目前，深圳开发商普遍营销手段，可细分如下：

01、降价打折（超高折扣）

02、渠道转介（超高佣金）

03、降价打折+渠道转介

04、降价打折+渠道转介+送首付

05、降价打折+渠道转介+买房送车

06、降价打折+渠道转介+买房送公寓

07、降价打折+渠道转介+以旧换新

第一，降价打折（超高折扣）

这招基本算是新盘营销手法中万金油之一，在楼市低迷期常用，但现在基本单纯使出也不受用了：因为没有佣金，中介不会去推广。

因此，目前深圳单纯使用8X、9X折的新盘屈指可数，不会超过10个项目，要么前期卖的差不多，要么KFS极度自信、不着急回款。

第二，渠道转介（超高佣金）

这招基本算是新盘营销手法中万金油之二，全城几万中介去推广，好处是KFS可以省去每年几千万无效营销费用。

佣金点数也是根据市场来变化的，早期普遍1-1.5%佣金，但进入现在新房住宅产品基本普遍2.5-4%甚至5%佣金；另外公寓、商办等产品普遍5-10%佣金，即使达到两位数佣金也不奇怪。

第三，降价打折+渠道转介

目前深圳新盘普遍采用1+2合并一起营销，不会再单纯使用其一。

KFS直接8X、9X折，甚至不少项目普遍85折（ZF管辖的极限折扣），然后再给渠道中介2.5-4%佣金，这是目前深圳200多个新盘项目（含公寓、商办等）普遍性营销手法。

第四、降价打折+渠道转介+送首付

“送首付”，一般是指KFS通过第三方公司垫付一部分资金去凑够正常最低3成首付，或者是购房者自身凑够正常最低3成首付然后KFS通过第三方公司返还1成首付给购房者。

最早是东部龙岗、坪山某些楼盘为了甩卖，才想出来的“昏招”，这种方式前两年营销效果相当哇塞，总能吸引眼球和全城关注。

这种营销方式目前ZF监管较重，一般不合规，一旦被查风险，然后KFS就可以甩锅给中介。

第五、降价打折+渠道转介+买房送车

其实，卖房送车也不是啥新鲜招式，前些年也有，主要是现在少了，变得新鲜了。

比如前不久龙华金茂府买大户型送保时捷（总价3000-6000万的尾货），这项目卖了5年多，还剩下大户型卖不掉。

真正有总价3000-6000万预算的，大概率也不会买在龙华，资金错配的后果远非一辆保时捷能比拟的：二手房挂盘不降价卖不掉，周边都跌麻了，单价7万不到大把的。一买一卖，亏掉的都几辆保时捷了。

再比如近期龙华壹湾府搞出85折+送奔驰，然后加上中介一忽悠返佣十几个W，估计也能引起一些噱头。

买房的核心，是房，不是蝇头小利，不是找中介返佣十几万、二十几万。房买错了，一买一卖，亏损的后果远非眼前的小利。

第六、降价打折+渠道转介+买房送公寓

这其中，由于KFS玩文字游戏，可以分为两种情况：

一种是，送使用权，比如5年、10年使用权，但产权依旧属于KFS；

另一种是，真送公寓产权，多为买大户型送小公寓的情况。

送使用权，相当于是送几年租金，一般多见于买公寓送公寓使用权；送产权，这种情况由于前提是大户型总价自然偏高，送的公寓可以看作是多出的折扣。

第七、降价打折+渠道转介+以旧换新

从目前各个城市颁布的实施政策来看，“以旧换新”以两种模式存在，一种是“帮卖模式”，另一种是“收购模式”。

日前，某中介平台与绿景白石洲联合推出的为第一种“帮卖模式”，具体为：

中介方带客户签订绿景白石洲项目“以旧换新”协议，然后支付订金给KFS锁定房源2个月，如果2个月客户旧房子没卖出去，解除协议，退还所有的订金。

这其中，有几点值得深思与反馈：

一是，2个月房子卖不掉后，退还订金是否有手续费用等问题，甚至会不会补偿客户的时间成本、资金成本等损失。

二是，这种“以旧换新”选择性太少，本身这新项目也不咋地，可能还不如一些老房子，中介平台还不如索性把全深圳所有新盘全部整合起来，以供更多选择。

三是，再深一步来说，ZF可以结合“以旧换新”，提供一些优惠政策比如购房补贴、公积金额度调整、贷款利率优惠等等。