2017年至2021年，大岭山的房价一路上涨，从早先1.9万，涨到了2021年的3.75万。

在高峰期，松湖碧桂园三期卖到了3.8万，万科汉邦松湖半岛卖到了4万，二手房市场万科金域缇香、龙光君御华府都卖到了接近4万/㎡。

除了房价上涨，从2015年至2021年，大岭山的地价也是直线上涨。尤其是2020年，金地楼面价涨到1.94万/㎡，中海楼面价2.08万/㎡。2021年，保利楼面价1.95万/㎡......

不过2021年至今，随着东莞楼市下跌，大岭山房价也是大幅跳水，有些新盘价格直接跌到了2字头，大跌了上万一平。

二手盘也是一路下跌，譬如龙光君御华府80平三房挂盘价跌到200万，万科金域缇香79平3房跌到218万，还有松湖碧桂园一期91平三房跌到230万，单价也都大跌到了2字头.......

在房价大幅跳水之后，大岭山现在能去抄底了吗？

现在大岭山楼市的前景如何？

那些板块的价值最高？投资的潜力最高？

本文将一一阐述。

1

大岭山楼市的前景

取决于松山湖楼市的高度

大岭山的位置得天独厚，处在东莞中心城区、滨海湾、松山湖三个核心板块，大金山角内的中心位置。

但是大岭山的地形地貌决定了，受滨海湾和城区影响小，受松山湖的影响最大。

分别来看，滨海湾对大岭山外溢，影响最小。滨海湾厚街虎门长安都被大岭山森林公园阻挡，道路交通不方便。加上房价差别不大，外溢需求也不强烈。

中心城区与大岭山接壤的区域，不是城区的重点发展区域，而且主要被同沙生态公园、水濂山湿地公园等阻隔。

虽然后期中心城区和大岭山有地铁1号线衔接，从国贸商圈五六站就能到达大岭山，能承载部分外溢需求，但总体也不是很强烈。

而这里面，影响最大的的是松山湖。

一是和松山湖的接壤面积广。二是和大岭山甚至部分划进松山湖科学城。三是大岭山的轨道交通规划，直接深度绑定了松山湖。

1）从图片中可以看出，大岭山东侧和松山湖紧密相连，并没有被山川湖泊阻挡，两者发展已经融为一体。不仔细辨别，完全分别不出松山湖和大岭山的界限。

2）大岭山部分区域划入了松山湖科学城的规划。松山湖科学城是大湾区综合性国家科学中心先行启动区之一，官方的重视程度非同一般，将会花费众多精力和心血去打造。这对大岭山的产业发展，肯定是有重大影响的。

3）地铁来说，地铁1号线串联了大岭山和松山湖的距离，大岭山东站一站就能到达松山湖，这种紧密关系，是很多其他区域所不具备的，能通过地铁线，外溢需求。

而且地铁3号线，沿着松山湖临近大岭山处沿途设站点，能再次紧密串联松山湖和大岭山。

综上所述，大岭山虽然靠了很多大山，但最大的靠山绝对是松山湖。

这种紧密联系从各方面也能看出，大岭山房价最贵的地方，就是在一线靠松山湖的区域，包括万科汉邦松湖半岛、松湖碧桂园等。

正因此，松山湖楼市的发展高度，重点取决于松山湖楼市的高度。

只要松山湖楼市的发展前景乐观，在以后的5-10年，依然能成为东莞楼市的第一梯队，那么大岭山依然会外溢第一梯队。

2

大岭山自身购买力

对内部各区域房价也是有影响的

上面说的是外溢购买力，对一线环松、地铁站点楼盘，具有重要影响力。

而大岭山自身购买力，本地自住客对房价的支撑力量，对内部各区域的房价也是有影响的。

这里面包括产业、经济、人口、教育、商业等等。

1）经济来说，大岭山经济最近10余年都保持了较快速的增长。从2011年的105亿，上涨到2022年的335亿元，排名东莞13名，处于中上游地位。

不过，相对大朗约414亿元，寮步约391亿来说，大岭山显然要低一等。而在2022年的GDP增速统计中，大岭山甚至出现了-2%的增长率，这个是要引起注意的。

2）从人口来看，大岭山常住人口约36.6万，排名东莞第11名。而大朗人口55.6万，东莞第5，寮步人口约51.3万，东莞第七。大岭山的人口最少。

而从粗略的统计高学历人口比列中，大岭山大学高中学历人群所占比列最小，可能从侧面体现出产业不够高端，人口中以打工群体为主，部分是私企老板，中产数量不够。

3）从配套来看，大岭山的教育、商业配套资源均要比寮步、大朗要差。

就拿寮步来比，寮步有14所公办学校，13所民办学校，大岭山只有有9所公办，3所民办，寮步有3个建面超4万㎡的购物中心，大岭山仅有1个。

从大岭山的自身实力来看，是低于寮步和大朗的，对大岭山的自身房价增长是不利的。

总结来看，大岭山依靠地铁R1线，R3线，重点串通了松山湖，后期受松山湖的影响巨大，潜力十足。

但自身实力有限，可能对内部房价，会造成不平均。越靠近松山湖越贵，靠近地铁站越贵。

3

大岭山楼市如何选筹

那么，对大岭山楼市的前景已经进行了分析，那么大岭山楼市要如何选呢？

我这里告诉大家，就两点。

1）重点在于一线环松山湖区域。

我上面分析过，大岭山和松山湖的联系非常紧密，这种紧密程度甚至是要超过大朗和寮步的。

因此，从各方面看，大岭山买房，首先要选松山外溢最近的区域，尤其是和松山湖几乎联系在一起的区域。

代表性的楼盘有松湖碧桂园一二三期、松湖碧桂园天钻、松湖云溪、万科汉邦松湖半岛等，都是松山湖外溢一线楼盘，紧密相连。

这里面，万科汉邦松湖半岛、松湖碧桂园天钻、松湖云溪都位于松山湖南部区域。其中尤以万科汉邦松湖半岛、松湖云溪的联系紧密度高，直接是挨着松山湖的紫檀山。

在2020年高峰期，万科汉邦松湖半岛卖到4万均价，可见松山湖外溢的重要性。松湖云溪是新盘，但可惜的是，不知名开发商加上品质一般。

提一嘴，松山湖南部区域，没有松山湖中部和北部区域的价值高，所以南部区域楼盘的价值也没中部、北部的价值高。

但不管怎么说，这几个一线外溢楼盘，依然是大岭山可重点关注的楼盘。

2）大岭山R1线站点周边楼盘。

大岭山R1线，在大岭山目前有三个站点，大岭山北站、大岭山站、大岭山东站。

大岭山北站的重点在于主城外溢，目前开发程度不高，后期也是值得期待。现在有个新盘万科嘉城花园要入市，TOD项目加上万科品牌，也是可重点关注，后期也会有价值。

另外，大岭山站和大岭山东站。

这两个站，大岭山站，在官方规划中，以后是大岭山的主中心，是大岭山配套最齐全的地方，但目前有不少厂房小产权房之类，影响居住体验。

这个区域，重点关注的是靠近大岭山体育公园的新世纪领居、领尚天地、碧桂园公园壹号三个楼盘。

其次，大岭山东站，代表性的楼盘，万科金域缇香、龙光君御华府、金地格林上院、松湖春天。

大岭山东站的优势是和松山湖的距离更近，而且一站到松山湖站，联系紧密度高，加上几个楼盘品质还行，是可重点关注。

对于大岭山置业，就严格挑选两个原则，R1线地铁站点楼盘+一线松山湖外溢楼盘，后期的价值都会不错。