八月是荷花的月份，是萑苇的月份，是花裙子的月份，也是连云港自贸区官宣的月份。

不知不觉中，连云港自贸区挂牌已经接近一周年。在过去的一年中，开发区无疑是受益“自贸区概念股”最多的区域。那么，开发区楼市有什么变化？区域有什么变化？政府规划又有什么变化呢？

值此一周年之际，让我们梳理下它的过往、重新审视下其定位和规划，感受下开发区的楼市温度。

区位，的确是开发区的一大优势。作为三区交汇的地理中心，做大做强开发区代表着大市区的融合和贯通。产业，也是开发区的特色王牌。作为连云港的经济引擎之一，这里汇聚大量代表着连云港产业门面的企业，承载着本地产业升级的愿景和决心，也为区域发展注入强劲动能。

真正让开发区走进大家视野的是去年8月底的“自贸区官宣”。

伴随着自贸区的挂牌，开发区也迎来了诸多利好消息。占地约98亩的第一人民医院开发区分院正在施工，总投资6.8亿的连云港融盛双语学校预计9月开学。而根据昨日官方发布的消息，接下来开发区还将引进奥特莱斯，打造金融街与跨境电商交易中心、电子信息产业总部基地等重大项目。

城市向东，遇上了开发区，再加上顶层布局，可以说是天时地利了。最终，开发区也从初期的产业高地，到定位为“产业新城”，算是自身高新技术产业升级、重新定位和国家政策红利叠加的结果。

春江水暖楼先知。自贸区官宣后，开发区楼市一片欢腾。

首先，体现的是成交量方面。

去年8月自贸区成立，随后的9月开发区楼市成交迎来大幅上涨，高达2400套房源，破历史记录。接下来的时间，受制于疫情原因有所回落。但到了今年下半年，整体成交回升，同比去年小幅上涨。

那么， 房价呢？

由于没有详细的板块房价走势，只能统计主力在售楼盘的均价，从微观上感知板块的房价演变。如下图所示，自贸区一周年，周边楼盘房价并未迎来上涨，甚至部分楼盘已经祭出了“价格战”。

简而言之，自贸区的光环并不是如大部分人想的那般“威力大”，整体呈现仅仅是成交量的上涨。但宽慰地想，买房投资毕竟不是短期套利行为，基于价值居多。

坊间描述开发区“爆发”，正确理解是因为自身优势被选中，放在了重要的位置上，一切蓄势待发而已。简单点，就是生逢其时，时势造英雄。不过能不能成为真正的英雄，除了政策，还得看自身造化。

现在网上关于开发区的声音无非两种渠道：官方如火如荼建设的报道，以及新房二手房拿规划做宣传。我们既不能沉溺于一纸规划，也不要被大快干上的官方宣传带得热血沸腾。要知道，开发区要真正发展起来，绝不是靠房地产。而最核心主导的产业要发展起来，还要漫长的磨合、适应以及成长阶段。总之，开发区的产业并不会像楼市那样，一点就沸腾。

作为备受争议的新区，开发区有后发优势、一切配套先行，固然很有吸引力。但不得不承认这种过度关注的外部性也确实给开发区的发展带来了前所未有的挑战。开发区会按规划发展兑现价值，还是因概念透支房价沦为投机热土，反而阻碍其规划的最终实现？

反过来想，开发区现在一二手房较多供应的行为正是在构建一道防火（炒）墙，引导大家做个长期的开发区主义者，慢慢让价值兑现，而不是提前榨干“自贸区”的概念。

所以，买入开发区之前，先问问自己要下注多久？

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