作者 I 宋溪 选址960

图源：第一产业集团

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“公司不动产敞口从前年4.5%，到去年4.3%，今年进一步收窄到3.5%，并且里面配置的是可以产生稳定现金流的收租物业。”

平安管理层于近日2024年业绩会中表示：“这部分稳定现金流能够为保险投资可持续发展提供非常好的压舱石。”

根据财联社消息，近日中国平安集团已从第一产业集团手中收购位于东莞的两项物流仓储资产，交易金额高达数10亿元人民币。此次收购由平安保险完成。收购具体项目信息尚未公开。

第一产业集团于2014年在中国香港成立，运营总部设在深圳，是一家物流、产业、运营一体化企业。2019年，第一产业集团与黑石集团旗下地产基金签署战略合作协议，双方宣布就第一产业集团在全国范围内开发建设的物流园区开展全方位的深度合作。

根据公开资料，第一产业集团以华南为核心，并重点在华北、华东、华中等重点核心城市布局。其中，位于东莞的物流园区数量达到13宗，超过其在华东、华中、华北市场物流资产项目总和。

第一产业集团东莞物流产业园 图源：观点指数、企业官网

这13宗物流资产中3座位于东莞麻涌、1座位于谢岗、4座位于大岭山、1座位于沙田、1座位于黄江、2座位于常平、1座位于虎门港。

值得一提的是，今年2月，市场消息传言，黑石拟将其位于华南的三个物流资产出售给中国平安，分别为东莞大岭山、东莞常平、佛山南海TCL项目。

大岭山地处东莞城区、松山湖、滨海湾三大片区中心节点，毗邻深圳、香港，连接市区并与松山湖接壤。第一产业集团在大岭山共有4座物流产业园，分别是松湖、畔山、湖畔、大塘朗物流园。

图源：第一产业集团官微

其中松湖物流园占地约7.9万平方米，建筑面积约14.3万平方米，于2020年7月投入使用，目前大客户有京东物流，是后者辐射深圳的配送中心；畔山物流园2018年7月交付，占地11.8万平方米，建筑面积15.1平方米，主要客户有顺丰速运。湖畔物流园紧邻G94珠三角环线高速石大路出口，占地面积5.99万平方米，总建筑面积7.15万平方米；大塘朗物流园距离珠三角环线高速出入口仅1.5公里，目前已经成为格力电器华南区域物流中心。

以上4座物流园毗邻的松山湖，正是华为公司斥资100亿打造的松山湖研发中心落脚地。

另一目标选址常平，拥有电子信息产业、毛织、玩具、塑料制品、金属制造业等为主的工业体系。第一产业集团常平物流园一期占地约300亩，建筑面积超20万平方米；二期占地约88亩，建筑面积约3.2万平方米，主要入驻企业有世通国际快件监管中心、维龙中欧跨境贸易产业园等。

值得纵向视角关注的是，2024年，平安保险斥资20.13亿从基汇资本处收购的3个仓储物流资产包其中2个同样是位于华南板块。

其中位于广东江门鹤山的维龙珠西智慧物流产业园是目前广东省内面积最大的单体物流项目，引入的希音跨境电商项目租用其全部仓储面积；位于江门蓬江的维龙大消费供应链产业园，总投资超10亿元，拟打造成大湾区生活消费品商贸及物流枢纽的示范园区。

高力国际根据2024年下半年仓储物流市场供应量、出租率、租金等行业信息分析：在过去一年中，跨境电商的迅猛发展为华南市场乃至整个大湾区提供了强大支撑，推动市场空置率维持在较低水平。

近年来，当重拳调控使住宅市场和商业地产风险开始释放，利润不断压缩时，仓储低廉的土地价格，日益增长的强劲需求和回报率成为不确定性因素下资本相对热衷投资的不动产领域之一；另外，公募REITs的不断完善和成熟，使得仓储物流资产流动性大幅提升的同时，退出通道愈加顺畅，仓储资产估值随之上升。

除了平安保险外，2023年，泰康保险从ESR手中收购了国内6处物流园资产，总价逾20亿元。这些资产分布在徐州、廊坊、嘉兴、苏州和东莞，总建筑面积约34.96万平方米。

此外，2024年友邦人寿和建信人寿分别披露了多个物流园区投资。

而物流资产外，险资在不动产各个领域均表现得“财大气粗”，并时不时扮演“白衣骑士”的角色。

比如，2月份，业绩承压的万科宣布将55万平方米的城市综合体项目抵押给泰康保险，以此取现7.5亿元；2024年11月，中国人寿以81亿接盘瑞安地产上海两处地标物业；在此之前，中国人寿斥资64亿元拿下位居北京丽泽的通用时代大厦BC座、友邦人寿以50亿元买下上海北外滩地标商办。

2024年6月，远洋集团流动负债承压，第一大股东中国人寿联手太古地产，出资40亿纾困，同时发布公告称，在未来相当长时期内，远洋集团仍拥有颐堤港二期的优先报价权，可继续参与该项目的开发与运营。一时被传为美谈。

在过去一年万达“清货”过程中，险资同样表现积极。数据显示，截至2025年1月份，新华保险已经将14座万达广场收入囊中；阳光保险收购了6座；大家保险参与了4座万达广场的投资。

对于险资在不动产领域的积极加码，信达证券研报曾提出，“优质的不动产长期投资有助于险企增加另类投资标的的选择，丰富险企投资组合的投资品种，不动产投资加码是险企根据市场情况及时调整投资组合的体现”。