近期，光明住建局发文规范在售房地产项目活动通知，其中主要提及到“中介、自媒体等”通过分销平台收取开发商新房佣金，然后承诺“返佣”不返了，最后玩起“拉黑”客户、“失联”等，导致买家维权。

01

光明区住建局为什么要出台这个文件？

据说这个文件源于光明区的一家中介公司，这家“厉害”的地产公司，公司总部在光明，主要卖光明、宝安、龙华的新房，高峰期的时候这家公司500多号员工，现在还有100多号人，公司有20多个直播间。

这家公司的生财秘籍只有四个字：【承诺返佣】，宣称所有成交房源佣金只留1万，其他的全部返给购房者。

通过线上引流+线下撬同行客户，一条龙的套路/骗术，承诺返佣不兑现，经常被购房者追佣闹到派出所。

员工说老板一年赚上千万，但是老板名下无房无车，不怕去派出所，成了派出所常客，也不怕诉讼，反正就是死猪不怕开水烫，现在派出所都被他搞烦了，于是有了这个文件。

02

高额返佣为何是骗局？

这其中涉及几个提成比例，中介分销平台费用10-20%，中介提成30-80%，个人交税6%左右。

当然，如果自身是小公司老板，提成比例可以100%，但平台费+个人交税+公司做账交税这是少不了的。

因此，打着留1万、留5000块，然后全返的口号基本就是骗子。

03

高额返佣常见套路分析

第一种：线上引流

通过注册一家可以从事房地产经纪业务公司，把注册资本写的越小承担纠纷就越低，然后招聘几十个、甚至几百个年轻漂亮女主播、或嘴皮跑火车主播，通过拍视频、直播等形式获取留资（电话号码），分发给业务员，洗脑、套路等形式（核心点就是高额返佣，只留1万等），吸引贪便宜小白购房者。

第二种：线下“打街霸”翘客

寻找近期市场热度较高临近开盘节点项目，然后到现场驻点（广告牌写着高额返佣XX），售楼部门前附近、停车场等，不断骚扰等，涉及核心点（高额返佣，只留1万等）。

还有一种是，KFS内场高管与外面中介公司勾结，走第三方分销平台，因为一般内场销售提点大部分几千/套，渠道平台目前普遍20-30万/套佣金，然后双方“合作共赢”。

第三种：祭大招“提前返佣”

“提前返佣”一般会在签订购房合同之后，甚至不等网签，中介直接转账返现。这对自有资金要求很高，普通中介、自媒体、小公司等很难有条件来做。

04

签订返佣协议到底靠不靠谱？

靠谱，或者一样不靠谱。

如果是真公章、真公司，还可以留作打官司证据，但这中间诉讼期过长，中介拿了佣金早就跑路了。

如果是假公司、假公章，基本就是一张废纸。

05

总结

第一，目前深圳近200-300个新盘（住宅、公寓、商办等），佣金普遍较高，从小几十万到过百万，这就诞生返佣吸客。一切超出合理的返佣，必然就是套路与跑路。

第二，目前的新房到底还有没有打新的价值？

20-21年这两年新房打新高峰期，主要原因是新房比二手房便宜，有倒挂价差，造成全民打新，这期间新盘没有佣金。

21年底到目前，由于市场下行，房价一路下跌，目前绝大部二手房跌回到2018年价格，关外一些跌到2017年甚至2016年底价格，所谓倒挂早已不存在。

既然不存在倒挂价差，新房就不一定再具备绝对的优势。因此，同等预算下，更多从全域思考，从不同片区、不同楼盘来选择，不要一味贪图高额返佣。

第三，按照市场以往既定规律，佣金高=垃圾盘。高佣金，肯定是楼盘缺陷多，才会给这么高。

第四，返佣之路大概是从小X书、抖X开启，特别是小X书年轻群体较多，喜欢整顿市场、喜欢“不吃亏”——中介不能赚高佣金、返给我等等。这类购房群体大部分都是小白购房者，不懂楼市规律、市场逻辑、楼盘价值、片区价值等等。

第五，楼市下行期，正确方式是找笋盘、挖掘价值楼盘，而不是找高佣金楼盘+高额返佣。买对笋盘、价值楼盘，倘若市场一好，远超过那十多万佣金。