房屋和土地征收的程序性规范中，上海市无疑始终是一个样板。上海有的，其他地方才可能有；上海没有的，其他地方你基本也查不到。 2025年2月，上海市房屋管理局发布《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》，对包括该市城中村改造项目中涉及国有土地上房屋的征收评估工作作出了全新的细化规范。 那么，《管理规定》中究竟有哪些新的提法和程序规范呢？被征收人又该如何在新形势下以评估为抓手有效维护自己的补偿权益呢？ 【要点一：同意改造的比例达到90%以上时方可启动评估机构选定】目前的个案中，房屋征收评估工作的启动有越来越早的态势，这显然对反应总是“慢半拍”的被征收人群体而言不是什么好事。新规此次对评估机构选定程序的启动设置了明确的时间节点和限制条件（第8条）—— 房屋征收决定公告公布后或者旧城区改建房屋征收范围内的被征收人、公有房屋承租人的改建意愿的同意比例达到90%以上的，房屋征收部门应当将房屋征收评估项目在市估价师协会网站上发布。 据此，评估项目发布的门槛有二，一是房屋征收决定依法公告，二是旧城区改建项目的改建意愿同意比例达到90%，二者必居其一。这一规定无疑对保障被征收人对整个项目的知情权有益，不至于让被征收人在稀里糊涂的情况下去参与选定评估机构，最后导致靠随机方式去确定。 在明律师要提示大家的是，评估机构的选定程序我们一定要积极去参与，而不是对其视而不见或认为其系“走过场”而消极应对。所有的征收程序都是相互影响和关联的，都会指向最终的补偿结果。 【要点二：预评估结果不能直接替代正式评估报告】在当前的征收拆迁中，“预评估”就和“预签补偿协议”一样，在一些地方得到了征收方的青睐。究其原因和前述评估机构选定越来越早相同，意在“突破现有程序顺序”而为自己的工作赢得主动。等被征收人反应过来，对不起，我都预评估完了，你也甭提什么不同意了。 对此，上海市在新规第35条中明确规定，房屋征收决定作出前，相关部门可以委托估价机构开展房屋征收预评估。房屋征收预评估包括：拟征收范围内的人员及被征收房屋基本情况摸底调查，预估被征收房屋市场价值、产权调换房屋价值等。 房屋征收预评估中的被征收房屋摸底调查不能替代本规定第十三条第一款房屋调查登记工作；预评估报告不能替代被征收房屋的分户初步评估报告、整体评估报告和分户报告。 也就是说，新规一方面许可了征收方在征收早期先行组织一部分评估工作，另一方面也明确给“预评估”和“正式评估”划清了界限——房屋调查登记和评估报告这两个直接关系到房屋价值的步骤是不允许随意提前完成的，“预”的不能替代“正式”的。 【要点三：作出征收补偿决定和申请法院强制执行前需强制专家委员会鉴定】按照《国有土地上房屋征收评估办法》等的规定，专家委员会鉴定并非征收评估中一定会出现的程序，而是需经由被征收人或者房屋征收部门的申请。没人申请，鉴定工作往往不会启动。 而上海市最新颁布的新规中，则将专家委员会鉴定作为县级政府作出征收补偿决定和申请法院强制执行的必经程序予以了强调。这显然是对强制拆除和补偿行为合法性的加强保障。 新规第31条规定，房屋征收部门在报请区政府作出补偿决定前，应当征询被征收人、公有房屋承租人对评估报告或者复核结果是否有异议；有异议的，房屋征收部门应当向估价专家委员会申请鉴定，并将鉴定结果作为报请的材料。 区政府在申请法院强制执行前，评估报告或者复核结果未经估价专家委员会鉴定的，房屋征收部门应当向估价专家委员会申请鉴定，并将鉴定结果作为申请的依据。 也就是说，估价专家委员会鉴定必须要完成一次才能实现最终的司法强拆。若被征收人在补偿决定作出前即明确表示对评估报告有异议，但又未自行申请复核评估和专家委员会鉴定，那么房屋征收部门需要依职权申请专家委员会鉴定，才能报请区政府作出补偿决定。 而到了申请法院强制执行阶段，尽管征收补偿决定已依法生效，补偿数额已经确定，但若评估报告未作过专家委员会鉴定的，房屋征收部门仍应当依职权申请鉴定，才能向法院申请强制执行。 这就提示我们，在复议或者诉讼征收补偿决定的案件中，要着重对被告是否拥有专家委员会鉴定意见进行审查和质证。 同时，被征收人自行申请鉴定和被动等待房屋征收部门申请鉴定会否存在区别将是一个颇具专业性的大问题。被征收人一定要在专业律师的指导下去判断和选择，切勿因新规而盲目放弃自行申请鉴定，完全依赖房屋征收部门申请的鉴定去维护自己的补偿权益，从逻辑上说这和“与虎谋皮”没有本质的区别。 在明提示在明律师最后要提示大家的是，城中村改造项目中针对宅基地上房屋的评估程序也应当参照国有土地上的规定去执行，而不能以暂无规定为由随意操作。在这一过程中，被征收人无疑拥有广泛的权利可供行使，需要在专业律师的指导下去按部就班地落实，而不是什么也不干，坐等着一份公平合理的评估报告交到自己手上。 同时，要懂得“求人不如求自己”的道理，在有需要时勇于尝试自行委托测绘、评估机构进行房屋面积测绘、价值评估工作，争取拿到有利于我们补偿利益诉求的书面证据。 须知，新规中尽管强调估价机构需由征收部门委托，但却并未否定咱被征收人作为房屋产权人自行委托测绘、评估的权利。我们的思维不可被轻易束缚住，而是要善于换思路去实现我们提升补偿结果的诉求，这是大家在2025年的城中村改造征收中需要不断领会的关键所在。（王小明/文）