文/谢逸枫

作为中原人口第一大省的省会，人口超千万、GDP规模超万亿、国家中心城市的大都市-郑州，成为全国首个公布文件明确放松限购、限贷、限价、政府回购多余安置房、重启棚改货币化安置的城市。这是目前全国首个系统全面的组合楼市放松政策，具有非常实质意义的稳楼市和救楼市的把标志导向信号。

在人口体量上，郑州确实是当之无愧的大都市。第七次全国人口普查数据显示，郑州以1260.1万人的常住人口数量，跃居全国城市第十位、中部地区第一。在之前没有疫情时，郑州每年人口净流入40万，住房需求非常旺盛。数据显示，2021年郑州的毕业生留存率为62.2%，在新一线城市中排名第十。

2022年2月份时，笔者曾经参加了几场地方经济与楼市专家视频会议，给郑州的政府部门提出稳定楼市政策建议。目前郑州已经基本采纳，内容可谓是非常的丰富，并且在2022年3月1日发出促进房地产业良性循环和健康发展的文件，总计19条政策。

第一是围绕支持合理住房需求，《通知》提出4项措施。

一是保障大学生在郑安居，对博士生、硕士生、本科生(技工院校预备技师、技师)、专科毕业生(技工院校高级工)在郑州就业创业，可根据条件购买共有产权住房，购买商品房则给予购房补贴，租住保障性租赁住房给予一定面积补贴，优惠期限为3年。

二是鼓励外来务工人员置业，外来务工人员在郑州缴纳住房公积金并买房时，与郑州市缴存职工同存同取同用。

三是亲属来郑投亲养老，允许其投靠家庭新购一套住房。

四是鼓励卖小买大、卖旧买新，在家庭限购套数内可提供个人按揭、网签备案和不动产登记手续办理等便利。

第二是加大信贷融资支持，分别针对房企、购房者和银行。

一是鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷，加大房企并购贷款支持。

二是对支持开发贷、降低个人按揭贷款利率的金融机构，在政府新增财政存款、基金账户等存放方面予以优先支持。

三是加大按揭房贷投放，下调住房贷款利率，明确对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款买房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

郑州成为第一个取消“认房又认贷”的城市，松绑限贷。实际上，2020年下半年以来，郑州各楼盘都在偷偷松绑限购，外地人在郑州无户籍无社保均可无门槛买房。

第三是郑州已落地二手房交易新政。

个人转让非满五唯一的二手房时，业主可选择按核税价的1%，或按照20%差额税征收个人所得税。举例来说，100万元购入的房子以150万元卖出，此前需要缴纳10万元差额税款，现在则可按照1.5万元缴纳。3月1日，郑州市经开区、郑东新区、航空港区已开始执行。

郑州是全国除北京外唯一执行差额税的城市。新规让业主自己选择税率再办理手续，标志着郑州执行了7年的20%差额税有所放松。取消差额税，将提高业主售卖意愿，增强卖小买大、以旧换新，促进二手房市场活跃度，同时还能带动改善型新房回暖。

郑州此次在限购名存实亡的基础上，取消认房又认贷，差额税执行范围有所放宽，还吸引大学生和外来务工人员置业，包括开发商土地款比例降低且分期支付。提振楼市的措施能给到这样的力度非常罕见，基本是把能用的政策都用上了，可见郑州楼市寒冷已到极点。

第四是取消因新冠肺炎疫情期间允许房企“正负零”预售的相关政策。

从2020年3月以来，郑州取消了新建项目工程需建4层后才能开始预售的规定，此轮取消允许“正负零”即预售，将导致项目至少延后1个月开盘。此举将一定程度减缓供应节奏，目前在售项目需加大营销力度，把握窗口期。

第五是明确再次启动棚改货币化安置，促进安置房转化。

今年起，郑州将实施安置房建设工作三年行动，结合房地产市场形势，坚持以货币化安置为主。对未开工建设的安置房，鼓励拆迁群众选择货币化安置。对已建安置房中群众自住以外的房屋，采取政府回购、回租等方式，盘活转化为保障性租赁住房、共有产权住房。

第六是指导开发企业合理确定销售均价。

严格执行新建商品住房预售价格备案制度，指导开发企业合理确定销售均价，稳定商品住房价格。机关、事业单位和国有企业不得在郑州市域内组织新的团购住房、定向开发住房行为。

第七是房地产开发企业凭银行担保函、第三方担保函抵顶不高于保函金额的预售监管资金。

提高商品房网签备案和预售资金监管效率，房地产开发企业凭银行担保函、第三方担保函抵顶不高于保函金额的预售监管资金，实行商品房网签即备案。

9条干货内容如下：

其一是放松限购政策，允许家庭购买第三套住房。

其二是松绑限贷政策，取消“认房又认贷”。

其三是放松限价、限签政策，允许高品质楼盘价格上浮。

其四是首付，二套房贷首付60%下降至30%，首套30%下降至20%。

其五是房贷利率政策，引导房贷降息。

其六是重启去库存利器，棚改货币化安置。

其七是去库存新利器，政府回购多余安置房。

其八是鼓励金融机构对受困企业贷款展期、续贷，加大房企并购贷款。

其九是土地出让政策，保证金下调至20%，出让金可一年内分期。

郑州楼市19条政策，主要是围绕着支持合理住房需求，对购房者购房的门槛与经济压力的下降、对房企的信贷融资的放松、土地出让政策的支持。其中9条政策是满满的干货，含金量杠杆的，非常具有实际性，操作性，地方性，市场性。

郑州楼市19条政策的信号、意义、影响：

其一是打响全国各地楼市全面救市第一枪。

其二是成为全国各地楼市救市的模型。

其三是成为全国首个放松限购限贷、重启政府回购多余安置房、棚改货币安置的城市。

其四是让郑州楼市起死回生是不容置疑的。经历了洪水冲击的中部人口大城，郑州开始向楼市复苏发起冲刺，楼市会在短期内触底回升。

其五是购房热情逐渐的回温，成交稳定上升，房价逐渐上涨，楼市回暖复苏，完成反弹的趋势。

其六是提振全国楼市、郑州信心。

其七是稳定房企、市场（房价、地价）、购房者心理预期。

其八是楼市进入新一轮上升周期的趋势。

笔者给郑州提出的稳定楼市政策，主要是基于郑州的土地市场、土地价格、商品房市场供需、库存、价格、房企实际困难、经济情况，结合购房者的信心、市场预期，该政策对于郑州来说必要性十足。

其一是成交、销售情况。

2022年1月，郑州新房成交6686套，较12月环比下降30.7%，二手房成交3561套，环比下降29%，同比下降18.1%。2022年并未回暖，前两月市场持续低迷，春节10天假期整个郑州市仅销售20余套新房。

其二是库存、供需情况。

截至去年12月，郑州商品住宅去化周期已超过21个月，库存压力进一步加大。2021年下半年，郑州市场热度骤降，存量去化承压，主城区存量商品房约1389万平方米，去化周期23个月，郊区存量高达1495万平方米，去化周期长达43个月。

其三是按照数据显示，城市改造、拆迁的房企准金问题。

2017年-2020年郑州土地成交中，城改用地供应占比在87%以上，2021年因实施集中供地政策，公开出让的净地成交宗数有所上升，城改用地供应占比则下调至70%。郑州从2015年前后启动大规模城改，当时四环以内的城中村基本都和房企签订一二级联动拆迁协议。

彼时被拆迁居民可选择换安置房或货币补偿两种方式，绝大多数开发商的算账逻辑是换房是2-3年后建成安置房才给，而货币化安置则需要一次性打款。开发商一般选择给拆迁户换房，减少资金压力。由于安置房需满5年才能上市销售，导致许多拆迁户手中囤积大量安置房，部分以小产权方式私下售卖或出租。

重启动棚改货币化安置将促使一批拆迁户手上不再囤积过多安置房，变现成现金，提高市场购买力，去购买商品房，还能去库存、减少安置房供应。必须考虑的现实问题是2015年以后，郑州四环以内的城改用地基本都名花有主，让已签约的一级开发公司改为支付现金给拆迁户，会让城改项目压力更大。

其四是从最直观的GDP增速来看，2021年郑州GDP增速仅4.7%，低于全国平均值。

因暴雨与疫情冲击，2021年郑州一般公共预算收入1223.6亿元，环比下滑约2.8%，是GDP排名前20的城市中，唯一公共预算收入下滑的城市。郑州上述人口体量大、但经济发展有待提振的现状，也是整个河南的缩影。

上上周（2月下半月），笔者参加了几场地方经济与楼市专家视频会议，针对房地产市场与经济的实际情况，提出几点建议。内容如下：

其一是不要博弈了，上面已放，赶紧采取措施行动，避免出现更大的风险。

其二是不要观望了，形势恶化，当下正是救市好时机，避免出现更多的房企爆雷。

其三是首套、二套首付降至20％、30％，加利率优惠。

其四是限价、限签取消，限购限贷限售、二手房指导价放松，取消认房又认贷，允许家庭购买第三套。

其五是人才、农民、大学生购房，财政补贴＋宽落户。

其六是免契税、印花税，减土地增值税、企业所得税、二手房转让5改2免征，房地产税缓后再试点。

其七是重启棚改货币化安置，政府回购多于的安置房。

其八是商品房预售条件放松，预售款监管比例放宽。

其九是优化三条红线，房地产贷款集中管理制，要求金融机构对受困企业贷款展期、续贷，加大房企并购贷款。

其十是22城宅地出让限制政策放松，保证金20%，一年或2年分期付款。

目前全国多地实质性放松地产调控，主要为典型的二三四线城市，有典型一二线城市广州、重庆、福州、南宁、合肥。如笔者的判断一样，前期的楼市政策不可能一下就全面放松，会按照市场的变化，逐渐地放开。预计限购限售限贷等需求端政策将在3月份越来越多的城市加快放松。

自2021年12月开始，到2022年2月份，各地房贷（公积金或商业按揭）首付（首套或二套）比例（零、首套20%、30%、二套40%）下降的城市达到1省18市，分别为郴州、惠州；泰安、安徽、自贡、北海、南宁、福州、合肥、晋中；驻马店、巩义、菏泽、佛山、重庆、赣州、南通、温州、郑州。

自2021年12月开始，到2022年2月份，各地房贷、按揭额度提高、首付下降的省市超过2省30座，分别为深圳、广州、郑州、南京、杭州、郴州、惠州、泰安、自贡、北海、南宁、福州、合肥、晋中、驻马店、巩义、菏泽、佛山、重庆、赣州、南通、温州、郑州、衢州、东莞、安徽、广西区、新乡、中山、宜昌等。

市场与政策的调整，最大的影响因素就是价格。笔者一直告诉大家，政策决定房价走势，决定短期楼市、中期楼市、长期楼市的其实。背后的逻辑就是中国楼市，本质上是政策市，政策决定市场供需、土地供应、货币、金融、利率，决定资源配置。

2021年9月、2022年稳楼市的政策基调之后，又回到2008年-2009年、2014年-2015年降首付的楼市调控放松、刺激房地产周期。上一轮这么大面积、规模、大范围的降首付、放松调控、刺激房地产周期，最初起源于2008年稳楼市、2014年去库存基调的一波救市，非限购城市率先降首付。

2021年12月至今，全国超过60城市，发布了各种稳定楼市的宽松政策。从取消限价、放松限购限贷限售、房贷利率下降、降首付比例与调整认房认贷标准、降低交易税费、放宽落户限制、人才与农民工购房补贴、提高公积金贷款额度政策。

还有包括二手房指导价放松，取消认房又认贷，允许家庭购买第三套。商品房预售条件、预售款监管比例下降、重启棚改货币化安置、优化三条红线，房地产贷款集中管理制、22城宅地出让限制政策等方面对调控放松，释放出新一轮住房刺激信号。