文/谢逸枫

2022年全国房地产“见底回升”的行情，市场“先抑后扬”、“前低后高”的走势，已经成为共识，这是政策的目标，是大家的期待。房地产行业、房企自2020年9月份以来到现在，非常的冷、难。2022年全年的低速、或负增长指标，总体尽管创历史新纪录。但是，行业、房企遇见的困难，已经超过1997年、2008年、2014年。

特别是房企爆雷、破产的案例，创新高，已经不敢拿地、新开工停止了。疫情、融资与调控的过分收紧、销售的下降、库存上升、债务违约，房地产步步陷入危机，房企卖资产、借新还旧、裁员、公司组织结构调整，依然未能实现全身反转。最难的是房地产已经下降到冰点，房企债务重组，多以失败告终，可谓是山穷水尽。

如果再袖手旁观下去，房地产一旦倒下，重创的不仅仅是行业、房企，还有城镇化、经济、金融、就业、产业发展、地方财政、城市基础设施建设等受影响。可以讲，单靠基建无法托底中国经济，必须加上制造业，关键是房地产。幸好，楼市政策回调过来了。大家不要慌张，十大利好政策指日可待，未来市场回暖复苏是板上钉钉。

笔者必须要提醒，目前十大楼市利好政策调整、放松的力度、类型、范围，到执行、落实，还非常的有限，不到位。因此，市场不能指望单个、某个城市、某项救市政策，就能够让楼市短期复苏、回暖，走出寒冷，房企走出困境、房价触底回升。必须要大力度、大范围的救市政策组合拳，并且是销售端、融资端齐发力，执行到位。

值得注意的是房企的风险越来越大，已经逼得房企破产、重组了、裁员了、不拿地了。归根到底是除了房企经营不善、高杠杆高债务高周转之外，与楼市调控、（三道红线、房地产贷款集中管理）银行贷款（开发贷、并购贷、委托贷、个人住房贷款）、国内外发债、基金信托的融资过分收紧，预售款过度监管，加上销售下降，有直接的关系。

首先是货币放松。已经2次降准、2次降息，相信2022年还会有2次的降准、降息，或者是投放货币。其次是信贷放松。商业银行贷款首付、公积金房贷首付、利率下调，少部分城市下降。其三是限价、限签的政策放松或取消，少部分城市执行。其四是人才购房补贴、税的财政补贴、三孩家庭购房补助，少部分城市实施。

在金融支持合理住房需求之下，部分城市纷纷推出稳定楼市的政策，满足购房者合理住房需求。截至2022年2月10日，株洲、南宁、保定、玉林、马鞍山、青岛、济南、北海、自贡、广州、惠州等20个城市或市区出台房地产相关支持政策，主要措施包括提供人才或三孩家庭购房补助、放宽落户限制、下调公积金首付比例等。

其五是限购、限贷、限售、限离会逐渐放松或者取消，通过人才、落户、户籍制度改革、社保或者纳税期限、二套房认定标准的调整。其六是商品房、土地市场交易的税费减免政策。其七是房企融资贷款、渠道的放松。其八是商品房预售资金监管比例下降。其九是土地市场的政策放松。其十是三道红线的政策放松。

全国性商品房预售资金监管办法一旦出台，这是非常利好的信息。在当前各地、房企“保交楼”压力较大、预售资金使用受限、销售回款困难的情况下，全国统一性新的预售资金管理办法的出台，一定程度上是纠偏地方过度收紧的监管。关键是可以让地方统一的执行，不会出现各自为战的现象，或者是预售资金被银行划走，或者是被强制执行。

其意义重大，有利于引导地方“保交楼”的同时，对缓解当前企业资金压力、提高资金使用效率将起到积极作用。有利于维护购房者合法权益，亦有利于打通资金的循环使用，促进房地产行业良性循环。有利于对部分城市之前过度收紧的监管政策进行纠偏。有利对当前市场情绪的稳定、市场信心的提振亦将起到积极带动作用。

值得注意的是去年并购贷不纳入三道红线监督范围，现在轮到保障性租赁住房贷款不纳入三道红线监督。2022年2月8日，按照央行的保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通，银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。

要求银行业金融机构要加大对保障性租赁住房的支持力度，按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，提供金融产品和金融服务。2022年要大力增加保障性租赁住房供给，全年建设筹集保障性租赁住房240万套(间)，为2021年计划数的1.5倍，占十四五总目标的37%。保障性住房的建设将拉动投资实现“稳增长”，是“租购并举”的一部分。