文/谢逸枫

笔者对重庆大学特聘教授黄奇帆2022年3月14日预测未来中国楼市的判断，不完全赞同。按照黄教授给出中国房地产出现十大拐点、中国房地产运行新常态、五招实现房地产软着陆的观点，部分是值得商榷的。

笔者认为，未来10年90%房企死掉，是不可能的。数量逐渐缩小的肯定的，未来10年内将保持着6、7万家以上。9万家房企变1万家是什么概念，就是一年差不多死掉8000家房企，1个月死掉666.7家房企，每天平均死掉21.5家房企。

目前国内需求大，首先是新增需求、存量改造、折旧需求庞大。其次是户籍城市化率才45.4%，未来还有几亿人口进城。再次是2亿租房需求，部分转变成购买需求。再其次是人均住房面积，特别是人均住房套内面积才24平方米。

根据2020年统计年鉴，2019年我国平均家庭户规模（人/户）约为2.92。如果据此进行测算，受访样本人均住房建筑面积约为35.9平。

根据2020年底披露数据显示， 2019年中国城镇人均住房建筑面积达到39.8平方米。1978年城镇人均住房建筑面积仅为6.7平，按照家庭人均三四口计算，家庭住房建筑面积仅约为20.1平方米到26.8平方米。

笔者认为，房价大涨大跌时代结束，为时尚早。短期内，政策可以令房价平稳，不大起大落。中长期看，只要政策无法平衡供需关系，市场无法决定资源配置，政策决定土地供需，地价上涨与货币大发没有停止，房价大涨大跌时代不会结束。

一是中国房地产出现十大拐点。

如果现在还认为，中国房地产，只要政府政策刺激，房企调整经营方式，又可以变成蒸蒸日上，房地产建设量17亿平方米，还会到20亿平方米，那么是脑子进水了。

现在中国房地产已经走到结构性的转变，东北人口往南方走，北方有的地方已经过剩了，留不住人。1980年中国1.8亿人口，人均住房面积5平方米，现在14亿人口，达到50平方米人均，3口一家压缩在15平方米。

70、80年代，百废待兴，人多地少。为了既能解决住房问题，改善生活质量，又能拉动经济，刺激内需，唯有房地产能担重责。

1980年中国服务业、商业总的才1000亿元，现在是160万亿元。在经济极度落后，城市住房需求极小的背景下，一旦有外部条件刺激，就会干柴烈火的爆炸式的发展。在1980年后改革开放，就释放了城市的机制。

第一项是承包制，把5亿种地的农民，变成2亿，3亿农民释放出来，去了沿海城市。

其二是户籍制度，农村的户口，农民不能到城市打工，户口管制。80年代初、中期，可以外出打工，离土离乡的制度。

其三是落户制度，打工10年以上，可以中小城市落户，1.8亿变成9亿城镇人口。

这三个制度释放出人口，这就是城市化、城镇化的发展。

第四是土地批租制，1982年，城市有了土地批租制，有了房企。

第五是住宅产权制度，老百姓，私人有了家庭居住的住宅产权，1992年城市居民可以购买房产。

第六是按揭贷款制，是房企产生的重要资金杠杆。六条变化房地产市场的推动力。

第七是投融资平台制度，上海的浦东投融资平台，房企可以买地，开发旧城改造、旧村改造。

第八是国家开发区制度，还有国家开发区，成为工业开发区。

这8个机制一放松，8大动力，就是城市化运动。

1990年一年建造的房子面积是1000万平方米。2000年以房企建的房子面积1亿平方米，2010年房子面积10亿平方米，2017年房子建筑面积17亿平方米，后面3年没有上涨，到2020年，应该是20亿平方米。

目前房地产进入新阶段，中国房地产10个指标出现拐点。

第一是14亿人口是天花板。大家认为14亿人口是天花板，总之人口在减少。

第二是中国城镇化率达到65%，几乎等同欧美国家75%，中国城镇化率实际是把农村的年轻人、青年人抽出来，增长5、6%到头。

第三是中国人口老龄化现在加速，2020年21%，到2035年达到30%以上，2050年、2060年达到40%以上。

老年人越来越多，需要房子越来越少。死亡率增加，房子会退出来。这三个指标，都会改变住房结构、改变住房需求，对新房需求大幅度下降。

第四是新房需求萎缩。截至2021年，房企建好的房子，手上有6亿平方米房子没有卖出去，这是一手房库存。中国老百姓买下来的房子，没有住，就是投资，有20%。

目前中国总的房子面积400亿平方米，新建商品房面积，90年以后卖掉的，在老百姓手上的有300亿平方米，其中60亿平方米是投资的（空关闲置）。空关闲置的60亿平方米，每年房价增长20%-30%，五年翻一番。

就算手上有1套-2套以上房子空关闲置，不怕，心理上是非常高兴的。房企房子没有卖掉，但是房子房价在上涨，不卖掉反而划算。如果房价不上涨，库存就会积压，导致新房住房需求大幅度萎缩。

第五是人均住房面积达到天花板。2019年人均住房面积48平方米，2020年人均住房面积50平方米，欧美国家人均住房面积50平方就是天花板。40年前，中国人均住房面积5平方米，40年后人均住房面积达到50平方米，上了天花板。

第六是年度投资达到天花板。中国房子的建设量等于世界的一半，房地产已到拐点。2000年1亿平方米，2010年是10亿平方米，到2016年、2017年17亿平方米。17年里面造房的建设量，涨了16倍，20年时间翻了四番，已经达到天花板。

到了16亿平方米，这个量占到世界的总量是多少，你知道吗？全世界70亿人多，到2020年，新建造的房子面积就是20亿平方米，中国等于是全世界的一半，全世界之外，中国建造了17亿平方米。中国14亿人口，凭什么20%的人，过去30年去扩张，人均面积50平方米了，就没有这个住房需求了。

这个拐点，是讲去年17亿平方米，不是一年间突然间下降，是一年一年的削减，下降。

第七是房价大涨大跌的时代已完全过去了。中国地价、房价20年翻了四番，已经达到天花板。上海最贵地方衡山路，房子才7000元/平方米，现在是14万/平方米，就是20年20倍。北京最贵地方王府井，20年上涨到16倍以上。

全国基本大多数地方，20年翻了四番。土地价格是从100万/亩到1000万-2000/亩，20年上涨10倍-20倍。一个城市的土地、房价5年、20年翻一、四番趋势存在时，所有房企都会买地、囤房、囤地、炒地，房企不怕库存，大搞规模，拼命融资、贷款。

这个拐点，是讲房价、地价15年、20年、三番、四番这样往上涨，现在到头了，不三番、四番往上涨。以后10年房价会上涨，每年房价上涨的幅度低于GDP，这样与过去五翻一番是不同的，这个势头就拐过来了。

不是说房价5年跌一半、10年跌两半的概念。房产总有折旧，如果550亿平方米，每年1.5%-2%，就是10亿平方米，不要去造20亿平方米，这样形成可持续的平衡状态，总体上就可以平衡。

第八是危旧房改造、旧城改造的基础设施建设大规模的需求差不多到天花板。

第九是城市的学校公共基础建设已到天花板，大学过剩了。1980年大学在校生占地人均10平方米，现在3000多所大学，在校生占地人均50平方米已经到了。

第十是中国房企普遍高负债率未来要降到40%。中国房企普遍高负债率，有的甚至达90%，未来要降到40%。

二是中国房地产开发、房企运行新常态。

未来五年、十年，中国房地产开发新常态，房企运行新常态，应该有五个方面的调整。

第一是高负债率状态结束。必须要明白，全世界，包括美国、欧洲房企的负债率，都没有超过50%。

中国香港的房企全部负债率不超过40%，中国内地的房企负债率超过80%、90%，是过去三高（高房价、高地价、高需求），20年翻三、四倍。

那么一旦没有这个需求量，房企就会进入新常态，负债率就会下降，下降到50%、60%、70%。

第二是高杠杆、高负债、高周转状态结束。高地价的买地，大楼盘的造房，造了大量的库存，这样的状态会减少。按照市场供需，进行结构性的开发。

第三是房企主业化、做精准投资。房企疯狂的跨界，房地产赚钱了，既搞金融、又搞商业，制造业、工业的术业有专攻的行业状态会减少，不会胡闹了。

第四是房企高度集中、垄断。房企乱生子公司的状态会减少，未来10年中国90％房企死掉。房企乱生子公司，中国多如牛毛，独立法人的房企9万家，9亿城镇人口，1万人一家房企。

美国建造房子的开发商，没有超过500家，中国的房企数量比全世界加起来还多。

实际上，中国不需要这么多房企，有1万家就足够了。未来10年，中国90%房企死掉，9万家变1万家，法人登记里不断的注销，有的是倒闭、破产，有的是关闭、转型。

第五是房企的商品房由卖转租、融资模式转变。例如开发50五平方米，其中25万卖商品房，25万租赁房（长租公寓），自持，商住两用，变化负债率下降。

租赁房的租金，可以发ABS（资产支持证券化债券），就是rreits(房地产信托投资基金)，资本市场的债券就来了，产生一半资本。然后银行贷款建房子，卖房子，又可以产生一半资本，这样就是比较平衡。

这5个变化，就是房企的经营状态。所以不要担心，这一次房地产的阵痛，带来房地产一个拐点。拐点过后，是房地产新常态、新模式的开始。

三是五招实现房地产软着陆。

目前房企爆雷，怎么办，怎么去适应。

第一是房地产，依然是支柱产业，占GDP的20%，要稳定。

第二是房地产，依然是民生产业，老百姓60%的财富是房产，要稳定。

第三是房地产，依然是半金融产业，大量的房子按揭、土地抵押贷款，一旦崩，金融问题大了，要稳定。

第四是房地产，依然是连接、拉动57个相关基础、主导、先锋、龙头的产业，要稳定。

第五是房地产，依然是财政收入的重要来源之一，占税收40%，占地方财政50%以上，要稳定。

第六是房地产，依然是就业稳定的保障，要稳定。

第七是房地产，依然是家庭资产配资的主要资产，要稳定。

第八是房地产，依然是地方基础设施与城市建设的主要资金来源之一，要稳定。

第九是房地产，依然是地方经济增长、发展的引擎、火车头。

第十是房地产，依然是地方债务清还的主要资金来源之一。

稳定房地产，不大起大落，限制土地、房价、建设量的上涨。对困难的房企，政府不是简单的救，不是自任房企破产。一旦破产，资产不是房企的，是债权人的，包括银行、非银行、购房者、投资机构、施工、材料公司等，不是简单破产，会造成动荡。

如何使房企爆雷软着陆，就是用重组办法。重组是解决一切危机中，实现软着陆的最好办法。

第一是大房企自救，卖资产。债务爆雷的大房企壮士断臂，保护主机体，不瘫痪。

第二是国企、央企、民营房企收购兼并。财务健康的国企、央企、民营房企收购兼并债务爆雷的房企项目、土地。

第三是国企、央企、信托企业入股。地方国企、央企、信托企业拿出资本金入股，成为爆雷房企的战略投资者。

第四是打折扣回购爆雷房企土地。地方政府拿出一部分资金，把过去的10年、5年批租给爆雷房企的土地，根据市场行情，打个折回购，用作土地储备。

第五是打折扣回购爆雷房企项目、楼盘、房子。地方政府拿出一部分资金，把债务爆雷房企的库存房子，根据市场行情，打折回购一部分，中低端的房，作为安置房、保障房、租赁房、共有产权房，中高端的房，作为人才房。

通过五管齐下，稳住局面。渠道需要的资金，可以发专项债券，银行专项贷款，不纳入三道红线，平稳着地，形成房地产良性循环，实现软着陆。