今日(8月13日），位于11号线碧海湾地铁口物业京地海樾府美学空间正式对外开放，主力户型为55/58㎡房、78㎡3房1.5卫、88㎡3房2卫以及105㎡4房，可售商品房合计348套住宅。
如果按照之前碧海近年入市新盘榕江壹号院、越秀潮樾府单价均价为7字头来计算，预计本次京地海樾府项目55㎡2房最低总价门槛大概在400万左右起步，大概相当于2019年碧海二手房2房价格。
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碧海小户型：55㎡2房，总价400万起上车！
对比碧海周边二手房2房户型而言，京地海樾府2房户型优势有：
01、京地海樾府55/58㎡2房客厅正出阳台，并且阳台与客厅保持一致宽大，相比之下碧海周边次新楼龄二手房2房很多为小阳台、卧室出阳台或者是侧出阳台。
幸福珺湾65㎡2房小阳台
中信湾上六座66㎡房挑高阳台
中信湾上六座69㎡2房，大部分是卧室出阳台。
圣拿威54㎡2房侧出阳台。
诸如中信湾上六座少部分66㎡2房带挑高露台，大部分69㎡2房是客厅被2卧室挡住+卧室出阳台；幸福琚湾65㎡2房客厅带小阳台，一般放个洗衣机，基本采光一般；圣拿威54㎡2房大部分客厅也是带小阳台，有极少数端头位户型客厅正出阳台。
相比之下，京地海樾府55/58㎡2房（户型一样，区别在于厨房位置带阳台，部分户型算面积，部分户型不算面积），客厅带大阳台，采光、通风性更好，自住更加舒适些。
02、当下碧海二手房特别是次新楼龄的，基本是高于指导价，言外之意京地海樾府总价400万左右起步，比二手房2房更便宜、更有性价比。
侧面来看，周边二手房小户型受新房价格倒挂等因素，短期二手房同类产品也不好卖，毕竟打新才是首选。
小结：
近些年碧海入市新盘本身不多，加上小户型2房基本自2017年碧海珺庭40多㎡1房后再无推新，本次京地海樾府推出55/58㎡房弥补这一小户型住宅空白。
项目最低总价门槛400万，旁边就是11号线碧海湾地铁口，对于刚需上车而言，还是不错选择。
02
总价400万预算，碧海2房VS福松沙3房？
总价400万左右预算，碧海2房VS福永、沙井、松岗3房，如何选择？
第一，从通勤的角度而言，坐11号线碧海到宝中只需要1个地铁站、到前海只需要个地铁站，通勤时间仅需要几分钟，对于宝中、前海乃至后海、科技园等区域上班族来说，通勤算得上十分便利。
同样，若在福永、沙井、松岗等地，11号线到前海差不多半小时， 若到科技园考虑换乘等因素，单程通勤时间基本往50分钟以上走。
因此，通勤角度而言，碧海优于福松沙等区域。
第二，从投资成长性而言，之前高峰期碧海二手房2房最高卖到接近700万样子，单价基本在12万左右。
同样，福永、沙井二手房常规89㎡3房历史最高应该是博林君瑞卖到700万出头，但没了深外宝安学区立马破价。
考虑后续福永、沙井大量新盘限售期一过，基本会跌破指导价，甚至开盘价。短期来看，至少碧海二手房依旧是高于指导价。
抗跌性角度，碧海优于福松沙等区域。
长期来看，碧海片区还有三大规划价值点，腾讯企鹅岛、15号线地铁、大前海概念，依旧炒作的概念与预期。
因此，综合来看，个人认为碧海成长性是高于福沙松等区域的。
第三，结合家庭人口情况，如果人数不多的情况，总价预算吃紧，优先碧海房；如果人数较多，2房不够住，那么自住角度自然会去考虑福沙松等地3房。
综合来看，小年轻群体+通勤便利+长周期成长性需求，选择碧海2房优势是大于福沙松等地3房。
03
碧海低门槛新盘，仅348套住宅，错过不再！
京地海樾府位于11号线碧海湾地铁口，总占地面积1.79万㎡，总建筑面积17.7万㎡。
项目可售商品房348套住宅，主力户型为55/58㎡2房、78㎡3房1.5卫、88㎡3房2卫、以及105㎡4房。
其中，55/58㎡2房145套，占比41.6%；78㎡3房分1卫与1.5卫区别（区别是1个马桶与2个马桶），共计87套；88㎡3房2卫58套，105㎡4房58套。
户型图与美学空间一览
55/58㎡2房
，时长00:26
78㎡3房1.5卫
，时长00:36
88㎡3房2卫
，时长00:32
105㎡4房
，时长00:35
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价格分析与参考
碧海近6年来只有3个新盘，分别是2021年11入市的榕江壹号院、2023年上半年分2次入市越秀潮樾府、以及本次待入市京地海樾府。
榕江壹号院备案均价7.78万/㎡，越秀潮樾府备案均价7.2-7.5万/㎡，周边二手房价格区间幅度较多，主要是楼龄影响，次新楼龄的指导价基本在单价8字头。
考虑当前新盘限价因素，预计京地海樾府备案均价参考榕江壹号院与越秀潮樾府，大概率均价7字头为主。
当前碧海二手房价格还是比较坚挺，一般二手房次新楼龄的价格高于指导价，相比之下，京地海樾府还是有一定倒挂空间。
这样一来，最小55㎡2房，低楼层入门级总价门槛大概在400万左右。
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总结
作为碧海片区为数不多的新盘，或许是最后一个新盘，京地海樾府有着11号线碧海湾地铁口+低总价门槛+大前海概念+腾讯企鹅岛辐射区+周边在建15号线地铁等优势，是总价400-800万预算上车2-4房不错的选择。
