文/谢逸枫

2022年全国楼市将呈现“先低后抑、先低后高”走势。按照下面的2022年1月二组100城第四周、100城房价指数、平均价格看，目前中国大部分城市房价进入城市分化、放缓、回落、下跌、探底的趋势，部分区域的板块轮动上涨走势未停止。二手房价率先进入下跌拐点，一手房价因滞后于二手房价2个月，2022年下半年望有触底。

全国687个城市的房价，下跌的城市可能会在四分之一左右。一旦政策调整的时间推后，房价下跌的城市会逐渐增加。按照1月的全国房地产数据看，正酝酿一个大招。主要是针对性的政策调整，大规模的刺激救市计划不会有，主要是融政、销售端政策的小范围调整。

房企面临较大的库存、销售回款的压力，会继续打折促销。因手上现金不敢花去投资，房价不会大幅降价。预计2022年全年房价依然保持小幅度上涨，涨幅进一步收窄。还有一个可能，当涨幅降至年内最低点，投资进入最低点时，政策调整之后，房价就会逐渐触底反弹。

中长期看，未来房价上涨的大趋势，不可避免。不管是按照城镇化率、需求增长、人口增长、土地供应、地价的因素，目前的房地产调控政策依然是治标不治本，解决不了供应端，需求端堵塞解决不了供需平衡。这就是政策周期之下的楼市周期。

其一是100城二手房挂牌价平均价。冰山楼市百科数据显示，2022年1月第4周112城月环比-0.27%，相比较上周月环比-0.36%，明显收窄。总体跌幅已经连续11周收窄，楼市加速触底中。112个城市，85个下跌，下跌城市占比77%，下跌城市数继上周突然大幅度减少后进一步减少，说明很多城市依然在继续探底。

值得注意的是冰山楼市百科数据显示，2022年1月第4周112城月环比上涨的城市，只有24座城市，而下降的城市达到85座。但是，平均超过1万元一平方米的城市已经达到60座城市，约一万元一平方米的城市10座，意味做全国687个城市，超过1万元每平方米的城市为70座。

其二是100城新建住宅平均房价。中指数数据显示，2022年1月，百城新建住宅平均价格为16179元/平方米，环比下跌0.01%，跌幅较上月收窄0.0%，价格环比已现三连跌，为2015年5月以来的第二次下跌（第一次下跌出现在新冠疫情初期的2020年2月）。同比上涨2.06%，涨幅较上月收窄0.38%。

2022年1月，百城二手住宅平均价格为15987元/平方米，环比下跌0.08%，跌幅较上月收窄0.01%，价格环比已现四连跌。同比上涨2.86%，涨幅较上月收窄0.41个百分点。新建住宅方面，2022年1月，新房、二手房价格环比上涨城市分别为54个、35个，分别增加15个、8个。

2022年1月新房城市上涨的数量，突破50个以上。2021年12月100个城市中39个城市的新房均价环比上涨，58个城市环比下跌，3个城市与上月持平，下跌城市数量较上月增加5个，自2020年3月以来首次突破50城，下跌城市数量连续2个月跌破50城。

新建住宅方面，2022年1月房价环比下跌城市共46个，较上月减少12个。二手住宅方面，65个城市环比下跌，下跌城市数量较上月减少6个。2022年1月，新房、二手房价格环比均下跌城市共30个，较上月减少14个，其中13个城市新房及二手房价格环比出现三连跌。

值得注意的是中指数数据显示，2022年1月，百城新建住宅平均价格破一万元一平方米的城市数量，已经达到51座。而2021年12月，百城新建住宅平均价格破一万元一平方米的城市数量才41座，说明2022年1月增加了10座一万元一平方米的城市。

按照城市群的房价看，2022年1月，京津冀及珠三角新建住宅价格环比微涨。京津冀新房价格环比微涨0.05%。珠三角新房价格环比上涨0.01%，涨幅较上月收窄0.04%。山东半岛及长三角新建住宅价格继续下跌。长三角新房价格环比下跌0.03%，跌幅较上月扩大0.02%。

其三是政策端，已经转入微调、放松趋势。2022年1月，住建部门，强调保持调控政策连续性稳定性，增强调控政策协调性精准性。发改委部门强调支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进住房消费健康发展。随后全国银行间同业拆借中心公布5年期以上贷款市场报价利率(LPR)下调5个基点。

2022年1月份，中国各地出台的房地产相关政策超过66次，其中多以公积金政策宽松、人才租购房补贴等支持性政策为主。这是多月来中国房地产相关政策出台最为密集的时段，比2021年1月份上涨57%。截至1月23日，株洲、南宁、保定、玉林、马鞍山等18个城市或市区出台房地产相关支持政策，主要措施包括提供人才或三孩家庭购房补助、放宽落户限制、下调公积金首付比例。

北海、宁波、南宁、青岛、济南、自贡等出台住房公积金新政，含降低首付款比例、提高公积金贷款最高额度、放宽公积金贷款条件及优化异地贷款等，降低居民购房资金门槛及成本，促进购房需求释放，缓解当地楼市下行压力。昆明、玉林出台购房补贴相关政策。海南、中山、嘉兴、淄博等省市放宽或放开落户限制。