2025年的城中村改造项目在“两会”后终于迎来了新一轮爆发期，而“立法先行”则在城中村改造龙头的广东省全面铺开。继《广州市城中村改造条例》后，东莞市也于近日颁布属于自己的城中村改造条例，以地方性法规的层级对城中村改造予以规制。新法将于2025年6月1日起施行。 那么，东莞市此次出台的新规有何亮点呢？在广大被征收人最为关心的拆除房屋程序和补偿安置上又有怎样的细化规定呢？本文，在明律师为大家做一番解析。 【要点一：“双三分之二”成员同意即可启动拆除新建】《东莞市城中村改造条例》中明确将“拆除新建”作为城中村改造项目的首选方式，其在第30条中明确指出，“不具备拆除新建条件的城中村改造项目，（才）应当纳入整治提升类城中村改造项目范围。” 那么拆除新建的民意门槛是如何设置的呢？应当说，东莞市对此采取了较为宽松的态度——只要村民自治依法通过，就可启动拆除新建类的城中村改造。 《条例》第14条规定，拆除新建类城中村改造项目启动改造前，镇政府应当开展改造意愿征询工作，经改造项目范围内农村集体经济组织三分之二以上具有完全民事行为能力的成员参加成员大会且成员大会表决同意后启动改造。 而根据即将于2025年5月1日起施行的《农村集体经济组织法》第27条的规定，成员大会作出决定，应当经本农村集体经济组织成员大会全体成员三分之二以上同意。 据此，“双三分之二”同意的门槛是十分清晰的，且不存在任何加码，这显然有助于拆除新建类项目的落地。 同时需要指出的是，这一新规等于明确了城中村改造征收项目必须经由成员大会方可启动，将成员大会作为了城中村改造征收的法定程序。而在既往的一些案例中，法院并不认为召开成员大会或者成员代表会议是征收拆迁的法定程序，这就给了某些村集体代替成员签字、决策，剥夺成员知情权和监督权留下了隐患。 在这一维度上，东莞市的新规无疑具有先进性，是对“成员自治”的有力保障，也从源头上避免了成员意愿“被代表”情形的发生。 【要点二：任何单位和个人不得擅自提高、降低或者另行补偿】这句话，是广东省在本轮城中村改造中的发明，和《广州市城中村改造条例》只差几个字。在明律师认为，广大被征收人需要客观理性地看待这句话。 简言之，这一条可理解为对“一把尺子量到底”原则的强调，尺子当然就是依法通过的补偿安置方案。它的意义主要在于规制县级政府、乡镇街道和其他征收部门的行为，而无法产生限制咱被征收人救济权利的作用。 也就是说，大家完全无需被“不得擅自提高补偿”的宣誓性条款吓倒，咱只要依法申请复议或者提起诉讼，就不属于“擅自”提高的范畴，提高了那也叫依法保障。 走黑道喊两嗓子在心理层面上是管用的，但并不影响咱给它把灯点上。管征收方行为的话，管不到咱被征收人头上。 【要点三：征地补偿安置决定+责令交出土地决定=申请法院强制执行】城中村改造中房屋的拆除程序从来都是被征收人关注的问题，需不需要在已作出补偿安置决定的前提下再作出一份责令交出土地决定，各地的规定有所不同。广东省在这一问题上持“双决定”才可司法强拆的态度。 《东莞市城中村改造条例》第20条规定，对个别未达成征地补偿安置协议的，市政府应当在征收土地公告期限届满后依法及时作出征地补偿安置决定。 被征收人未按照征地补偿安置协议交出土地，经催告后仍不履行的，或者在征地补偿安置决定规定的期限届满后不交出土地，且法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼的，由市政府作出责令交出土地的决定；拒不交出土地的，依法申请人民法院强制执行。 据此，补偿安置决定应当“及时作出”，而不能以协商为由久调不决，将被征收人的补偿安置权益长期搁置。同时，责令交出土地决定是必须要有的法定程序，不能单凭补偿安置决定去直接申请法院强制执行。 需要明确的是，“合法建筑”永远都只能“司法强拆”，行政强制执行只能针对违法建筑，这点在东莞市的新规中得到了再次强调。 【要点四：无证房屋只能“适当”补偿？新规留下的巨大疑问】《东莞市城中村改造条例》第19条针对实践中争议最大的无证房屋补偿问题作出了规定：城中村改造范围内属于历史遗留的无合法权属证明的土地和房屋，土地和房屋的实际使用人同意按照城中村改造项目方案实施改造的，可参照城中村改造项目补偿方案予以适当补偿；不同意改造且经确权为集体所有的，可以由所属农村集体经济组织先行签订补偿安置协议并提存补偿费用；不同意改造无法消除影响，且依法被认定为违法建筑的房屋，应当限期予以拆除。 该条款无疑带来了巨大的疑问——“历史遗留的无合法权属证明的房屋”显然不能等同于违法建筑，那么因何只能参照补偿方案得到“适当”的补偿呢？“适当”补偿是指多少补偿呢？ 倘若涉案房屋未能取得权属证明并非被征收人的原因所致，且其确实无法被认定为违建，那么是否应当将其视为合法建筑并给予完整、全面的补偿呢？ 笔者认为，东莞市的这一新规与《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条的现有规定相抵触，在法理上也无法自圆其说，无疑将给今后的实践操作带来巨大的疑问。 最高法曾在相关争议的裁判观点中强调，不能将被征收人是否配合签约、拆除作为判定房屋合法与否、补偿多寡的依据。而新规中明显更突出实际使用人同意与否这点，这似乎也存在合理性上的争议。 无论如何，一旦被征收人的房屋因无证而面临“打折”补偿甚至不予补偿，我们一定要敢于依法救济权利提起程序，绝不能“掉书袋”去随意让步和妥协，毕竟在很多个案中无证面积要比有证面积大得多，“打折”将会直接导致被征收人未来的居住条件下滑，完全不符合征收补偿的法定原则。 在明提示在明律师最后要提示大家的是，东莞市的新规基本确立了依法征收在本轮城中村改造项目中的绝对核心地位，将以往三旧改造项目中的协议搬迁途径彻底挤走，这就对咱被征收人依法协商、争取补偿安置权益的能力提出了更高的要求。 同时，新规虽然在第21条中保留了“收回集体土地使用权”的途径，但也明确了申请法院强制执行的唯一合法强占方式。也就是说，新规明确否定了“帮拆”“助拆”的合法性，这对咱村民而言无疑是有利的。 事实上，“收回”仅能针对地上无房的情形。只要宅基地上有房屋存在，走收回程序就是存在争议的，我们就该及时启动权利救济。这点请各位务必牢记。 而在笔者看来，新规的颁布施行是对即将甚至正在到来的城中村改造浪潮的预示，所有居住于城中村中的居民都要提高警惕，加强重视，力争在2025年的改造中为自己和家人赢得更加舒适、满意的居住条件改善。（王小明/文）