信心的提振很有帮助，世茂在上海经营多年，在上海有多个地标级商业及酒店项目，上海政府能够出手拉一把，将有利于其后续进一步的资产去化。

一份文件显示，世茂集团及其下属公司（合称世茂方）正对其全国35个重点项目进行推介。世茂将旗下36个项目做成推介资料进行推广，以推进销售，合计报价超过771亿元。而此前，网上还传出世茂的待售资产清单，包括34个重点项目，涉及17个地区，当中包含该集团单独操盘的项目，也涵盖部分合作项目。

在传出待售消息的34个项目中，世茂对15个项目给出明确估值或报价，总报价约422.35亿元；另外19个合作项目或仍处于前期投入阶段的项目，世茂方面净投入合约324.84亿元。这些重点项目包括酒店、商业、办公、住宅及城市综合体，分布于上海、北京、大湾区、杭州及南京等17个区域。

项目多位于北京、上海、广州、深圳、杭州、重庆、天津、武汉等一二线城市的优质地段，其中包括上海南京东路世茂广场、上海深坑酒店、上海浦城小区、深圳深港国际中心等知名项目。文件显示，这些项目合计报价约741亿元，剔除抵押融资和项目贷款余额531亿元，世茂集团可回款约210亿元。

继出售香港、上海等核心物业后，1月24日，世茂宣布出售广州亚运城项目26.67%股权予中海，总代价约为18.445亿元。算上这起，世茂在一个月内已公告出售3处资产，共计约46亿元。不仅仅是这3处已经公开的项目，世茂还将更多一、二线城市“硬核”资产摆上了货架。

2021年底以来，世茂集团已集中抛售多个高价值项目。其中包括，2021年12月17日，世茂集团宣布出售香港维港汇项目22.5%的股权和对应的销售贷款，作价20.86亿港元。2022年1月21日，世茂集团又以人民币10.6亿元出售上海市黄浦路一地块，使用权面积为4988.5平方米。

1月24日，世茂再次发布公告，出售其拥有的广州亚运城26.67％的股权，作价人民币18.445亿元由中海地产拿下。2022年1月底，一份世茂集团资产包待售，分布于北京、上海、杭州、南京、福州、武汉等17个区域，项目总报价约741亿元，而剔除抵押融资和项目贷款余额531亿元，世茂集团可回款约210亿元。

2021年上半年报显示，截至报告期内，集团有息债务规模达到1645亿元，其中长期借款1200.71亿元，以银行借款和债券为主。短期借款444.43亿元，其中非流动借款的即期部分342.75亿元。另有应付贸易账款及其他应付款1082.7亿元，其中3个月内需支付供应商和承建商869.78亿元。不仅如此，世茂的表外债和信托负债可能更为庞大。

瑞银的报告估算，世茂集团的表外负债约为1200亿元。2月10日，世茂集团已获贷款行批准，将13.5亿美元银团贷款中本周三应付的2.02亿美元分期付款，推迟至4月底偿付。这笔总规模13.5亿美元银团贷款于2019年8月9日签署协议，为期4年，2022年8月9日还需支付2.7亿美元，其余部分将在明年分两期支付。

例如恒大集团，随着工作组进驻恒大，目前恒大的资产处置已经非其老板能够掌控。最近恒大在全国范围内的项目频繁易手。1月17日，恒大旗下佛山市顺德区盈沁房地产、昆明恒拓置业发生工商变更，由债权方五矿信托接盘，为央企中国五矿集团旗下公司。

1月10日，恒大退出徐州御嘉置业、徐州御泰置业、徐州海亚栖置业，这三家公司的接盘方均是徐州市潘胜地产，股东为徐州市国资。对于恒大来说，在目前资金困难，大量项目难以推进的情况下，将一部分项目转让给国资，有利于实现“保交房”的核心任务，也能够减轻自身负担。

例如雅居乐，1月25日，中海地产公告称，于2022年1月21日及24日，拟分别向雅居乐集团及世茂集团收购广州利合房地产开发有限公司约26.66%、26.67%的股权，代价分别为约人民币18.44亿元、18.45亿元(可予调整)。收购事项完成后，中海将持有广州利合73.33%股权。

例如花样年。2021年9月底，花样年先剥离的是彩生活旗下核心资产予碧桂园服务，交易代价33亿元。10月花样年退出与奥园合资的城市更新公司。11月花样年退出北京密云的国祥府、国祥云著两个项目。年前，花样年又将重庆渝北区新山和悦项目转让予越秀金控，总代价2亿元，还出售了成都、南京、深圳、宁波等城市的持有资产。

例如佳兆业。2021年11月3日，佳兆业关联理财机构锦恒财富出现3亿理财产品逾期，撕开了这家房企资金的脆弱一面。当天下午，佳兆业拟定一份详实的资产处置清单，包含深圳18个项目，面积达144.72万平方米，总价值约818亿元。

紧接着2021年11月16日，佳兆业最新的资产处置清单中，项目数量由18个增加为25个。9天后，佳兆业出售香港启德项目，回笼资金约18.32亿港元。此外，包括北京佳兆业广场，物业管理公司佳兆业美好67.2%的股权被放上货架；春节前，佳兆业还为旗下文体业务紧锣密鼓寻找战投方。

例如奥园。2021年11月初，奥园健康正与若干独立第三方就可能出售提供物业管理及其他相关服务的若干附属公司的权益进行初步讨论。紧接着11月中旬，奥园以9亿港元出售香港燕贻大厦部分物业。11月15日，奥园广州荔湾东塱项目公司从100%持股比例降至51%，引入世纪金源。

2022年，奥园出售资产的脚步仍未停止。1月26日，它以10.78亿元向独立第三方出售位于加拿大的多处资产。截至目前，奥园已成功出售多个境内外项目，涉及广东阳江、惠州，江西九江、广西浦北、福建漳州等地，境外则涉及澳大利亚、加拿大等地，总体回笼金额达30亿元。

针对境内资产尤其是旧改项目，奥园则希望保住基本盘，并非直接出售。其对城市更新项目的处理也大多用来质押以换取过桥贷款。截至2021年半年度，奥园拥有逾70个城市更新项目，预计额外提供可售资源约7543亿元。

例如宝能。将出售包括深圳宝能中心、旧改项目、前海优质项目、物流园资产包项目等8大资产项目。这8大资产项目评估价值超1000亿元，预计3-4个内能回款约200亿元，且个别项目已达成交易。2021年9月以来，在部分信托计划与理财产品发生逾期后，宝能系不止一次通过城抛售华侨城A、合肥百货套现，回血超11亿元。

2021年下半年至今，房企处置事件超120起，已售待售资产已超3200亿元量级。选择出售的资产类型除了地产项目之外，主要涉及的包括文旅、酒店等难盘活、周期长的资产项目，以及一些烧钱的多元化业务。

值得注意的是未发生债务违约、去杠杆、缓解资金紧张趋势的卖资产民营房企，包括华南城、德信中国、新城控股、融创、中梁、建业。为了房企走得更远，卖资产是无奈的举动。因此，经济下行，房地产市场处于下降周期外，房企改变模生的时刻来了。

例如没有发生债务违约的融创中国。近期融创已将昆明融创文旅城二期40%股权转让予珠海国企华发，转让价格为14亿元。此外，融创还将武汉甘露山文创城部分股权，转让给了国企武汉城建。同时，融创又退出了常州融誉置业，接盘方为厦门国企建发及江苏城开地产集团。

在相关出售案例中，依然保持了雷厉风行的果断风格，部分项目甚至低至4折出售，对市场展现出巨大的诚意，这可能是融创项目得以快速转手的原因。正如地产目前已经陷入严重的观望情绪，楼市要想恢复元气，最快也要二季度，慢的话可能要下半年。国资要接盘，价格折让必须足够有诚意。

2018 年伴随着债务兑付高峰的到来，华业资本、国购投资、中弘股份、银亿股份等中低资质、中小型房企开始出现违约。2020年受疫情因素影响，货币信用环境整体宽松，民营房企的信用风险并未出现大规模的暴露，新华联控股、泰禾集团、天房集团等。

首次出现违约，违约房企的“量级”开始有所上行。预计这一波房企的爆雷潮会一直持续到2022年的上半年（其中2022年第一季度是房企美元债和非标融资的偿债高峰期），甚至到2022年全年。目前爆雷房企的自救，除了积极的、主动卖资产外，做了七件事，非常值得关注。

一是成立债务专项工作小组，形成信息全、沟通畅、决策快的效率。

二是项目分类处置工作小组，梳理债务、存量项目、土地、资产。优质项目出售，在售的项目在股权隔离后更换品牌，少量资金投入即盘活的项目则尽快引入纾困方，高价拿地或重度亏损项目及时处置。

三是债务处置权限下放，项目分类后，下放权利给区域或者城市公司处理。

四是及时资产变现，优质的资产，包括商场、写字楼、物业、股权、核心城市土地、城市更新土地，尽量变现。

五是争取地方支持，恢复、建立信心。有充足预售监管资金的项目，与政府沟通监管账户释放，保交楼，建立市场信心，恢复流动性。

六是争取银行、债务机构的支持，债务展期。

七是开拓新的融资渠道。

房地产属于资本密集型产业，高度依赖金融业，融资驱动规模扩张的逻辑下，房地产行业已经高度金融化，金融资本早已渗透到前端拿地、中端开工建设、后端销售回款和资产管理等全开发环节中，覆盖领域包括开发物业、商业地产、酒店、办公、长租、产业园在内的方方面面。

调控加码一系列新政下，房企该如何应对？

一是投资。要向流量快的城市倾斜。一个是华南区，一个是华东区。华南区就是粤港澳大湾区，华东区最主要是上海、杭州、南京那一带。目前，市场流量在向这两个区域集中。

二是土地储备方式。要加快调整，要多元化。城市更新排第一位，产业勾地排第二位，第三个才是招拍挂。

三是拿地时，带融资方案。

四是管好源头，投资的机会主义与长期主义关系。住宅开发的航道仍然是很宽的，但是在哪里储地，这才是关键。

五是经营型现金流管理。当下要重点解决的问题是现金流管理问题，尤其是经营型现金流管理，永远是最核心最核心的事情。未来3到5年，整个“十四五”期间，房地产金融总体监管力度依然存在。

原来我们是用杠杆撬动房地产的发展，现在这个已经过去的，所以房地产要真正把经营现金流摆在第一位。把有限的资金通过独揽或者合作的方式，把你喜欢的土地拿下来。

六是现金为王，资产处理。把低效能的资产尽可能卖掉，能让你渡过困难就是经营性现金流，如果没有经营性现金流，你未来的几年，是很困难的。

七是33种融资工具，房企做好“适配”。传统融资、标准化融资仍然是主力，境外融资、发债私募的融资仍然是好用的。非银方面的融资可以用，但时间不能太长，因为它成本太高，6个月就了不起。

2021年到位资金201132亿元，同比增长4.2%，规模创历史新高，但增速居近六年新低。房地产到位资金中销售回款（定金及预收款+个人按揭贷款）2021年累计值达到106334亿元，同比增长10.2%，增速同比增加1.3%,占比达到52.87%，同比上升2.9%，历年来首次超过50%，当前房企到位资金较为依赖销售回款。

国内贷款（包括开发贷及并购贷、委托及信托贷等）方面，12月到位资金——国内贷款为1656亿元，同比下降31.6%，较2019年同期下降25.3%。四季度政策密集发声后，11月的降幅较10月有所缩小，但12月表现却并未继续修复，同比降幅反而进一步扩大，达到近五年最大降幅。

2021年房地产开发资金来源（国内贷款）达23296亿元，同比降幅较11月末的10.8%进一步扩到12.7%，企业融资端仍难言回暖。从自筹资金来看，12月房地产开发企业到位资金——自筹资金为6050亿元，同比下降9.8%，较2019年同期增长7.1%，同比增速在11月由负转正后再次回负。

2021年1-12月，房地产行业共实现非银类融资17652.2亿元，同比下降26.3%，行业融资收紧态势显著。其中信用债全年融资5490.3亿元，海外债发行2682.9亿元，信托融资5452.7亿元，ABS融资4026.3亿元。

信用债、信托成为融资主力渠道。除ABS外，其余融资渠道同比均出现不同程度下滑，导致总规模出现大幅下降。2021年全年房地产行业信用债发行规模为5490.3亿元，同比下降13.1%，占总融资规模的31.1%，较上年上升4.7%，平均发行期限3.35年，其中发行期在3年以上的占比51.3%。

2021年1-12月行业平均融资利率为5.54%，同比下降0.76个百分点。受宏观货币信贷环境相对稳健的影响，行业融资难度虽有上升，但融资成本出现小幅下降。其中信用债平均利率为4.31%，同比下降0.14%。

海外债平均利率为7.63%，同比下降0.80%。信托平均利率为7.30%，同比下降0.29%。ABS平均利率为3.95%，同比下降0.67%。12月央行降准降息，再次释放信贷宽松信号，未来资金成本有望进一步下降。

2021年，中国内地32城大宗物业成交总额3326亿元，同比2020大幅上升65.9%，平均单笔12.7亿元。同时，总成交单数261笔同比上升80%，交易频率提升明显。整体大宗交易市场热度持续攀升，接近5年内成交最高值。其中内资继续占主导地位，TMT、生物医药及实业类企业为年内主要自用买家。

多城市关联资产包成交占比29%，一线城市成交额占比逾58%仍为内地大宗成交主力。一城市之间的成交热点出现一定分化，北上仍以办公为主力成交业态，成交规模均在6成左右，上海更受新经济资产投资的青睐，单年数据中心成交额超百亿。深圳综合体业态成交占比大幅提升超过办公，而广州则成为全年优质物流园成交最高的城市。

房地产成为大宗出售占比最高的行业，出售资产总额累计达1519亿元占比总成交46%。从资产端看，目前房企参与交易的更多为非核心资产，且仍将是未来一段时间的交易趋势。部分领先房企已开始战略转型布局新经济资产，多元化、专业化的资产组合的资管理念更加深入企业和市场。

从融资总量的分项数据来看，2021年100家典型房企的融资总量为13038亿元，同比下降25.1%，近五年来融资量首次出现负增长，增速同时达到五年来的最低点。从融资结构来看，2021年融资占比最高的仍是境内债权融资，占比达到49%。2021年融资占比最高的仍是境内债权融资，境外债权融资量3435亿元。

境内债权融资与境外债权融资是要偿还的。2022年房企到期债务金额达到6298亿元。2022年100家典型房企的境外债权融资到期主要集中在上半年。其中1月份的到期规模高达627亿元，为近两年中的最高。此外3月、4月、6月、7月均为境外债权融资的偿债小高峰。

2022年房企到期的海外债约3560亿元，其中上半年到期的规模为1967亿元，占比超过55%。从2022年全年来看，将有6589.4亿元债券到期（数据来源于中指研究院），其中信用债占比47%，海外债占比53%。2022年3月、4月、7月为偿债高峰，信用债和海外债合计到期规模分别为776.3亿元、690.3亿元和922.6亿元。

美元债是房企今年面临的一大生死劫。2022年2月17日，阳光城公告，存续规模分别为3亿美元和3.57亿美元的两笔美元债未能按在30日豁免期内支付利息，合计约2726万美元，构成实质性违约。2022年2月18日，正荣地产公告，现有内部资源不足以解决3月到期债务，包括将于3月5日赎回的一笔2亿美元的永续债。

不过，2022年开年以来，房企境内融资环境已持续得到改善。万科在1月27日和2月16日先后完成两笔30亿元中票发行，票面利率低于3%，且募资用途均为项目建设。这不仅说明融资环境明显松动，还意味着房企经营已逐步回归正轨，房地产新开工下跌的态势有望回转。

碧桂园、新城控股、绿城、中梁控股、金辉控股、旭辉控股、龙光等房企纷纷提前回购债券。同时，富力、荣盛、大发、禹洲、祥生、上坤等多家房企在原有存量债务基础上实现美元债交换要约，在债券到期前成功展期。

此外，优质房企海外债已经开始破冰。2022年1月21日，绿城中国拟发行4亿美元3年期的增信债券，票面利率2.3%。2022年1月21日，碧桂园拟发行2026年到期的39亿港元4.95%有抵押担保可换股债券。2022年1月24日，华发股份发行2亿美元1年期无抵押债券，票面利率4.2%。

2021年境内信用债违约总额约2535亿元，加上2021年中资美元债违约金额1740亿元，合计违约金额达4275亿元。其中，新增违约方面，2021年全年，境内信用债、境外中资美元债合计新增违约信用债共计94只，涉及45家发行主体，整体新增违约规模为2060亿元。

从违约信用债所属集团（最终偿债主体）来看，2021年境内外共计47家集团主体出现违约，其中，泛海控股、新力地产、蓝光发展、华夏幸福、苏宁集团、阳光城集团、花样年集团等同集团多家发债主体在境内外市场均出现违约。

2021年境内外新增信用债违约的发行主体主要集中于房地产行业，尤其在美元债市场出现大量房企逾期。2021年全年境内外共计77只房地产行业债券出现违约或变相违约，涉及发债主体32家（包括同集团不同发债主体），违约金额合计1623亿元人民币。

截至2021年末，已有方圆地产、国瑞置业、景业名邦集团、中南建设、金轮天地控股、汇景控股、正商实业、海伦堡、粤港湾控股、鑫苑置业、港龙中国、阳光城等房企提出境外债券要约交换，并获持有人会议通过。

2021年，在信用债市场上共发生136只债券违约，违约规模达1420.26亿元。2021年有17家主体首次发生违约，违约只数达61只，违约金额630.11亿元，边际违约率2.08%。民营企业依旧占据主导在存量中资美元债中，房地产企业占比达22.77%。房企的美元债要么违约未兑付，要么展期。

房地产美元债信用事件主要分为实质性违约和交换要约两类。实质性违约主要包括以下几种情况。未按时兑付本息，宽限期内付息及违约前获得展期不纳入违约考虑；发行主体或境内主体破产清算、破产重整等；募集说明书中约定的触发违约的其他事件。

截至2021年末，共有14家房企的26只美元债发生实质性违约，违约金额合计86.5亿美元。2021年以来，随着地产调控持续收紧，房企美元债违约加速，全年共10家房企美元债实质性违约，违约债券金额合计 63.4 亿美元。

2021年，随着地产调控持续收紧，房企美元债违约加速。这一年全年共有11家房企的19只美元债实质性违约，违约债券金额合计高达66亿美元。在此之前，地产美元债违约数量非常少，截至2020年末，共有5家房企的美元债发生实质性违约，违约金额合计23.1亿美元。

2021年已经成为过去，那么2022年房企们的美元债到期情况如何？一句话概括：2022上半年地产美元债到期偿付压力大，是房企爆雷的高发期。从美元债到期情况看，2022年全年有417亿美元债务面临到期。具体到月份，2022年1月、3月、4月、6月、7月美元债到期都超过45亿美元。

尤其222年4月份，美元债到期高达60.11亿美元，房企面临兑付高峰，资金风险压力较大。加上国内信用债，其他表外债务，整个上半年房企资金压力巨大。2022年政府要求“保交付”，预售资金严监管很难在上半年放松，所以留给房企可动用偿债的资金并不多。

加之房企销售也很难迅速回暖，经营性现金流承压较大。内忧外患之下，2022年上半年部分房企爆雷风险极大。“三条红线”颁布前，房企的三件头等大事是拿地、销售、借助杠杠拿更多地。而现在，房企的三件头等大事已变成交付、去化、谈展期。

2022年1月19日晚，奥园公告称将不会支付于2022年1月到期票据的余下本金及最后一期利息。在30天宽限期届满后，也将不会支付于2023年、2024年到期票据的最新一期利息。上述四笔美元票据将分别于2022年1月20日、1月23日以及2023年6月、2024年6月到期，票据未偿还本金总额约为10.86亿美元。

2021年11月下旬以来，中国奥园先后争取到了三笔国内ABS私募债的展期，发行金额合计约15.16亿元，展期方案均分三次兑付。截至1月20日，中国奥园尚未偿还的美元债余额共约32亿美元。2021年下半年以来，房企债券违约事件频发，陷入债务危机的房企们在不断自救与寻求帮助之间徘徊。

2022—2025年是房企美元债兑付高峰期，房企海外债到期余额分别为273.25亿美元、182.8亿美元、190.32亿美元及179.94亿美元。截至2022年一季度末，上市房企共有33只存量美元债券到期，发行总额150.35亿美元，债券余额为139.04亿美元，涉及27家房企。

其中，待偿还债券余额，中国恒大和禹洲集团分别为20.14亿美元和8.4亿美元。3月到期的债券数量最多，共有17只，待偿还余额达95.23亿美元。受部分房企美元债违约影响，自2021年10月以来，内房企的美元债市场动荡加剧。

包括富力地产、世茂集团、禹洲集团等房企旗下多只中资地产美元债持续下跌，部分债券一度跌破历史纪录。按照中诚信国际进一步按照美元债券年底之前到期及回售规模将其梳理的样本分为四档。

第一档为超过15亿美元主体，包括佳兆业、花样年、融信等。其中花样年2021年10月4日到期的美元债未能按期兑付。佳兆业现在也面临理财产品到期和美元债展期的压力。某大型民营房企到今年年底之前则需要偿付61.20亿美元的债券，债务压力较大。

第二档为10-15亿美元区间主体，包括新城、富力、雅居乐、融创、阳光城、合景泰富、奥园、正荣、世茂，其中阳光城三笔美元债通过展期，不排除后续继续通过展期的方式化解到期偿债压力。

第三档为5-10亿美元区间主体，包括荣盛、禹洲、新湖中宝、宝龙、景瑞、金辉、旭辉、中骏、当代置业、建业，其中当代置业美元债已发生实质性违约。第四档为5亿美元以下，包括新力、时代中国、朗诗、龙光、中南建设、鸿坤、金科、俊发、路劲基建，其中新力美元债已经发生违约。

从历史情况来看，1月往往是房企的发债高峰。但信用评级普降之下，新债的发行越发困难，2022年开年至今，成功发行美元债的房企寥寥无几。没钱还、发行难，在这样的态势下，房企也开始回购债务，提振市场信心。

房企偿债压力下自救有几种措施，短期内缓解债务违约的危机与风险。一是加快销售，加快回笼资金，提高现金流水平.二是出售资产，如出售项目、出售股权等，获取资金。三是债务展期，使将要到期债务展期，减轻短期还债压力。

四是大股东借款，特别是公司控股股东借款，也能获取资金。五是减少支出，谨慎拿地，甚至停止拿地，同时减少人员支出，节省成本，节省支出。总体而言，房企自救的核心逻辑是，使用各种策略节衣缩食，力求最大限度回笼资金，包括销售市场回笼现金和融资现金入账。