坦白讲，我更喜欢处于转好迹象的房地产市场。

太坏的市场，没人关注房子，讨论房子，开发商也没心思、没动力去打造房子；太好的市场，什么都讲究快，快速抢到房，最好快速再卖出房，这样才能赚快钱。至于房子本身怎样，反倒是次要的考虑。

事实上，这两种市场对于潜心做产品的房企来讲，是不公平的，因为所有的努力，都淹没在一片无视和喧嚣中。

只有真正理性的市场，大家才有心思去观察产品本身，甚至有机会让一些项目打回原形，这才构成一个市场的正常，才是一个对认真做产品的房企来说更公平的市场。

壹

当下市场确实开始分化，尤其是在供应充足的区域。

在大话楼市的后台，有人留言说原新海新区某些项目的房子卖起来很吃力。我们实地探访，的确发现这个是事实。

当然，这并不是说原新海新区的房子都不好卖了。原新海新区这么好的区域，房子基本上还是好卖的，不好卖的，其实只是少部分楼盘。

为什么这些楼盘不好卖？道理很简单，那就是整个区域的供应上来后，购房者又可以货比三家了。这时候，好房子与一般房子之间的分化就出现了。这时候，大家当然更喜欢挑选好房子，性价比更高的房子。

原新海新区是这样，供应量大的新浦城区、猴嘴北甚至碱厂板块等，都是这样。

而货比三家，最后是一定会显现价值的。比好比同属苍梧学区的次新房里，当初一堆项目挤在一块儿卖，如果当时买了御景龙湾的房子，不但住着不舒服，如今在二手房市场价格也低于同龄段的房源。

原因，大家都懂的。

所以，这就是比较选择的价值，本质上还是好房子的价值。

贰

去年开始，政府推地节奏慢慢加快。同一个板块内，出现连续多次供地的情况，甚至有些地块还是紧紧挨着。

万达板块就是这样。从去年至今，已经陆续供应了4宗土地。分别是四季金辉观岚地块、康颐华府地块、高新云璟地块和融信华阳地块。这里，除了四季金辉观岚项目稍微远点，其他三个地块是完全挨在一块儿。

如果加上在售的财信铂悦府，再剔除掉“粮草不足”的四季金辉观岚（剩余10多套房源），未来直面竞争的四个项目是高新云璟、康颐华府、财信铂悦府和融信地块。

那这四个项目怎样一判高下呢？

先来看下，这4宗地块的土地出让指标。汇总如下：

从居住纯粹度角度，高新云璟和财信铂悦府是纯住宅小区，其他两个项目都带有商业配建要求。

从规划指标来看，4个项目的绿化率都较高，均大于市面上常规的30%。作为衡量居住舒适度的硬性指标——容积率越低，居住舒适度越高，显然高新云璟最为优质。

从建筑高度来看，财信建筑高度最高，高层为主，其他三个项目都是小高层。众所周知，楼层越高，得房率越低。结合已知详情，财信铂悦府得房率大概在70%左右，高新云璟约80%。

从位置分析，整个万达板块最亟需的配套——农发生活广场，紧紧挨着高新云璟。而财信铂悦府距离万达广场稍近，离着“烟火气”的配套稍远。其他两个楼盘自带部分商业。

综合各项指标以及地理位置，的确是高新云璟更胜一筹。

叁

产品方面，融信尚未动工，康颐华府以“内部认购”为主。当下，直面PK的楼盘是高新云璟和财信铂悦府。

财信铂悦府内部规划有一个地下会所和架空层。高新云璟引进了高端产品线——云系产品，内部规划打造“两轴两区六院”园林，还有全年龄段活动空间，成人健身场地，老人活动场所等生活互动空间。

户型设计，财信面积段偏大，区间是139-185㎡；高新云璟100-143㎡，门槛比较亲民。接下来，我们一起看下两个楼盘面积接近的两个户型。

先来看下财信建面约139㎡的户型。

这款户型尺度比较奢侈，原本可以做成四室的面积却做成了“大三房”。减少一个房间，对居家功能差别是蛮大的。客厅面宽较小，和北向卧室面宽差不多大，不利于家庭唯一的室内公共功能区使用。西向卫生间竟然做成了“暗卫”，其实“暗卫”设计的连云港楼盘不仅仅财信，只能说设计师的脑回路比较大。

再看高新云璟建面约134㎡的户型。

四室两厅两卫，不论是二胎还是三代同堂正好使用。户型方正，没有凸出的棱角。亮点颇多：层高约3米，比市面上大部分的房子高出了10公分左右；户型面宽近10米，堪比豪宅，其中客厅面宽高出所有卧室的面宽；阳台径深约2米，也超出市面上绝大多少户型，可根据居家需要进行实际改造。

至于两个楼盘的价格，财信的均价16500元/㎡，大家早已熟知。高新云璟的首开价，成为了这些天大家猜测的焦点。据我拿到的最新消息，高新云璟首开价相当具有“诱惑力”，起步13000元/㎡，均价14000元/㎡。首开价格对比周边新房和二手房，有着肉眼可见的“倒挂空间”。

结语：

楼市狂热时，我们是没有太多时间，来细细观察品味开发商的这种用心。反倒楼市回归理性了，很多细节在不经意间就散发出来。现在没有谁傻到只看了一个项目，就匆匆下单买房。更多的时候，他们也会多看几家，多研读几家。这时候，那些火候更到位的项目，才能尝出它的香来。

当然，我说的再多，也不如大家去各个售楼部感同身受。