最近有好多朋友问我LPR跟房贷挂钩的事情，还让我预判北京二手房价的走势。说真的，我内心是非常拒绝的！因为北京这种大城市房价起起落落不是很正常吗？这次LPR跟房贷挂钩，明确了首套房贷利率不能低于LPR，二套房贷不得低于LPR+60BP，加上上周末的降准。两者合起来看，就是“变相”再给房贷加息。

因为从纯金融的角度看，什么东西都要看“实际利率”，这个既可以理解为贷款利率减去通货膨胀率（传统意义上的），而在现在房子理财属性这么强的情况下，更可以理解为房贷利率减去理财利率。因此，降准之后理财利率肯定要下降，单位维持房贷利率不降，就是明摆着是“变相加息”了，对房价肯定是利空了。

但是讲到这里还有朋友不死心，非要跟我说，左轮你不是爱危言耸听吗？你不是爱预测吗？你不是不怕打脸吗？预测一下北京二手房价到底跌多少呗？行行行！要这么说你真的是赢了。反正我水平也有限，本着“死猪不怕开水烫”的精神，那我就搞一个模型预测一下呗。侥幸预测对了就预测对了，预测错了就让懂的大佬指正指正。

1.模型设定：房价等于付现成本

懂金融的朋友都知道一个关键的概念叫“净现值”或者说“付现成本”，也就是考虑了货币的时间价值之后，在决策时点的价值。这个给不懂金融的朋友简要介绍一下，比如说我手上有100万可以按4.9%的利率投资，对方分20年期来还，那么每个月对方要还6544.44元。换句话来说，在4.9%的资金成本下，每个月支出6544.44元在当时的成本是100万。但是如果说，之后市场利率下跌到3%，这个时候因为对方每个月仍然6544.44元，所以要实现同样的收益现金流入，就必须要投资118万。那么就相当于我的投资价值上涨到了118万。

上面是银行的视角，如果对应到房贷上面。假如，我手上同时有100万，但是我选择100万贷款，当市场利率是4.9%和房贷基准利率一样的时候，那么我这100万投资收益和房贷100万的本息之和是一样的。所以我贷款还是不贷款，这100万的房贷就值100万。但是如果市场利率下降了（也就是我投资收益下降到了3%），那么我怎么投资都是亏的，所以我最佳的选择是提前还款，或者说对于我来说房贷的成本已经超过100万了（达到了118万）。

那么用付现成本来看这个房子的价值，它就等于它的净现金流，包括两部分，一个是当时就付的首付款（不需要折现）。另一个是每期房贷减去房租，然后再按照理财收益率进行折现。这样这个模型虽然简单，但是同时能考虑首付款比率、房租、房贷利率和理财利率这四个比较重要的因素。

用公式来表示就是：理论房价=首付款+（以房贷利率测算的房贷-房租市场价）*以当时理财产品确定的折现系数

2.用一个例子来测算

反正是理论测算，就随便找一个例子吧。我们从2017年3·17新政开始一直向现在推演，从中看看这个模型能否符合房价发展的历史趋势。

假设现在有一个300万的一居室，2017年3·17之前，首套房的首付比率是30%，房贷利率是4.9%的基础上打八五折。也就是首付款90万，贷款210万，30年期月供10226.54，房租是3000，也就是每个月净倒贴7226.54元。当时的理财利率大概在5.5%左右，月利率0.4583%，360期折现系数176.12。那么对于首套房的付现成本=90+0.722654*176.12约等于217万。

那么2017年3·17新政后，大部分人丧失了首套资格。那么主要有几个变化，首先首付款从30%上升到60%，其次房贷利率从八五折上涨到基准利率的1.1倍，最后是贷款期限从30年缩短到了25年。那么，重新安排上面的模型，首付款上涨到180万，25年期月供下降到7290.42，减掉3000房租后是4290.42，300期（25年）折现系数是52.353。注意，后面5年相当于只收租所以可以抵减一些成本，这部分折现系数就不多解释了。这个时候这套房的付现成本=180+0.429042*162.84-0.3*52.353*0.2622=250万。

也就是说，这一前一后，房子的付现成本上涨了33万。为了抵消掉这个效果，房价必须下降33万才行，也就是说3·17新政后，房价要下跌33/300=11%。这个数字我虽然也不是特别满意，但是直观上跟我的感觉差不多，算是模型基本合格吧。

3.用同一个模型继续推演以及未来预测

那么接下来，就按照同一个模型来推演之后发生的事情。统一用300万同期付现成本217万为基准进行衡量，之后的房价等于300-（当时的付现成本-217）来计算。

首先是2017年下半年，二套房贷利率从上浮10%变成了上浮20%。这个时候与2017年3·17新政后相比，付现成本又有所上升，但是上涨的不多。付现成本是252万，对应房价是265万，相对于3·17新政后房价应该下跌0.75%。

其次是2018年上半年，理财利率从5.5%下降到了4.3%左右，由于房贷利率上升此时的付现成本是260万，对应房价257万，相对于2017年下半年又下跌了3%。

然后是2018年下半年，年中出现了房租大涨，假设3000一个月上涨到了4000，这种现象在北京算比较普遍，那么此时的付现成本因为房租上涨而有所下降。但同时也有理财利率从4.3%下降到4%的情况。总得来看，房租上涨的影响比较强，对应房价相对于2018年上半年上涨了7.4%。

然后是2019年上半年，年初二套房利率从上浮20%下降到上浮10%。对应房价相对于2018年下半年上涨了2.54%。

最后是2019年中，二套房利率又从上浮10%上升到上浮15%，对应房价相对于2019年初下跌1.4%。

上面这些都是模型模拟的情况，但是因为现实情况是涨的快，真要跌反而跌的慢，所以并不能做到完全对应。按照最后的情况来算，2019年上半年的房价应当相当于2017年3·17新政后的93%，而国家统计局公布的二手房价指数里，2019年7月定基是146.5，相当于2017年3月（156.8）的93.4%。差不多还差0.4个百分点的样子。

那么假定其他条件不变的情况下，将房贷利率上调到上浮20%（很多地方已经开始上浮30%了），同时考虑到央行降准，理财收益可能下降了3.5%（别问这个数怎么来的，随便找一个做样本）。那么，模型下房价的较2019年中还要下降1.8%，加上之前说的还没有跌够的0.4%，预计房价还将下降2%左右。

模型我拿出来了，各位大佬自行取用！