2023年的东莞土拍大幅萎缩了。

截止1-8月，东莞只成功出让了5宗宅地，相比2022年（1-8月）的16宗，跌幅接近7成。土拍金额也是暴跌，从290亿元，下跌到53亿，大幅减少了237亿元。

而从数量看，从2020年至今，东莞宅地出让一路下跌，从高峰期的43宗，跌到今年可能只有十几宗，可能会创近五年新低。

为什么东莞的土拍数量会大幅萎缩呢？

这同时意味着，明年的东莞入市新盘会急剧减少，这将有利于东莞新房的清库存？

另一方面，东莞核心区土地供应却大幅增加，因为越是行情低迷，越依靠这些区域的供应，才能卖的动地。

这也让，东莞的核心区从之前的0供应，零星供应，到现在新房入市大幅增加了，供需也从之前的紧缺，转向宽松。

那么核心区暴增的供应，会一直抑制房价上涨吗？

但更值得注意的是，东莞镇街的宅地价格在一路下跌！最典型的如大朗，从最高峰期的楼面价2.59万，到去年底的1.36万，再到今年的起拍价1.1万，可以说是直接腰斩了。

镇街的宅地价格，大幅下跌，意味着镇街的房价还要继续跌吗？

针对这些问题，我将在文章中，为大家一一阐述。

1

为什么，东莞土拍数量大幅萎缩？

首先，我们要知道的是，东莞今年规划了54宗商住地拍卖，这个数量已是近三年之最。

但是呢，拍卖的数量到现在为止，只拍卖了6宗地，成功出让了5宗地，对比去年同期8月成交地块16宗，宗数降幅近69%。

为什么规划了54宗，但只拍卖了5宗，很核心的原因就是，地不好卖了。

今年推出的拍地计划，是在2月份，市场行情复苏的阶段，大家对今年的信心踌躇满足，官方推出大量商住地，给市场提供新房供应，来缓解可能的房价压力。

同时，非常重要的，增加财政收入，缓解压力。

但后面的发展，明显事与愿违了。

今年年初市场还行，后面就一路下行，导致土地也不好卖。

官方在7月拍地之后，到现在已经2个多月没有拍地了，最新的拍地计划，又延期到10月底了。

市场行情向下，导致东莞市场上的房企拿地越来越谨慎了。

1）现在全国性品牌民企基本不在东莞拿地了，最典型如碧桂园，日子不好过了，这两年都没在东莞公开市场拿地了。

2）其次是央国企现在拿地也日趋保守了，比如说万科等房企，只拿核心区、虎门等强镇街的地块。

3）外来房企进驻东莞的，也只是拿核心区地块。比如建发，进驻东莞，就拿核心区西平宅地。

4）镇街宅地，拍卖越加困难。之前保利在东莞拿了很多镇街地块，发现去化速度太慢，现在也不敢兜底了。除了一些本地房企，城建公司，兜底拿镇街地块之外，品牌开发商，都不拿镇街地块了。

而从今年的五宗地，也能清楚看出。

除了松山湖、南城西平宅地，有品牌开发商去争抢，其他的厚街一宗地被基隆泰拿了、东坑的被众筑拿了，底价成交，都是小开发商进驻。

房企去兜底镇街的地，是越来越少了，因为去化太慢了，回款太慢。

2

土拍供地减少，对明年房价影响大吗？

1）东莞的宅地出让，对房价影响大吗？

短期来看，影响不大。

因为东莞目前的库存挺高的，按照目前的去化速度，库存还够支撑3年以上。

根据7月公布的数据显示，东莞住宅库存建面为448.67万平，套数为38563套。与1月份当时公布的436.48万平和37609的总套数相比，变化不大。

而东莞8月份的新房住宅网签仅1135套，如果市场没有起色，按照8月的销售速度来计算，东莞3.8万套的住宅库存，可以卖36个月。

也就是说，即使无新楼盘出现，单东莞当前的库存，就足够东莞消化2-3年。

但是有两个变化因素，一是东莞新房消化速度加快，这和楼市回暖有关系，如果能像年初去化3000套以上，那速度是非常快的。

其次是，东莞的土拍数量明后年继续萎缩。那么这意味着，明年延续到后年，东莞的入市新盘会急剧减少，对清库存是非常有利的。

新房清库存之后，是有利于稳定房价的，甚至有可能带动房价的上涨。

2）当然，还有个问题，这两年镇街新盘入市减少，但是核心区的供应是暴增的，会抑制房价吗？

我觉得呢，从两方面看，一方面是在房价下跌时，能提振信心，比如说湖区的某盘备案价又站上7万/平，对湖区是有信心提振的。

另一方面在房价上涨时，又能起抑制作用，因为相对周边二手有优势，那么新房必然会分流二手房的购买力，导致二手房的上乏力。

对于核心区，这两年暴增的供应，我觉得是个千载难逢的上车机会，要知道松山湖供应，每年也就一两个纯新盘，相对松山湖不少10余年楼龄的房子，还是有一定的优势。

尤其是豪宅产品，绝对是迭代产品，居住体验感完全不一样，还是更建议上车这些豪宅产品。

另外，比如城区，拍卖的宅地位置都是非常稀缺的，比如悦府、瑧湾汇、瑧山汇、中海源境。

围绕国贸、CBD两个主版块，CBD最核心的就是悦府，国贸最核心的就是瑧湾汇、瑧山汇，都是绝佳地段。当然有些人会等华润火炼树、天骄国际，当然也是可以的。

但我想说的是，这两个小圈内的核心资产，是稀少的， 占掉一个位置之后，就没有了。这七八个核心地段的楼盘之后，就很难找到类似的优质资产了。

3）镇街宅地下跌，镇街还要继续跌？

镇街的地块，会不会下跌，主要看地价就行了，我们来看下去年12月东莞第四轮拍卖的三宗宅地，比较典型。

第一宗：去年12月，东莞莞成投资拿的东坑地块，楼面价7500元/平。今年7月众筑地产拿的东坑地块，楼面价7779元/平。

相对21年莞民投众筑联合拿下的地块，楼面价1.1万/平，已经是直线下跌3000多元/平。

第二宗：华润拿的滨海湾宅地，楼面价1.8万，但有不少配建，算起来楼面价也不算低。

长安今年拍卖一宗地，起拍楼面价20700元/平，封顶楼面价约达23804元/平。相比，2022年武汉城建50亿拿下的长安地块，即现在的一湾云锦楼面价为22606元/平，差别不算大。

第三宗：大朗宅地。去年12月东莞交投拿的大朗西站宅地，楼面价13674元/平，而在今年大朗再次拍卖的一宗宅地，起始楼面价为11037元/平，最高限价楼面价为12692元/平。

这块地的位置，比去年东莞交投地块的位置要差，楼面价因此少点。

但相比，2021年3月，中海拿的东莞大朗宅地，楼面价在2.59万，目前大朗西站周边的宅地价格，简直是腰斩了。

镇街的房价下跌，还是要区分，例如长安这种强产业，新盘少的地方，加上土拍价格坚挺，房价下跌幅度有限。

但是镇街相对差点，加上土拍价格暴跌的镇街，房价下跌会更大，大朗两个新盘上市之后，房价可能掉到3万以内。

还有就是东坑等弱镇街，新房供应不少，加上土拍地价持续走低，价格也会持续一段时间萎靡。