赣榆有多大？

行政面积好算，但具有城市化活力的面积不好衡量。作为一个拥有广袤农村的普通地区，赣榆还有一段城市化路程要走，为什么要拆迁，为什么建那么多的高楼，为什么还要新建那么多的学校、道路和商业，是因为，要形成赣榆城市化的合力。

所以，赣榆到底有多大，时间才能给出答案。不管赣榆的具体面积是多少，居住人口是多少，这座城市的城市化进程，正在像涟漪一样，荡漾开来。

赣榆这波城市化运作，主要有两个特点：时间短、规模大。时间短，意味着较高的执行效率。赣榆真正展示巨大变化的时间段，也就近三四年。规模大，则需要非凡的控盘能力。从蜷缩老城核心到扎堆拥抱新片区，我们能到城市运营的“端水大师”能力。

先看一下，赣榆青口，当前城市化的阶段：

老城核心区，可供开发的空间整体较少，而其余区域则处于城市化的快速推进阶段，大量的土地需要从农村变成城市。

在这个基础上，赣榆青口可以分为三个能级：

核心区“限流”

次中心区“缝合”

郊区“快速城市化”

赣榆青口的核心区，也就是老城核心板块，采用的是减少土地供应和提高购房门槛的方式，本质上是在限制人口导入，疏导中心区的人口密度，才是重点。因为，如果赣榆青口始终局促在时代广场附近，城市发展必然受到影响。

它的目的，是要把大量新青口人以及老青口人导向老城核心之外的地方。

之外的地方，有两种，一种是次中心区，或者说近郊区域，就是紧贴着老城核心区延伸出来的新区域，具体是新老城结合部和义塘路片区。因为城市越发展，不可能会在老城核心区和近郊城区之间留下大量的空白地。

这是对资源的浪费。

所以，我们看到这两个次中心区都有了大量的资源导入：新老城结合部，主打商业+学校；义塘路片区，则是家门口的12年一贯制。个性鲜明，互不重叠。虽然发展有先后，但是这两个板块作为主城区外拓边界的环，会整体形成“环线效应”。

另一种，是需要快速推进城市化的赣榆新城和徐福片区。这里，有广袤无垠的土地。就目前动作来看，徐福片区的发展复制了赣榆新城早先的“拓城模式”，即整体规划、成片发展，引进学校、医院和规划了商业街。从宣传口释放的信息来看，徐福片区板块能级稍高于现阶段的赣榆新城。

这就是大大的赣榆，扶摇直上的赣榆。它每天都在推进，成果也在一点一点显现。这其中，黄海大道、徐福路和金海路，这三大核心动脉，就是串联整座城市的根基。

全局视野下的赣榆，正在迎来全新的楼市格局。这种全域发展、均衡导入的新格局带来的最直接变化，就是多点供应。据不完全统计，青口在售的新房有13个，待入市的楼盘有7个。13+7的新房供应格局，几乎和海州区相持平。多供应需要匹配强需求，一旦市场失速，这些潜在供应的新房便会陷入“囚徒困境”。

这一点，严重考验操盘能力。如何维持各个板块的热度和特征，并且让人尤其是富人去往新片区带动新片区发展，才是真正考验城市运营的重要课题。

其次，就是房价体系，也随之扁平化了，或者说价差不大。

一定意义上讲，房价背后体现的是板块发展顺序，叠加的城市资源，是一段时间的价值体现。比如海州区，一直以来土地供应主场是城东，也一个劲地将城市资源洒向城东。这种“独宠式”的偏爱，致使海州东南西北四个方向的城市发展出现断层，房价梯差也颇大。

但赣榆这种“端水大师”的操盘方式，令房价差并不那么剧烈。比如，老城核心区的上品学府在售洋房1.1-1.2万元/㎡，时代天荟洋房10500元/㎡，纯新盘书香门第预计1.2万元/㎡。

次中心区“新老结合部”的九章赋，精装高层1.1万元/㎡。同属次中心的义塘片区，璟樾府洋房均价10600元/㎡，桃李书院洋房10500元/㎡。而赣榆新城三个代表楼盘，21世纪花园、滨河阳光和琴岛壹号院，洋房均价是8200元/㎡。

在这样一个扁平的体系内，对应价格的板块就像一个个微信群，政府这个群主建好群之后，通过开发商这个管理员，把一个个客户拉到群里，开启群聊模式。

可以这样说，目前赣榆青口的城市框架，已经将眼光放到了未来五年。过去三四年，大家对赣榆都很有信心。但难免会在心里纳闷：外围要发展，需要人，怎么办？各板块相继被填充后，以后赣榆还会那么有想象空间吗？

未来，无人知晓。但现阶段，当我们驾车从金海路一路往东，凝望着那些矗立在时间长河中的建筑，脑海里或许会回想起著名建筑学家沙里宁的经典名言：

“城市是一本打开的书，从中可以看到它的抱负。”