自从央行给买房出租这件事站台之后，媒体推波助澜，“租售比”这个多年来没人关心的词，一下子成了热门。真是十年寒窗无人问，一朝成名天下知。

以前谈租售比都是拿来攻击中国房价太高，应该降一降，没有一个人说房租太低应该涨一涨。现在房价下来了，房租也下跌了，媒体反而站出来信誓旦旦说房租要涨，买房出租有多划算。

我想说，趁早醒醒，那些鼓励你买房出租的人，他们只关心你买不买房，没人关心你挣不挣钱。1.我们再看一遍央行在《2024年第二季度中国货币政策执行报告》里的原话吧。

随着经济的逐步恢复，长期看租金仍有望稳步上涨，而租售比有望提升至3%以上，将高于多数资产回报率。

根据中指研究院监测数据显示，2024年7月，50城租金房价比平均为2.10%，接近10年/30年期国债收益率2.3%/2.5%，但与3%的房贷利率相比仍有差距。2.1%的租金房价比，看似还可以，因为这是平均数字。有的城市显然会更高，比如贵阳、长春、乌鲁木齐和哈尔滨，就都突破了3%，快赶上贷款利率了。是不是以房养贷又重出江湖了？

中指报告里还有一句话，“租金房价比在一定程度上反映了买房出租的租金回报率”。什么意思呢？就是不要拿租金房价比当成你的投资回报率，这二者之间是有差别的，而且差别还不小。我当房东也有十多年的经验了，我可以负责任地说，出租房子这个事跟钱放银行里完全是两回事。你要24小时保持跟各方中介的联系，要配合看房，接受租户的各种投诉，处理家具，修理水电，催缴房租。这里边还不包括每年换租户带来的各种麻烦。当然你也可以完全外包给中介，但收益率嘛，就难免又要损失一部分了。总之，不管你是自己出力，还是外包给中介，你的实际到手租金，都会比名义上少一截，我估计大约是15%左右吧。如果按3%的租金房价比计算，收益率就会变成2.55%。按2%计算那就只有1.7%了，还不如搞定期存款。#如果你按法律要求进行申报，那么年底还要再缴一笔税所以，就当前的出租收益率来看，虽然比之前改善了不少，但要说是比多数资产投资都划算，可能言之过早。当然我们也要承认，总有部分城市的部分物业，收益率是明显高出平均水平的，计算下来投资很划算。但个例不代表普遍逻辑，以前租售比那么低的时候，不是照样也有不少人买房出租？2.以上说的，还只是在第一层，只计算静态收益。房子你买下来，投资就完成了，可房租还是会变的。未来房租会上涨还是下跌呢？我不晓得，我只知道现在的房租总体是在下跌的。据中指研究院监测，2024年8月全国50个城市住宅平均租金为36.2元/平方米/月，环比下跌0.20%，同比下跌2.13%。这也是几年来第一次8月毕业季出现环比下跌。房租跟房价不同，它更受供求市场关系影响。房子你这个月卖不出去，下个月可以继续卖。但你如果这个月没租出去，你就永远失去了这个月的租金收益。所以没有房东会在租金上长期死扛，都是随行就市，尽快完成出租。这也意味着房租水平会跟租房者的平均收入挂钩，再进一步，也就是跟经济情况挂钩。经济表现好时，大家的收入就高，对收入的预期也是正向的，房租水平就跟着走高；经济下行时，大家收入下降，对收入的预期也在下降，房租自然就会走低。而且房租掏的是真金白银，没有首付也不受利率影响。一旦租不起了，房客也会尽快退租。租房市场，尤其是住宅的租房市场，跟房屋买卖市场相比，那是既客观又灵敏。所以，每个人可以对未来的收入情况，包括自己的和别人的收入作一个判断，再来预测房租水平的走向，是涨还是跌？#当然，经济总会变好的，只是时间早晚问题。再说说供求关系。未来租房市场，供应量会变多还是变少？这个问题的答案很明显。咱们先不说那些卖不出去的二手房纷纷涌入，单说政府的租赁型保障房，就够很多房东喝一壶的。以前，这些保障性住房都在城市的不发达地区，区位、配套、户型、物业服务都相对商品房会差一些，在租赁市场处于较低的层级，对大部分出租房影响都不大。现在好了，各地政府直接收购商品房作为保障房，向社会出租。这些房源本身就是商品房，跟你手里的没什么区别，一下子就解决了保障房的短板问题。同样是商品房，只是换个名字，租金就在市价基础上打个六折七折，请问周边的商品房租金会如何变化？租房市场的需求就更别提了。近期有毕业生就业问题，已经影响到租房市场。远期看人口都断崖式下跌了，很多幼儿园已经裁撤，到2028年这一波供过于求就会传达到中学。我们房子的寿命再不济也有三十年，可年轻人的数量还能坚持三十年吗？二十年后，屹立的房子还是那么多，可需要住房的人，还有多少？这是第二层考虑。3.再往深里想，还有第三层。现在都知道整个社会发展逐渐从增量转向存量，不追求高数量，而是追求高质量发展。房地产市场发展的新模式，也会慢慢转向存量。要不然为什么住建局都改名成了住更局呢！那么，原来的土地出让金这块大蛋糕，未来可能就会换一种形式存在。过去的土地出让金是开发商付的，其实追溯下来是千千万万买房人付的，属于增量提供。现在没有增量了，这笔钱只能找存量要。谁是存量？现在房子的业主们。房屋养老问题我们暂且不提，毕竟专家说了，不直接找老百姓收取。可房产税的达摩克里斯之剑，一直悬在头上不落下来，也让人难以心安。这还只是开始，我们不知道到底会以何种合理的方式来出台什么政策，我们只知道，未来房地产的趋势，就是优化老百姓的居住，正如住建部部长所说，要建造“好标准、好设计、好材料、好建造以及好服务”的好房子，不但商品房如此，保障房也要如此；不仅新建房如此，现在的存量住房，也要通过改造变得如此。好标准、好设计、好材料、好建造、好服务，我想，一定也有个好价格吧。那么，未来作为房东的你，本以为可以每个月可以坐收一笔钱，没想到每个月还要上交一笔钱。你指望着租客给你养老，没想到有人还指望着你来养老。到时候，你再算算这笔账，你猜会划算吗？其实，缺少好的投资产品，是很多人焦虑的原因。但必须正视全社会投资收益率降低这个事实，放低自己的预期，不要被恐慌和焦虑控制。在不确定性强的时代，投资还是要首重安全性，其次是稳定性，最后再看收益性。无论怎么选，买房收租都不会是现在最好的选择。退一万步讲，真要买房出租，完全也可以再等等，毕竟从数据看，房价下跌还没有止步的迹象。别听媒体忽悠，他们只关心你买房不买房，才不关心你收多少租金。当然，想要买房出租变得划算，也有一个办法，那就是全国人民都停止买房，全部以租房解决居住问题。如此保证会出现房价大幅下跌，房租大幅上涨。这时候你再想买房出租，就可以舒舒服服入手了，收益率包你满意。只是，可能需要全国人民稍微配合你一下，有一点小小的难度，有兴趣的不妨一试。