文/谢逸枫

早在2021年3月末山东泰安部分银行对首次购买住房的家庭可执行20%的首付比例。目前重庆、赣州、菏泽的首套房、重庆与北海二套房付款比例，部分银行、优质客户的部分案例显示，的确已由30%下调至20%，50%下降到40%，同时首套、二套房贷利率下降。

回归的城市为一、线二线、三线城市，重庆、江西赣州、山东泰安、广西北海市、山东菏泽。其中北海降低公积金贷款的二套房首付比例下降到40%，成为2022年首个降低首付比例的城市，自贡成为全国公积金贷款首个实行“只认贷不认房”认定标准的城市。

泰安、重庆、赣州、菏泽提出，无房无贷”购房者的首套房首付从30%降至20%，北海、重庆最二套房首付款比例由60%下调至40%。2022年1月-2月18日，40个城市发布了稳定楼市的政策。开年以来，房地产调控基本以稳定楼市、宽松政策为主，力度非常有限。

第一是部委的维持房地产资金链稳定等，并购贷、保障性租赁住房贷款不纳入三道红线。

第二是给予购房补贴，包括三胎政策购房优惠等，少部分城市，惠州、莱西、肇庆、泸州、合肥、昆明、玉林、珠海、保定、湖州、亳州、泸州等城市。

第三是放宽公积金相关政策，少部分城市，福州、株洲、北海等10余城调整了公积金政策。

四是吸引人才，放松落户限制等，少部分城市，嘉兴、中山等城市。

第五是首套房、二套房首付下降，房贷利率下降，少部分城市、少部分银行，少部分优质客户。

按照目前五座城市房贷政策看，房贷政策没有质性松动，只是稍微的自我调整。原因简单，仅仅局限于少部分城市、少部分银行、少部分首次优质的客户、首套房首付20%只有3个城市、二套房首付下降城市只有2个城市，其覆盖的区域、范围、人群、力度非常有限。

第一是个别的非限购的城市为主，限购的城市目前没有放松。

第二是首套首付、二套首付放松的楼盘、开发商、购房者，条件、门槛高，人群目标固定。

第三是非商业贷款，以公积金贷款为主，不是商业贷款全部放松。

第四是首套放松的银行，为部分银行，不是全部的银行放松。

第五是以房价连续下降10个月以上、高库存、卖地收入大量下降的一二三四线的典型城市为主。

第六是政策导向保障刚需一族的合理住房需求，保刚需。

2021年3月末山东泰安部分银行对首次购买住房的家庭可执行20%的首付比例。2022年1月1日，浙江宁波市提出，生育二孩或三孩家庭，连缴存住房公积金满2年，首次的，住房公积金最高贷款额度由60万元/户提高至80万元/户。

2022年1月4日，山东青岛市提出，住房公积金贷款最高次数由一次调整为两次。1月12日，广西北海市提出缴存职工家庭购买第二套住房或申请第二次住房公积金贷款的，最低首付款比例由60%下调至40%。

1月17日，赣州首套房贷首付比例已降到20%，目前国有大行、中信银行、广发银行、招商银行均执行此房贷政策。二套房在非限购区则首付30%、在限购区则首付50%。1月17日，重庆地区有银行已经执行首套房贷首付20%的政策，当地比较大的银行都可以。如果房贷结清的话则首付30%，二套则首付40%。

1月18日，四川自贡市提出，既无住房公积金贷款记录又无尚未完清的住房商业贷款，按首套房贷款政策执行。有一笔已结清的住房公积金贷款记录或一笔尚未完清的住房商业贷款，按二套房贷款政策执行。

1月19日，广西南宁市将公积金贷款首套房最高额度提至70万，二套房提至60万。1月26日，安徽省提出降低首付比例。2月18日，吉林延吉的鼓励农民进城购房优惠补贴的实施方案，对于农民进城买房全额补贴契。

回归的城市为一、线二线、三线城市，重庆、江西赣州、山东泰安、广西北海市、山东菏泽。其中北海降低公积金贷款的二套房首付比例下降到40%，成为2022年首个降低首付比例的城市，自贡成为全国公积金贷款首个实行“只认贷不认房”认定标准的城市。

大家期待的首套首付20%，二套首付40%，终于回来了。总体看，重庆、江西赣州、山东泰安、广西北海市、山东菏泽放宽购房首付款比例，对信用资质优异的刚需、改善群体有促进性作用，但影响有限。究竟释放出什么信号？

第一是公积金贷款的限贷、房贷放松，对市场、开发商、购房者是一个积极信号，下一步会是商业贷款的限贷、房贷放松。

第二是首套房、二套房的首付放松、认定标准的调整，下一步，在限购的城市逐渐放松。

第三是一旦首套房、二套房的首付放松、认定标准、限购、限价的调整效果不好，可能第三套房贷会逐渐放松。

第四是限贷、首付、房贷放松之后，下一步，限价取消，限购会逐渐放松。

第五是刚需、改善的购房者把握好新一轮买房时机的好节点，2022年会是个好时机。

第六是后续其他城市会跟进的可能性，非常大。

央行2016年的通知中已明确规定，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首套个人住房最低首付款比例可以下调，允许在最低首付款比例25％的基础上向下浮动5个百分点。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，最低首付款比例调整为不低于30％。

究竟是不是意味着房贷进入实质性放松？能否让楼市强势回暖？房价强势反弹？刚需买房的时机到了吗？未来是不是会有更多的城市加入房贷放松大军？

其一是政策放松的预期、心理预期信号价值大于实质意义，基于重庆、江西赣州、山东泰安、广西北海市、山东菏泽降低公积金贷款首付比例的范围、区域、力度、对象有限，考虑到城市基本面和房地产基本面的现状，对楼市影响有限。

其二是政策迎来回暖预期，市场触底复苏迹象非常强烈，短期内不能让城市楼市回暖，房价反弹。总体来说，购房利率下降、额度增加、放款速度加快，还有降低首付的利好政策，有利于购房需求释放，促进市场成交，遏制下行的趋势。

可以起到振市场信心，有利于住房刚性需求释放。对稳定房地产市场运行具有积极意义，市场情绪的提升，直接影响到房企的拿地热情，有助土地出让收入止跌企稳。2022年上半年依然处于房企债务到期的高峰阶段，房企的资金压力仍然较大，类似政策的出台也有利于稳定房企运营。

其三是仅仅有限制、有范围、有区域、有对象的房贷松动、利率下调、信贷额度充裕，短期内是无法让房价实现触底反弹的。除非房贷的商业、公积金贷款全面放松，第三套房贷放松，限购限价全面取消，或者是出4万亿，或者出2万亿的刺激计划，目前看是不可能。

其四是房贷的松动、利率下调、信贷额度充裕，是刚需一族“上车”的好机会，这是购房时机的信号。对于刚需客群来说，降低首付比例，购房的贷款首付门槛、利率成本下降，价格处于下行周期，无疑是对刚需、改善的购房者最好的机会。

其五是未来会有更多中小城市加入房贷“松绑”大军，房贷首付政策松动并不意外。降低房贷首付、取消限购、限价、放开第三套房贷、税收免减等促进住房消费的做法，是刺激楼市需求效果比较明显的政策工具。

特别是城市基本面弱、市场调整压力较大的部分二线城市，三四线城市。首先是房价连跌10个月以上，例如山东菏泽救楼市背后，是房价连跌16个月。其次是库存上升，供大于求，卖地收入急剧萎缩。最后是销售成交非常寒冷，同比降幅在20%以上。另外是经济下行压力非常大。

从各地的楼市成交情况看，除了北上广深以外，其他地区还是存在“松绑”可能性的。北上广深后续会跟进调整，关键看后续的楼市成交情况。其中一二三线的典型城市，已经率先呈现复苏的迹象信号，说明房地产市场预期向好，让政策放松的预期减弱。

截至到2022年18日，全国已经有20多个城市住房公积金贷款上调住房公积金贷款额度、降低二套房首付比例。在“一城一策”的因城施策背景下，将扩展至商业贷款领域。预测，年内取消限购、限价、放开第三套房贷、税收免减的以后政策应该会陆续出来。

其六是一线城市将率先回暖复苏。贝壳数据显示，2022年1月，103个重点城市平均房贷利率和放款周期已恢复到2021年年中的合理水平，其中59城房贷主流利率环比下调。放款周期方面，64个城市放款周期较上个月缩短，4个一线城市银行放款均加快，非常肯定的是一线城市将率先回暖复苏。

按照中指数据显示，上周楼市整体成交量上升，同比转降为升。第一是一线城市方面，上周一线城市整体成交环比上升233.7%，广州升幅较大，约为1834.1%。北京居其次，升幅为1267.7%。第二是二线代表城市环比上升726.2%，同比上升6.3%。环比上升的城市中，南京升幅显著，约为2702.5%。

大连居次位，升幅为2146.3%。第三是三线代表城市成交量环比上升502.1%，惠州升幅较大，约为1635.5%。同比来看，三线代表城市整体下降53.1%。按照上周的一二三线城市的销售成交情况看，广州、北京、南京、大连、惠州有望率先复苏回升，应该与政策的变化有关。