楼市利好政策还会再加码！你在东莞买的房，现在赚还是亏？

你坚信东莞房价还会通胀涨回来吗？带着多个疑问，一起来看看东莞这几年的楼市成交量价映像。

7年，东莞人买了30.5万套新房

根据不完全统计，2017年至2023年东莞新房成交了30.5万套左右，其中2020年新房成交套数6.5万套左右，是周期性峰值。同时，新房成交均价连续7年持续上涨，至2023年的峰值。

值得注意的是从2020年开始新房成交套数和成交均价出现背离，成交套数持续滑落，而成交均价持续上涨，这是东莞优质新房被市场热捧产生的结果。在目前供应断崖式滑落和利好政策烘托下，东莞新房市场的成交量可能会在今明两年正式完成筑底，同时新房成交均价走势也会在今年形成拐点，市场正在检验价值和价格的关系。在房地产新模式下，新房市场中商品房的市场正在萎缩，同时保障房也会增加市场份额，例如产业园配建保障房等。

7年，东莞人卖了21.6万套二手房

根据不完全统计，2017年至2023年东莞二手房成交了21.6万套左右，其中2022年是东莞二手房成交量的周期性低估。同时，二手房成交均价进入2020年也维持在“2字头”阶段，今年大概率会跌破“2字头”了。

值得注意的是东莞二手房成交量有上升趋势，而成交均价可能会进一步滑落，也形成量价背离的走势，这是部分早期低价二手盘开始搅动市场的结果。目前东莞二手房市场在“性价比”下，可能会持续走出远超新房成交量的态势，这或许就是一座城市中位数购买力的具体表现了。另外，二手房的折旧和得房率会成为其价值回归的重要因素，而产品的落后会使得二手房市场真正进入居住属性的现象。在新房市场的全面冲击下，二手房市场大概率也会“以价换量”，找到合适自己的群体。

东莞一半人买房赚钱，另一半在亏钱

根据不完全统计，东莞商品房住宅有110万套左右，而买在2017年之后的商品房住宅有52万套左右，意味着东莞还有超一半的买房人是在赚钱的。值得注意的是2017年开始买入的人群占比接近一半，他（她）们需要保护自己的资产账面价值，所以也就会出现松山湖园区个别二手盘的保房价行动。

对于大家关心的房价问题，一般的市场规律是4至6年为一个短价格周期，从2022年为起点计算，今年是第三年，而过去两年多东莞房价已经初步完成深度调整了。若按4至6年为基准计算，上半场可能已经结束；下半场在利好政策烘托下，房价更多会在合理空间内缓慢波动。另外，还要等全面的利好政策（7月会议）落地后，市场会有不到一年的时间消化利好政策，形成真正的筑底回升。现在，市场上有一种声音是坚信东莞房价一定会涨回来的?你觉得呢？