在闽系房企大本营窥见江湖势力。

迎来送往间，福州城变了天。旧闽系踩踏式退场，而今的闽系大本营，已是“保建国”和市属国企们当仁不让、长袖善舞、一争长短的新时代。

挖掘站上台前的福州市属国企的财报、融资券募集说明书、信用评级报告，你会发现，既熟悉又陌生，既惊艳又深具内涵。譬如自曝商品住宅毛利率一度高达89%堪比茅台的福州古厝集团。

本期，福州城市观察者“说商道市”将与一众看官一起“领略”福州城市建设投资集团有限公司（以下简称福州城投集团）的澎湃势能。

灯下看美人，三分美也能看成十分。

9月11日，中国企业联合会、中国企业家协会连续第23年发布中国企业500强名单。福州城投集团凭借636亿元的年营业收入，首次荣获2024中国企业500强第381名，成为福州国资系统第一家进入中国500强的国企。

乍一看，福州城投集团这位美人，这会儿都快飞升了。

不在少数的福州人可能并不知晓，近年在福州异军突起的“榕发地产”与“建总地产”，皆属于福州城投集团。

他俩的逻辑线是，榕发地产源自福州市建设发展集团有限公司（以下简称福州建发），建总地产源自福州市城乡建总集团有限公司（以下简称福州城乡建总）。

而福州建发与福州城乡建总皆是福州城投集团核心子公司。也就是说，福州城投集团是福州建发与福州城乡建总的母集团、母公司，自也是“榕发地产”与“建总地产”的母集团。

道福州城投集团母弱子强，自非嘴炮。

根据福州城投集团2024年度第一期超短期融资券募集说明书，福州城投集团大量主营业务及资产均在并表子公司内部。母公司营业收入在合并报表中的占比低的可怜，2021-2023年分别为0.06%、0.48%和0.45%；母公司净利润在合并报表中的占比分别为0.01%、3.05%和29.55%。

不难知晓，福州城投集团经营活动与盈利能力对子公司的依赖较为严重，尤其是福州建发、福州城乡建总这两大核心子公司。

数据显示，福州建发2023年末总资产972.98亿元，占发行人即福州城投集团合并报表总资产40.96%；净资386.84亿元，占发行人合并报表净资产39.17%；2023年营业收入112.5亿元，占发行人合并报表营业收入17.68%。

福州城乡建总2023年末总资产1118.87亿元，占发行人合并报表总资产 47.10%；净资产586.43亿元，占发行人合并报表净资产59.38%；2023年营业收入212.51亿元，占发行人合并报表营业收入33.4%。

也正是因为福州城投集团业务主要集中在重要下属子公司福州建发和福州城乡建总，对母集团经营、财务影响重大，如未来核心子公司被划转，或者股权被划出， 对福州城投集团资产规模、整体经营能力与偿债能力等均将产生难以估量的影响。

这种经营风险，是和尚脑袋上的虱子，明摆着。

福州城投集团信用评级报告也直言，公司本部主要行使管理职能，公司资产、所有者权益、营业总收入主要来源于子公司，公司本部债务负担重且短期偿债压力大。

道福州城投集团是位母弱子强的美人，还有个粗浅的表征。

企查查告诉“说商道市”，福州城投集团注册地址为“城投榕发大厦18-22层”。听听，一个总资产达2000亿+的大型市属国企，甚至就连地址都有子公司的影子，而非完全的自我。

可见一斑！

作为福州市重要的基础设施建设、片区综合开发与改造及保障房建设主体，福州城投集团主要从事市政基础设施代建、片区综合开发与改造、房地产开发、工程施工等业务。其经营活动与盈利能力对子公司，尤其是两大核心子公司福州建发、福州城乡建总的依赖较为严重。

按常理度之，福州城投集团最大业务应当是建筑工程与房地产销售，但令人大跌眼镜的是，其最大业务居然是贸易。

事实上，自2022年起，贸易就占到了福州城投集团收入构成的NO.1，2023年更甚，贸易收入377亿元，占比集团营业总收入的59.53%，而建筑施工+房地产销售二者合计也不过243亿元，仅占比38.35%。

不过，贸易业务规模扩大但毛利率持续下滑，2024年一季度仅为0.62%。且贸易业务交易对手方存在未依约付款情况，公司已提出诉讼，需关注贸易业务回款风险。

让人颇感惊艳的是福州城投集团商品房销售毛利率大幅飙升，2024年一季度超过了65%，远超市场行情。

看来，榕发地产赚挺多啊！

但或许，这都不算啥，最最令“说商道市”感到瞠目结舌的是：福州城投集团的主营业务中，市政项目及代建管理费才是最大的王者。别看年营收2亿都不到，但最新的2024年一季度毛利率高达99.06%。

99.06%的毛利率简单点理解就是：销售100元的商品，就能赚回超过99元的毛利润。这个利润空间，比茅台还高还出色。

福州城投集团的市政项目及代建管理费居然这么赚钱？！

你敢想？大写的服！

福州城投集团项目建设分为市政基础设施建设、片区综合开发与改造和PPP 项目三类，主要由子公司福州建总和福州建发负责。

房地产开发方面，由于众所周知的旧闽系踩踏式退场等诸多原因，福州城投集团日趋活跃。

但财报显示，福州城投集团房地产销售双降：金额从2021年的156亿降至2022年的146亿再降至2023年的138亿；营收占比则从2021年的44.88%降至2022年的32.2%再降至2023年的21.9%。

其中，商品房销售金额从2022年的48.5亿降至2023年的40亿；营收占比则从2022年的10.65%降至2023年的6.32%。

也就是说，虽然，这两年，市属国企，榕发地产们愈发活跃，看似强势上位，哪哪都有他们的身影，但财报则让它们原形毕露，业绩呈现出的却是冰与火之歌：福州城投集团房地产销售收入逐年下降，更别提占比了。如前述，贸易已变成福州城投集团的业务最大头。

融资券募集说明书提及，福州城投集团片区综合开发及房地产开发项目尚需投资规模大，公司未来资金支出压力大。此外，房地产销售受宏观经济及房地产市场景气度影响大，需关注房地产项目去化情况及整体资金平衡情况。

债务结构有待优化，面临一定的短期偿债压力。福州城投集团全部债务规模持续增长，债务负担持续加重，2024年3月底全部债务为1104.25亿元，其中非标融资约占35%；同期末，公司短期债务为197.69亿元，现金短期债务比为0.49倍，面临一定的短期偿债压力。

在福州城市观察者“说商道市”看来，其实，主场作战下的福州城投集团没什么太大的问题，但，问题是——世界再也回不到那个充满希望的从前了，尤其是对于房地产来说。

— E N D —

原创不易，感谢赞转评