作为近年来新房最为内卷区域，龙华新房库存1万套+创下全市第一，各种降价打折、联动转介层出不穷，无论是价格还是优惠均为近3年多最实惠的。

就目前来看，新盘项目带好学位的基本占比很少，若添加上“总价600万起买3房+深高北学区+倒挂3.5W+”，这样新房项目自然会产生吸引力。

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项目信息

众福·红山印项目位于龙华红山片区，处于龙华大道与民宝路交汇处西南侧。项目体量较小，只有1栋27F住宅，占地面积0.59万㎡，整体建筑面积3.3万㎡，容积率3.0。

项目只有纯商品房，共有186套，车位263个，车位比1:1.41。

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户型一览

项目为一栋2单元格局，一单元为2梯4户，户型建面为79㎡3房1卫、89㎡3房卫分为横厅、竖厅之别以及100㎡4房（只有1条腿27套）。

79㎡3房1卫

79㎡3房1卫为项目主力户型，占比一半。客厅开间3.6米，比起市场上面89㎡3房客厅开间3.5米，还要略高一点。

这个户型套内面积（不含飘窗）大概计算为64.8㎡，整体得房率82%，含飘窗会更高。

88㎡3房2卫

88㎡3房2卫，较为常规格局，不同点是入户从中间位置，这样的好处做到南北通透布局，采光、通风会更好。另外主卧尺寸3.8X3.2米，明显比市场上同等面积主卧更大一点。

89㎡横厅3房

89㎡横厅3房，这种格局多见于近3年以来多为110-120多㎡横厅4房。整体户型方正，通透性不错，唯一一点缺陷公卫开门正对餐厅位置，有风水忌讳的人士可能比较敏感。

100㎡4房

与上述89㎡横厅3房格局相差不大，主要是100㎡做4房，在近几年新盘中极少见（上一个还是万科之光99㎡4房），市面上新房同等格局基本在110-120多平4房。

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周边配套

交通配套方面，项目距离4+6号线红山站大概1公里左右，距离5号线民治站大概1.2公里，步行均有一点远。

不过，根据规划来看，项目旁边十字路会修建27号线地铁民宝站，直达前海。

教育配套方面，项目属于深高北学区内，距离深高北直线大概350多米。

另外，深圳北已经扩建，学位会充足，就读申请问题不大，依旧靠积分高低。

商业配套方面，项目距离红山6979商业500多米，距离待建深圳北站万象系商业也大概500多米。

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价格分析

项目旁边金亨利二期以及深高北学区二手房指导价均为9.1万/㎡，但结合新盘限价策略基本不会备案到此价格。

因此，可以参考价格为周边新盘，2022年6月入市新盘中海学仕里，备案均价8.2万/㎡，带装修。

结合2023年新盘送装修行情，均价8.2万/㎡剔除之前0.4万/㎡装修费，得出来为均价7.8万/㎡。

综合来看，项目最终备案均价大概率在7.8万/㎡左右，结合当前新房市场环境（开盘折扣），甚至不排除开盘打折的可能性。

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优缺点分析

优点分析:

01、项目最大的卖点是深圳北学区，并且算是最低门槛，总价600万起上车3房。

目前水榭春天5期78㎡2房为深高北学区最低门槛，大概在700万出头；水榭春天5期、6期89㎡3房大概在850万左右水平。

综合来看，项目最低600万左右上车3房，算得上深高北最低上车门槛。

02、项目如果备案均价7.8万/㎡左右，周边二手房诸如水榭春天5期、6期由于没赠送，单价已经降至9万多水平，也差不多倒挂1.5万/㎡左右。

金亨利赠送多，加上尾货KFS卖茶叶，侧面来看，若是单纯用学位，性价比肯定没众福红山印高。

03、项目户型建面小，最小79㎡做3房，可以满足刚需低总价、易上车、好学位的需求。

缺点分析：

01、项目只有1栋住宅，对于喜欢大社区人群而言，估计看不上。

02、项目KFS不出名，以前没搞过房地产，做贵金属提炼、加工出家。

加上当前新盘业主“周末团建”维权成为常态化，对于品质追求这类需求看重的，大型房企都维权，小KFS更没法保障。

03、项目旁边还有个小型加油站。

04、靠近主干道龙华大道和民宝路，有噪音影响。

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总价

项目主打卖点为：总价600万起（低楼层可能570/580万左右），上车深高北学区3房。

对于有学位需求的来说，可以考虑最小户型79㎡3房，用完后再卖掉，也划算。

对于追求品质、住家舒适性等需求，对这类独栋小区、小KFS估计会有些犹豫、多半不太满意的。

另外，今年年中深业拿下深高北扩建工程旁边地块，占地1万㎡，比众福红山印大一倍，预计明年也可以卖。