在农历新春前自然资源部、农业农村部联合发布的《关于严格遵守“八不准”要求坚决遏制新增农村乱占耕地建房问题的通知》中，“4严禁6不得”的表述可谓是2020年“八不准”的升级版本，可理解为不可逾越的“农村用地建房法律政策底线红线”。

那么，此番“4严禁6不得”的提法中究竟有哪些问题值得咱农民朋友特别重视呢？除去咱一眼就能看懂的外，有没有值得我们稍加用心解读的地方呢？本文，在明律师就继续带大家理解这一最新“八不准”通知划定的农村用地建房底线红线。

“4严禁6不得”中的第一个“严禁”，就是“严禁违法违规买卖宅基地”。而这里的“违法违规买卖宅基地”，并不包括城镇居民购买宅基地和房屋，因为这一情形在后一个“严禁”中提及了，这里绝不会有重复。

故此，此处的“违法违规买卖宅基地”指的是农村村民、村集体之间的违法违规买卖行为。换言之，并非是农民就可以“自由交易”宅基地和房屋，同样需要履行相应的批准程序。

譬如，农村宅基地的所有权归村集体，那么村集体就依法享有对宅基地使用权交易的知情权和监督权。交易宅基地的双方是否为同一村集体的成员，是否符合“一户一宅”的原则，是否存在“超占面积”的情形，拟交易的宅基地和其上房屋是否有合法的权属凭证，是否存在危房或者违建……这些都需要村集体甚至乡镇街道介入认定，并作出同意此次交易的意思表示。

而在村集体不知情、未同意的情况下，农户间私下签订宅基地上房屋买卖合同的行为无疑存在巨大的法律风险。这种交易无法实现宅基地使用权的变更登记，往往会给购房者制造相当程度的权利隐患。

同时需要强调的是，在宅基地制度改革试点中推行的县域内宅基地使用权“拍卖”等流转方式并不适用于所有地区。未开展此类试点的地区仍不允许打破村集体的边界去流转宅基地，在交易宅基地和房屋前农民一定要先弄清自己所在县区的这方面政策，不可盲目签订此类合同。

笔者认为，这里的“合作建房”是指村集体或者农户个人与城镇居民、返乡回乡人员或者投资企业等共同出资“合作建房”的行为。往往在建房完成后，村集体会许诺给城镇出资者部分宅基地上房屋的所有权和一定期限的宅基地使用权。

事实上，这种跨城乡二元的合作模式曾在数年前的宅基地制度改革试点中出现过，并且还得到过央媒的报道和肯定。

但显然在过往几年中，农村土地制度改革尤其是牵涉宅基地的部分出现了明显的趋紧和保守倾向，“稳慎”推进的表述几乎从未被拿掉过。

且时至今日，《土地管理法》及其实施条例仍未见对“盘活利用闲置宅基地”的突破性新规，合作建房模式首先面临的挑战就是缺乏明确的法律支持。

在现有的政策和法律下，合作建房的出资方只能依据合同享有优先租赁所建房屋的权利，仍无法实现所有权登记。宅基地使用权更是明确仅允许农村集体经济组织成员拥有，非成员无权拥有。

结合“4严禁6不得”中“严禁为城镇居民在农村违法建造和违法购买的住房登记发证”的表述，可知至少在土地和房屋领域，城乡二元结构并未被动摇，甚至有被新政策不断加强的态势。这与《乡村全面振兴规划（2024—2027年）》中关于“率先在县域内破除城乡二元结构”的政策宣示是否存在矛盾，颇为值得玩味。

曾为本集体经济组织成员，后因在国家机关、事业单位或者国企工作而转为城镇户籍，失去集体成员资格的“前村民”，能否在退休甚至辞职后重新回到村里分得宅基地？“4严禁6不得”中明确了答案：不行。

新《通知》中指出，不得以所谓的“特殊资格权”、村民决议等变相给回乡退休干部等非农村集体经济组织成员分配宅基地建房。该规定似乎同样与此前个别地区开展的改革试点方向相反，或是对这类改革试点的否定。

在明律师需要提示的是，宅基地三权分置中的“资格权”是一个人为创设的政策性概念，法律上本没有“资格权”一说。实践中“资格权”究竟指怎样的权利，各地的做法差别巨大，但都缺乏明确的法律依据。

此番“4严禁6不得”中明确否定了“特殊资格权”的存在，即意味着“资格权”仅限于依法具有本集体经济组织成员资格的人享有。至于“回乡退休干部”等本就早已享受城镇户籍下的各种社会保障待遇，是无权回村重新享有任何土地权益的。

简言之，新《通知》通过这一“不得”彻底封死了“倒城镇化”的可能性，即明确清晰地鼓励农民进城落户“市民化”，不支持现有的市民重新“农民化”。笔者认为这里似乎也有杜绝个别人以“回乡、返乡人员”名义侵害现有村集体成员权益的意图存在。

“俺们农村盖房子没那么多规矩，整个村多少年来都没有办证的……”这种常听到的说辞在2025年还是要少说直至不说，尤其不可适用在新批宅基地和新建住房上。

新《通知》中明确指出，农村村民应严格按照批准的面积和规划许可建设住宅，不得超面积占地，不得超规模建房。这连续的两个“不得”释放出了十分强烈的讯息，即“规划许可”将在农村自建房中占有不可或缺的地位。一切“未批先建”“少批多建”行为，都会导致新增违建的产生，对农民朋友而言损失将会是巨大的。

在明律师在此郑重敦促广大农民朋友，一定要将《城乡规划法》和所在省、市的规划管理法规时刻挂在心上，在批地建房中“老老实实、服服帖帖”地履行规划报批程序，自觉做到无乡镇街道的规划许可证不建设，确保咱辛苦出资建造的新房不是违建。

同时，要警惕一些地区习惯性地“批小建大”做法，动辄在“三层半”以上继续加高，直至盖出六七层的“宅基地上房屋”来。这种操作当年或许没人管，但今时不同于往日。一旦在施工中被查处未严格按照规划许可批准的规模建房，面临的或将是“即时拆除”甚至处罚的后果，这都是得不偿失的。

在明律师最后要提示广大农民朋友的是，新“八不准”《通知》中的“4严禁6不得”被明确强调为“法律政策的底线红线”，这就提示我们切勿在用地建房时心存侥幸、听信“口头承诺”，或者认为“法不责众”，看别人怎么干自己也跟着怎么干。遇到拿不准的情形不要自作主张快占快建，而是要事先咨询专业律所和律师，在法律的帮助下踏踏实实走程序、办手续，不在占地建房的合法性问题上打擦边球。

一旦自己的在建或者新建农村房屋面临查处甚至限期拆除，一定要及时寻求专业律所的介入，争取通过法律途径捍卫自己的合法权益，控制自己可能的损失。（王小明/文）