这几天关于蛋壳公寓爆雷的新闻是最多的，批判长租公寓以及教租户和业主如何维权的文章也是满天飞，甚至出来劝业主和租户携手维权的劝架群体比吃瓜群众还要多。不少人表示，今年刚毕业就遭到了社会毒打——碰到蛋壳公寓这样的事件，真是有苦说不出。

关于长租公寓爆雷的因果，之前也写过文章了，所以今天不想多分析了。今天只想从另一个角度来看长租公寓爆雷，也就是怎么看待当下租房和买房的关系。

我一直认为，虽然长租公寓现在来看很坑，但是这个问题还是要从长租公寓是怎么生下来的开始看，才能对长租公寓的本质有一个更好的理解。特别是要解决一个问题，长租公寓是市场需求的产物，还是资本硬生下的，亦或是带着政府主导含着金钥匙出生的？或者这三者兼而有之？

大家都知道2017年底，中央经济工作会议提出的说法：“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。”接下来的2年，各种长租公寓一下子就冒了出来。

但其实早在2015年1月住建部在《关于加快培育和发展住房出租市场的指导意见》中，就已经明确了政府租赁平台和租赁机构等方向。这也解释了为什么蛋壳成立的时间是2015年1月，因为这个时间点跟住建部出台的文件是吻合的。（当然自如成立的时间还要早，也算是给市场积累了一些经验。）

所以说，长租公寓虽然有市场需求的基础在（参考更早成立的自如），但本质上更大程度是政府推动出来的结果。

理由也很简单——发展租房市场是破解大城市高房价的关键手段，而且是一件一举多得的事情。

为什么很多人都爱说国外租售比合理，房价相对不高？原因之一就是国外租房市场极其发达，而且相对来说比较规范。房子反正是首先解决住的问题，那么如果人人都有地方可以租房住，买房的紧迫性就没了，自然房价就涨不起来。

同时，租房市场也是讲究供需平衡的，只要租房能给业主带来的稳定收益，那么有多余房产的业主就更愿意长期出租房屋，而不是出售。从而进一步增加租房供给，减少市场交易量，从而进一步降低房价上涨的压力。而且衣食住行也是民生问题，搞好了，自然有老百姓更大的支持。

那么发展租房市场的手段有两个，一个是政府主导的公租房、廉租房。政府廉租房、公租房效果是好的，但是存在两个大问题。一个是短时间内供应量上不去，审批、拿地、盖房、审核入住资格、入住，再到完善公租房周边的配套生活设施，哪一样都需要时间。而且公租房势必在地理位置上吃亏了，很多人是不愿意住的。另一方面，公租房不可避免地会遇到“转租”的问题，尽管政策上是绝对禁止的，但是为了钱很多人愿意冒这个险。

所以在2016年、2017年初房价暴涨的背景下，公租房给市场的感觉就是“远水解不了近渴”。因此，市场将期望全部给了长租公寓。

长租公寓能不能盈利？答案显然是能，而且很多人还真的想住这种“高端公寓”，具体可以参考2015年之前的自如。2015年之前的自如跟现在的模式没有本质区别，但是那个时候的自如不仅活的很好，而且活的很滋润，就算是之后拆了隔断，自如依然能够稳定的吃上业主与租客的差价。当然还包括管理服务费，以及租金上涨带来的好处。

因为北京这样的大城市，很多老小区的房子真的可以说是“年久失修”，除非真的是省钱省到家了，实在是让人一点租下来住的欲望都没有。但是这种房子到长租公寓手里，重新装修一下，立马就到了“能住的水平”。

所以从这个意义上来说，长租公寓是有市场基础的、也是有其价值的。把原先这些租不出去的房子改造成能租出去的房子，就像把无效供给转变成有效供给一样。对，你懂我的意思，这个做法还是符合供给侧改革的总体精神。

然而，可惜的是，租房市场不仅不是一个边际成本递减的自然垄断行业，还是一个边际成本递增的“自限性行业”。换句话说，租房这个市场，一旦机构发展的越大，崩盘的概率也越大。因为机构发展大了，就没有那种等着改造的低成本老破小房源可以收了，只能高价去市场里抢房源。同时，管理成本也会随着机构增长几何式的增加。这个时候就谈不上供给侧优化带来的福利效应了。

从这个意义上来说，长租公寓，是一个必须自己限制自己规模的行业。一旦得到了政府鼓励或者资本青睐，突破了“自限性”能够容纳的上限，只会倒的更快。

不过“高端”长租公寓为什么有人想住，这个问题其实还要往深了看。一方面是居住质量上去了，更深层次的原因是，部分地解决了租房者在有房者面前“低人一等”的心理状态。

我也租过好几年房子，客观地说，当下谈租售同权很难。实际情况是，如果和邻里有任何矛盾，基本上租房者在其中完全处于弱的不能再弱的地位。运气好的，业主出面跟邻居协调，运气不好的，业主还要过来劝租户“不要惹事”。

举个例子来说吧。我有个朋友原来租的房子卫生间漏水了，楼下的业主不依不饶地上来兴师问罪，而原业主却懒得处理这个事情，结果每天下班回家了无比闹心。后来他自己买了房子，楼上租户漏水了，就理直气壮地找上去，还让物业联系楼上的业主维修。两种境遇高下立判。

住的进“高端”公寓虽然不能100%解决租户“地位”的问题，但这些问题在某些程度上一部分解决了。就比如维修责任的问题总体上解决了，住高端公寓至少让邻居觉得租户是“正经人”。当然还有最重要的——不用担心随时被房东以各种理由轻易赶走。

所以这一次蛋壳“爆雷”之后最大的影响，是那些希望住在“高端”公寓就幻想着可以一辈子租房的美梦已经被打的粉碎，认为租房子早晚有一天跟买房子一样的美梦一样被现实敲碎。租户依然是任何情况最弱势的弱势群体。不能指望房东、居委会以及其他群体真正为租户的利益着想，顶多就是舆论上给予一些口头支持罢了。

想想年初新冠疫情严重的时候，业主从外地回来可以凭房产证回小区然后自行隔离，租户进的了小区吗？当然想进去也不是不可以，业主拿几十万的钱或者其他方式替租户担保就行了。要是全中国都是这样的业主，那租房市场早就发展起来了，根本不用等到今天。

那么试问这次刚毕业没几个月的大学生，遭遇了蛋壳公寓这样的事情以后，他们对大城市的租房市场还有信心吗？是不是给了鼓吹租房一样好、租房一辈子更潇洒的言论一个响亮的耳光？问问他们现在想不想买房看看回答是什么？

前面说了，长租公寓的目的是扩大租房市场，然后提高租房者的信心，从而降低房价。现在租房者都快被搞得一点信心都没了，还怎么扩大租房市场、怎么降低房价？甚至可以说，每一次“爆雷”都是教人快点去买房血淋淋又赤裸裸的社会公开课。

我觉得，这才是长租公寓爆雷背后，更大的社会成本。