部分小区内部同时存在不同性质的房屋，如住宅与商铺、别墅与会所等。实践中，物业服务企业往往会就同一小区内不同性质的房屋设定不同的物业服务费标准，此类“双轨制”的物业服务收费方案是否违反“同等服务、同等收费”的原则，以及业主大会基于业主委员会与物业服务企业的协商情况表决通过“双轨制”的物业服务收费方案，相应决定是否侵害部分业主的合法权益，极易引发争议

基本案情

2015年12月21日，甲村委会取得乙小区内涉案房屋的房地产权证。涉案房屋的建筑面积为5685.32平方米，建筑类型为文化馆，用途为影剧娱乐。乙小区原物业服务企业为案外人丙公司。乙小区业主委员会与丙公司签订的《物业服务合同》约定按包干制确定物业服务费，标准：别墅住宅1.8元/月/平方米、会所5.4元/月/平方米，合同期限至2018年7月31日止。2016年12月1日，甲村委会与案外人丙公司签订《物业服务费支付协议》，约定采用逐年递增的方式收取物业服务费，具体如下：2016年按1.8元/月/平方米标准收取，2017年按2.0元/月/平方米标准收取，2018年按2.2元/月/平方米标准收取，2019年按2.4元/月/平方米标准收取，2020年按2.8元/月/平方米标准收取。2020年4月14日，乙小区业主委员会向小区业主发放表决票，对：1. 关于选聘丁公司为物业服务企业的决定；2. 关于恢复物业服务费标准的决定（自2020年11月1日起，别墅住宅物业服务费标准由1.8元/月/平方米恢复至2.8元/月/平方米，会所物业服务费标准为5.4元/月/平方米保持不变）进行表决。根据业主表决结果，乙小区业主大会作出决议：1. 同意关于选聘丁公司为物业服务企业的决定；2. 同意关于恢复物业服务费标准的决定。2020年5月29日，乙小区业主委员会与丁公司签订《物业服务合同》，约定丁公司为乙小区提供物业服务，按包干制确定物业服务费标准：别墅住宅自合同签订之日起至2020年10月31日止为1.8元/月/平方米，自2020年11月1日起为2.8元/月/平方米，会所5.4元/月/平方米，期限自2020年5月16日至2023年5月15日。甲村委会认为，乙小区业主大会作出的关于恢复物业服务费标准的决定侵犯其合法权益，故诉至法院要求撤销该决议。

法院经审理认为，根据法律规定，业主撤销权的行使对象应当是业主大会或者业主委员会作出的侵害业主合法权益或者违反法定程序的决定。根据乙小区业主大会作出的关于恢复物业服务费标准的决定，会所物业服务费标准为5.4元/月/平方米，在当前市场环境下该标准属合理范围，且乙小区业主委员会与丙公司签订的《物业服务合同》约定的会所物业服务费标准即为5.4元/月/平方米，甲村委会于2015年成为小区业主时应已知晓，故该决议难言侵害甲村委会的合法权益。乙小区业主大会作出关于恢复物业服务费标准的决定，系由乙小区业主委员会向小区业主发放表决票，经表决票回收、统计、表决结果公示后作出，程序符合法律规定。至于甲村委会与案外人丙公司签订的《物业服务费支付协议》，该协议系在乙小区业主委员会与丙公司签订的原《物业服务合同》框架下对物业管理费作出的特别约定，效力仅及于合同双方，不能作为确定当前甲村委会与丁公司之间的物业服务费标准的依据。综上，乙小区业主大会作出的关于恢复物业服务费标准的决定并未侵害甲村委会的合法权益，也未违反法定程序，甲村委会要求撤销该决议，法院不予支持。

法治建议

《上海市住宅物业管理规定》中明确，同一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的，物业服务收费执行同一价格标准。依据该规定，物业服务费的收取应当遵循“同等服务、同等收费”的原则。一般而言，同一小区划定为一个物业管理区域，由一个物业服务企业实施物业管理，物业服务收费应当执行同一价格标准。但应当注意的是，住宅与商铺、别墅与会所等不同性质的房屋事实上分属于居住用房和商业用房，即便由同一物业服务企业实施物业管理，其实际投入的服务成本也存在显著差异。商业用房的往来人流量往往较大，设施设备的维护成本更高，防火防盗等安全要求也更高。因此，物业服务企业针对商业用房收取相较于居住用房更高的服务费具有合理性，其实施“双轨制”的物业服务收费方案不违反“同等服务、同等收费”的原则。

在司法实践中，业主撤销权的行使对象应当是业主大会或者业主委员会作出的决定，而物业服务收费标准一般由业主委员会基于市场竞价机制与物业服务企业协商确定后，组织召开业主大会表决决定。对业主大会就物业服务收费标准作出的决定，法院仅审查该决定是否侵害业主的合法权益以及该决定的作出是否违反法定程序。如果业主大会表决通过的物业服务收费标准处于合理的市场区间，收费方案不违反“同等服务、同等收费”的原则，表决过程不存在违反法定程序的情形，法院一般不会就物业服务收费标准是否质价相符进行实质性审查。依据业主大会的表决结果，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同对全体业主均具有法律约束力。

对此，建议如下：

物业服务费是房屋使用过程中必然产生的管理维护成本。一般而言，商业用房因其维护成本、安全要求相对较高，往往需要投入更为高昂的物业管理费用。因此，在作出是否购买商铺、会所等房屋用于经营的商业决策时，须注意将物业服务费用一并计入经营成本。

物业服务收费标准关系到全体业主的切身利益，属于有关共有和共同管理权利的重大事项，依法应当由业主共同决定。业主委员会基于其与物业服务企业的协商结果，召集业主就物业服务收费的标准调整、方案确定等事项进行表决时，业主应当积极参与，通过表决权的行使维护自身利益。

相关法条

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据民法典第二百八十条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。