谢逸枫/文

由于目前全国还有5.1亿平方米的库存，房贷、信贷、刺激住房消费政策的逐渐释放，楼市将缓慢U型回升，而不是V型迅猛反弹。值得注意的是除非即使救市政策落实不到位，银行传导不通畅，房地产未来再往下行的可能性不大。随着政策的松绑范围、力度扩大，预计2022年楼市小阳春会来临。

目前全国多地的实质性放松房地产调控，主要为典型的二三四线城市，有典型的一二线城市广州、重庆、福州、南宁、合肥，还有典型的三四线城市。如笔者的判断一样，前期的楼市政策不可能一下就全面放松，会按照市场的变化，逐渐地放开。预计限购、限售、限贷等需求端政策将在3月份越来越多的城市加快放松。

2022年中国楼市会U型缓慢回升而非V型反弹。房价由需求决定，在很多城市，供需仍然不平衡。救市政策出台后，楼市低谷已经过去，如果调控放松、房企融资全面松口、房贷优惠、税费优惠政策落实到位，那么二季度或三季度逆转楼市2021年走低的趋势。

第一是2月100城新建住宅平均房价。

中指数据显示，2022年2月，百城新建住宅平均价格为16184元/平方米，新房价格结束三连跌态势，环比上涨0.03%，同比上涨1.89%，涨幅较上月收窄0.17%。百城二手住宅平均价格为16009元/平方米，二手房价格结束四连跌态势，环比上涨0.14%；同比上涨2.72%，涨幅较上月收窄0.14%。

核心一二线城市房价上涨带动，止跌转涨。新建住宅的广州、上海、合肥等核心城市房价上涨带动下，2月百城新房价格环比止跌转涨，但多数城市新房价格仍呈下跌态势，2月房价下跌城市为52个，较上月增加6个。2月二手住宅54个城市环比上涨，较上月增加20个，上涨城市数量自2021年9月以来首次超过半数。

国家城市群房价率先上涨。2022年2月长三角城市群新建住宅价格环比上涨0.09%，房价结束四连跌态势，区域内多数城市新房价格环比上涨，其中上海、扬州、张家港、泰州及昆山新房价格环比由跌转涨。苏州、合肥、常州等城市新房价格环比持续上涨。

珠三角城市群受广州、东莞房价上涨带动，新建住宅价格环比上涨0.12%，涨幅居各主要城市群首位。山东半岛城市群新建住宅价格环比止跌，京津冀城市群新建住宅价格环比下跌0.02%。2022年2月，长三角城市群二手住宅价格环比上涨0.30%，领涨各主要城市群。

目前长三角二手房价已连续3个月上涨，市场持续恢复。珠三角及山东半岛城市群二手住宅价格环比均止跌转涨，涨幅分别为0.20%和0.02%。京津冀城市群二手住宅价格环比下跌0.05%，跌幅有所收窄。年初国家及地方层面频繁释放稳楼市信号。2月楼市调控政策方向延续前期态势，房地产政策环境持续改善。

第二是2月288城市的商品住宅销售均价。

中房数据显示，2022年2月288城市的商品住宅销售均价破万元一平方米的城市74个、2022年1月74个、2021年8月79个、9月76个、10月74个，11月70个、12月71个。2022年2月环比上涨142个，下跌141，持判5城。同比上涨117个，下跌171个。2022年1月环比上涨128个，下跌160。同比上涨120个，下跌168。

2021年12月环比上涨131个，下跌157。同比上涨134个，下跌154。11月环比上涨143个，下跌145。同比上涨148个，下跌140。10月环比上涨112个，下跌176。同比上涨166个，下跌122。9月环比上涨125城，下跌163城。同比上涨179城，下跌109城。说明房价普跌结束，超过半数的城市房价上涨。

2022年2月14个大湾区、经济带、城市群里面，其中环杭州湾大湾区环比涨幅度最大，15.84%。其次为长三角超级湾区涨幅13.03%及粤港澳大湾区涨幅11.03%，这三个城市群的房价最为坚挺，主要是人口与资金流入最多，全国资源最丰富，需求旺盛，房价见底最快。

第三是未来2022年房价趋势。

当前楼市将进入底部徘徊周期，政策暖风加大。一月楼市成交腰斩，春节期间零成交，预示着进入实质性下跌探底期。第二、三季度市场会开始走强，要让房价迅速上升，至少还需要9个月到12个月的时间。预计2022年第4季度，房价就有可能从底部回升到正增长，2023年下行周期结束。

中国楼市短期是政策市，长期是周期性，每一次涨幅都会大于跌幅。股市上很难抄底，房市上一样。第二次再涨上来的时候，一定比跌下去的时候房价要高，这永远是历史规律。长期看，房价还得涨，因为现在3%房屋供应量满足20%有钱买房的人，还远远不够。

房地产四条规律揭示，未来的中国房价还会涨。房价的规律，涨的时间比跌的时间翻倍，涨的幅度比跌的幅度翻倍。调控的规律，涨时压，坏时救。土地供应的规律，人地分离。经济增长的模式是投资驱动。说明房价基本面，没有完全改变之前，上涨是大趋势。

中长期看，未来房价上涨的大趋势，不可避免。不管是按照城镇化率、需求增长、人口增长、土地供应、地价等因素，目前的房地产调控政策依然是治标不治本，解决不了供应端，需求端堵塞解决不了供需平衡。这就是政策周期之下的楼市周期。

房地产已经进入稳定、适度增长的阶段。土地供给的矛盾，对土地财政的依赖又让土地的价格处于一个较高的增长过程。人口不断往大中城市集中、城镇化、户籍制度的改革、人才的政策、城市更新，短期的刚性需求在10年-20年内处于高峰、高位之间上下波动。

第四是未来2022年楼市政策趋势。

自2021年12月开始，到2022年2月份，各地房贷（公积金或商业按揭）首付（首套或二套）比例（零、首套20%、30%、二套40%）下降的城市达到1省18市，分别为郴州、惠州；泰安、安徽、自贡、北海、南宁、福州、合肥、晋中；驻马店、巩义、菏泽、佛山、重庆、赣州、南通、温州、郑州。

自2021年12月开始，到2022年2月份，各地房贷、按揭额度提高、首付下降的省市超过2省30月，分别为深圳、广州、郑州、南京、杭州、郴州、惠州、泰安、自贡、北海、南宁、福州、合肥、晋中、驻马店、巩义、菏泽、佛山、重庆、赣州、南通、温州、郑州、衢州、东莞、安徽、广西区、新乡、中山、宜昌等。

2021年12月至今，全国超过60城市，发布了各种稳定楼市的宽松政策。从取消限价、放松限购限贷限售、房贷利率下降、降首付比例与调整认房认贷标准、降低交易税费、放宽落户限制、人才与农民工购房补贴、提高公积金贷款额度政策。

还有包括二手房指导价放松，取消认房又认贷，允许家庭购买第三套。商品房预售条件、预售款监管比例下降、重启棚改货币化安置、优化三条红线，房地产贷款集中管理制、22城宅地出让限制政策等方面对调控放松，释放出新一轮住房刺激信号。