现在的房地产情况其严峻程度不用多说，大家都能感受得到，从国家到地方紧锣密鼓出台利好措施可见一斑，这种力度和决定也是空前的，为了让购房者的成本降低，房贷利率也是越来越低。
或许每个人的角度不同，对于房贷利率下降有不同的理解，但我想说，对于真正要买房的购房者来说，确实是实实在在的。
据数据显示，目前多地首套房贷利率已经降到4%以下，也就是说房贷利率已经迎来了“3时代”，这对购房者而言是多么久违的事情，部分地区房贷利率已处于历史性低点。截至到目前，已有全国20多个城市将首套房贷利率降至4%以下。
11月16日，央行发布报告指出，2022年10月新发放个人住房贷款利率为4.3%，较上月下滑4个基点，较上年末下滑133个基点。据了解，房贷利率可能还会有继续下探空间。
利率的向下调整，特别是首套房贷利率下调，会让一些潜在的购房者加快买房的步伐，这是理论上的，很好理解。如果从当前的房价以及房贷利率整体表现看，无疑，购房成本确实降到了历史性低点。
不过，房贷利率的影响城市也是分化的，越是供给紧张的城市松绑的几率越小，越是供给旺盛的城市反倒是松绑利率的几率越大，这就造成政策拉动的边际效应会受到严重影响。
所以，还是要理性看待房贷利率下调对市场的作用，客观上肯定会给大家信心，也会激发市场潜力。这是不用怀疑的。
但很多购房者更为关心的还有一个问题，就是买了房的，很多都是在房贷利率较高位上的车，所以，这么多政策利好能不能传导到他们身上呢？他们能不能享受到如此低的利率呢？毕竟很多人都是在5%甚至6%或以上买的房子。
如果政策能对他们更友好，那么他们对市场的信心带动也是不容小觑的。因为高位上车，加上很多人收入大受影响，简直是雪上加霜，所以，大家的信心要大家一起去维护。所以，存量房贷利率下调呼声也很高。
这么说吧，对于选择固定利率的人来说，房贷利率不会受到影响，也就是说不会降。对于选择LPR的，也分情况。
LPR，就是贷款市场报价利率，我们必须清楚，购房者的实际房贷利率跟LPR并非一回事。央行会为商业银行设定一种贷款的基准利率，然后会在基准利率基础上做一定幅度的浮动，这才是最终的实际贷款利率。
很早以前，为了鼓励大家买房，会有利率折扣，后来又为了遏制房地产市场过热，不仅折扣没了，可能还会上浮，这就导致房贷利率较高，前几年，不少人就是这样的状况，赶在了高位。
房贷利率=LPR+加点，这个加点是银行自主确定的。如果选择了LPR，那么定价周期为一年，且一般1月1日为重新定价日，即一年的房贷利率不会变化。如果是1月份公布，这一年基本上就赶不上了，这批存量房贷客户的房贷利率暂时就不会有调整，要等到下一年才能够享受到下调基点的好处。
所以，无论一年内调整几次，对于这一年来说，存量房贷利率不会受影响。
按照央行官网信息，今年以来，5年期以上LPR三次调降，共计下调35基点。这样的阶段性创新政策在过去是很少见的，但主要是针对今年新购房的用户，接下来存量市场也可以有类似的创新调整，比如适当调降房贷利率与5年期LPR的点差，也可减轻购房者的还贷负担。
不过好在年底调整的预期还是很高的，不少专家表示，LPR下降还是有空间的。12月5年期LPR报价下调的概率大幅度上升。一个是最近楼市表现不佳，再一个就是四季度及明年初稳增长需求也很大，通过下调房贷利率推动楼市企稳回暖的必要性和迫切性增加。存量房贷购房者可以在2023年享受到现有的政策福利。
但大家更希望能像新增房贷购房者一样，可以及时享受到这种福利，所以，最近，有消息称“据银行内部消息，针对存量首套房客户，贷款利率即将普降，郑州会是首批试点城市！”
一时间沸腾了。如果是真的，那么高位站岗的人真是解套了。不过据中国人民银行郑州中心支行工作人员表示，“暂时没有收到相关通知。但已经放贷的客户，房贷利率会随着LPR的变动来调整。”
我个人认为不管是真是假，这种需求还是很强烈的。还有就是也希望慎重使用这种消息，否则得不偿失，本来可能是好事，被一些人肆意利用且夸张炒作，很可能变成坏事。是真的也不要去忽悠购房者，是假的要严惩。
要不现在购房者不太信任，就是因为被某些人滥用小道消息。
不过话说回来，统一下调房贷利率，其实也是有迹可循的。2008年，背景就不说了，央行决定自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍扩大至0.7倍；对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按条件给予支持。
政策一经推出，多家银行就陆续宣布了对符合条件的存量房贷利率从8.5折转为7折让利，这对存量房贷购房者来说是及时见效的。
之所以迟迟未见这样的政策出台，也不难理解，现在更需要新增购房用户，如果存量房贷利率下调，势必会影响新购房用户，而且还可能会加大不少存量房贷提前还的几率，银行是不太乐意的。
但今天这种情况，也是大部分人经历了前所未有的困难，想必政策也会因时制宜，不排除会对存量房贷利率进行阶段性调整，减轻购房者的负担。
