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本期让专注讲述北京房产抵押贷款全程攻略，让你对房抵从陌生变成行业专家，喜欢的朋友可以点赞+关注，转给亲戚朋友。
好了言归正传，让我们一起进入今天的主题吧~
【内容导航】
一、房屋抵押贷款简介
1、什么是房产抵押贷款？
2、房产抵押贷款的特点？
3、什么人群需要申请房抵？
二、申请房产抵押抵押贷款的基本条件
1、关于个人方面
2、关于房产
3、关于公司
三、关于没有公司怎么办理房屋抵押的详解！
方法一：抵押消费贷
方法二：过户新公司
方法三：新加股东
方法四：一纸实控
方法五：抵贷不一
四、房抵对征信的具体要求
1、征信报告都包括哪些内容？
2、对征信的基本要求
3、个人征信报告怎么查询？
五、房屋抵押贷款申请基本流程和所需材料
1、全款房产办理流程
2、二抵房办理流程
3、房产抵押贷款需要的材料
六、办理时间问题
1、房抵办理时长
2、影响办理速度的因素
3、着急银行能否加急
七、关于风险性的把控，至关重要
1、没流水怎么办
2、怎么受托支付
3、资金断流
4、如何防止抽贷
八、北京地区各家银行热门房抵产品政策解读
一、房屋抵押贷款简介1、房屋抵押贷款是什么？房屋抵押贷款是一种常见的贷款方式，其中借款人以其已购买的商品住房作为抵押物，向银行或其他金融机构申请贷款。这种贷款方式允许借款人获得一定额度的资金，以满足其多种需求，如购买、大额耐用消费品、汽车和住房装修、用于企业经营等。贷款的金额和期限根据借款人的具体情况和抵押物的价值来确定。
房产抵押贷款又分为：房产抵押消费贷和房产抵押经营贷。
1）抵押消费贷：抵押消费贷是一种贷款形式，借款人将自己名下的房产作为抵押物，向银行或其他金融机构申请贷款，用于满足个人消费需求，如购买汽车、装修房屋、旅游、教育等。
房产抵押消费，额度一般是在100万以下，最高部分银行能到150万，分期时间1年、3年5年、10年、20年，利息在5%左右，相对经营贷利息高。
2）抵押经营贷抵押经营贷是指借款人以自有或第三方合法拥有的房产作为抵押物，向银行或其他金融机构申请的用于企业经营活动的贷款。
需要申请人有公司或亲戚朋友有公司，额度一般在100w--6000w之间，最高可达上亿，额度主要根据你的房产抵押物的价值，目前房产抵押贷款利息在2.5—3.6之间。
2.房产抵押贷款的特点
1）、利率比较低，资金使用成本低
借款人在想银行申请房产抵押贷款，银行所需要承担的风险比较小，当然会给予借款人较低的贷款利息，现在房产抵押贷利息范围都在2.5—3.2之间。
2）、贷款期限长，还款压力小
跟无抵押贷款等相比，房产抵押贷款的期限是比较长的。用房产抵押贷款，授信期限一般是10-20年，最长授信期限可达30年。
3）、贷款额度高
贷款金额通常可以达到房产评估价值的70%—90%甚至能超成贷。额度一般在100—5000万之间，上亿的额度也是有的，通过房产抵押贷款就能解决自己的大额资金需求。
4）、还款灵活
借款人可以根据自己需求，长借短还，回款后随时提前还款，而且没有任何违约金，在授信期限内，随时可以在借。
5）要求相对宽松征信方面：因为有抵押物了，房产抵押贷款对征信的要求会相对比信贷较为宽松，像逾期、查询次数、负债等看的都会相对宽松，只要不是黑户，基本上都能通过审批。
7）支持“抵贷不一”银行既支持直系抵贷不一也支持非直系抵贷不一，申请方式比较灵活。所以如果我们名下没有房产或者没有公司是可以通过抵贷不一的方式来申请抵押贷款的。注：·直系抵贷不一：夫妻、子女、父母此类关系，一方作为抵押人一方作为借款人，办理房产抵押贷款；目前北京所有银行都支持直系抵贷不一；·非直系抵贷不一：兄弟姐妹、朋友（第三方）此类关系的房产抵押贷款；部分行可接受办理；
3、什么人群需要申请房抵？
01. 企业主：需要大额资金的，而且是需要灵活使用的，能谁借谁还的，主要用于企业的经营，进货、囤货、扩大经营等
02. 急需资金的人群：例如面临突发的医疗费用、子女教育费用、投资创业资金需求等情况的人。抵押贷款手续相对简单，放款速度较快，能帮助他们解决资金问题，通过率高，而且有保证。
03. 征信不好的：对于信用记录有轻微瑕疵的借款人，比如逾期、查询多、负债高、查询多的、网贷笔数多，正常信贷下不了款，房产抵押贷款的门槛相对更容易达到，前期排查好问题，零拒贷率。
04. 需要高额度贷款的群体：房产本身价值较高，相对来说房产抵押贷款的可贷额度也比较高，通常能获得房产评估价值的7成左右。
05. 寻求低利率贷款的群体：由于有房产作为抵押物，贷款机构承担的风险较小，借款人有可能享受较低的贷款利率。
06. 希望长期用钱的人群：房抵贷的还款期限通常较长，最高可达30年，可为借款人提供更灵活的还款计划，是个短期内还不上，但是每月有稳定的还款来源的，家庭收入整体低的。
二、申请房产抵押抵押贷款的基本条件
1丨关于个人方面，
（1）年龄:普遍要求18-65岁之间。18-22/25之间需要父母共借，年龄太小没有稳定的收入和还款来源，在银行属于风险客户群体。60-65之间需要子女共借，人到这个年龄段，生病和去世的概率加大，不存在负债子还，这个时候共借银行可以提前规避这个问题，还有一部分情况，比方说没有父母，或者无子女，或者子女国外，一些银行是允许朋友或者股东之间非直系亲属共借，这种情况叫做抵贷不一。抵押人和借款人非同一自然人。
（2）婚姻:未婚的简单，22—60岁之间，直接办理，不牵涉到其他人。
（3）离异的要考虑是否三个月内离异，这个时候银行会审核，是否和前夫前前妻有债务纠纷，财产有没有分割清楚，需要提供一些相关材料佐证，比如离婚证、离婚协议、法院判决书等。
（4）已婚:会考虑之前有几段婚史，财产清晰，同上(离异情况)。已婚的配偶是否能知晓，共同出面，面签贷款，公证
（5）丧偶。如果没有遗嘱公证的话，就涉及到公正时，去世一方的直系亲属和旁系亲戚放弃对房屋权利。
02:、职业
机关事业单位、国央企、世界500强、上市公司、国内外知名企业，这些人群都是收入稳定，而且年薪高，还款能力强，是银行的优质客户群体，这些职业中公检法军记者，有一部分银行限制。企业主或私营企业上班人群，如果是在一些夕阳或者说产能过剩产业，钢铁，煤贸，木材等，还有就是茶叶（这个有些人懂），然后高风险行业等。
03征信征信涉及到三个方面，逾期、负债、查询次数有关；
查询：正常来说在1个月内不超4次，2个月不超6次。也有个别银行不看查询次数或者要求较为宽松可以沟通的。逾期：银行办抵押贷款，一般看近两年的征信记录，通常对于逾期情况的要求是：两年内不能连3累6，但也不是绝对的，部分银行会相对宽松些。负债：征信上面体现的负债情况，在我们申请房抵贷款的时候也会有影响。主要看征信上提现的负债和收入能成收入比例不，如果负债远远大于负债，这个就会影响批贷，但是这种问题提前做足功课可以解决的。
失信：在执行的案子，限高人员，事纠纷结案后有结案证明，是可以申请银行房产抵押贷款的
04收入
不同的银行行要求有一定差异，有个别银行流水是完全不看的，有的银行要求流水需要两倍的覆盖负债，有的银行折算月供，月流水的15%要大于月供负债的还款金额。
2丨房产
可以做房产抵押贷款的房产，必须是大产权可上市交的房子，有大红本的，也就是说可以流通的，如果还不上钱，银行可以立马变现的房产。
01、性质
√ 住宅：普通住宅
√ 70年产权公寓√ 别墅：独栋别墅丨联排别墅√ 商业√ 办公√ 写字楼√ 厂房√ 两限房√ 经济适用住房√ 房改房√ 限竞房√ 央产房√ 共有产权房
以上热点是住宅，购买力一直不软，银行最爱。其他的，经济适用房，房改房，两限房等受政策影响，不好办啊。按经济适用房管理的房产（二类经济适用房）央产房，补税后相关单位出具手续，可以正常操作，不过手续繁琐，比方说补税，比方说单位开具可上市交易证明，可抵押证明，原单位放弃优先回购权，一系列，弄完够个七日游，原单位还未必恩准。中国土地使用有两种方式，出让，和划拨。科研办公房，个别地方性小银行可以办理。房产公司名下或个人名下的均可办理。
02、区域
房产抵押贷款，热衷于核心区域的房产，偏远地方房产流动性很差，如果借款人贷款还款上，最终走法拍，远郊地方房产成数非常低的。
城六区的房产：东城区、西城区、海淀区、朝阳区、丰台区、石景山区。所有银行都可以做。近郊区的房产：顺义区、大兴区、昌平区、门头沟、通州区、房山，大部分银行都可以做。3、远郊的房产：密云区、平谷区、怀柔等个别银行可以做。
03、面积40---300㎡的房产都能做，40㎡以下的房屋或高于300㎡的房屋，个别人银行可以做。
04、房龄
大部分银行都青睐房龄在30年以内的房产，部分银行能接受房龄在30--70年的房产，个别银行办理的。
对房本持有时间，大部分银行可做房本满六个月以上的，个别银行可做新房本。
05
多套房产
证明有足够的资产，足够完全的还款能力，部分银行可以提高评级成数和利息优惠。
3丨公司
贷款资金是受到国家严格监管的，这些钱不能用于炒股、理财、购房、偿还贷款、赌博等违规违法的用途。大额贷款资金必须有一个去处，就是公司，部分银行要求真实经营，要企业下户的。一部分客户有执照未经营，一部分新过户营业执照，大部分银行要求过户满3个月，还有一部分可以做实控，实控就是自然人可以通过一张协议与经营很久公司形成一种关系，实际控制人。
企业经营，状态无异常，异常情况包括：工商行政异常，地址异常，有诉讼等。经营范围，非投资、娱乐、金融、房地产、煤炭钢铁等银行限制类即可。流水，有些银行会要求对公流水，有的行则不要求。看贷款需求。
这个实操的东西非常多，比如新起的照可操作、没有实体经营可行、没有流水可操作等。
三、关于没有公司怎么办理房屋抵押的详解！
A.房产抵押消费
不需要申请人提供公司，用途用于日常的消费，装修、旅游、医疗、女子教育等大额消费。额度最高150万，大部分银行最高100万，最长可分期20年，等额本金、等额本息、先息后本还款方式。一抵二抵均可。
适合上班族，需要求额度不大的朋友。
B新过户执照：
部分银行允许这样合规操作，目的就是符合银保监会的审查。注册一年以上，中途无变更，主营范围和申请匹配合理，主营范围无金融行业禁止类，公司无诉讼纠纷、无异常等。
C新加股东：
在某个壳公司里加个一定持股份额的股东。
D实际控制人：作为某个公司的实际股份拥有者，意思就是公司的实际控制，而且不是公司股东、不是公司法人，实际控制人是指能够通过投资关系、协议或者其他安排，实际控制公司行为的人。其实就是一个协议，盖一个公司的章，懂得自然懂，这里没法过多阐述。
E抵贷不一
直系或者非直系亲属间的抵贷不一：比方说家里老爷子的房子，儿子有公司，老爷子作为抵押人，儿子以公司作为申请主体，儿子作为借款人申请企业经营贷款。抵贷不一还包含一种方法，可以使用朋友的公司，就是借款人可以你朋友，抵押人是房产所有人。
F.营业执照和场地
经常使用的营业执照类型，商贸、贸易、传媒、科技类的，禁止使用的钢材、木材、家具、煤炭、金融。理财等，这些行业都是生产过剩，同业，银行定义风险相对比较大。
场地是银行下户是，需要有几个人员办公，有电脑，办公文具，等，这个非常简单，这里不能过多阐述，可以随时私信我，欢迎交流沟通。
四、房抵对征信的具体要求
1、征信报告都包括哪些内容？
01.个人基本信息:包括姓名、身份证、婚姻状况、申请日期、出具日期等。
02.信贷记录:
集中展示您在银行有多少笔贷款，办理了几张信用卡，以及办理相关信贷业务的时间，是个人信用报告中最核心的信息。
在信贷交易信息明细看，展示的是贷款或信用卡最近 60个月的还款记录。
03.征信不同数字，代表的含义
●数字 1-7：表示逾期天数。
●其中，1 代表贷款逾期 1～30 天，贷记卡未还最低 1 次；
●2 代表贷款逾期 31～60 天，贷记卡未还最低 2 次；
●3 代表贷款逾期 61～90 天，贷记卡未还最低 3 次；
●4 代表贷款逾期 91～120 天，贷记卡未还最低 4 次；
●5 代表贷款逾期 121～150 天，贷记卡未还最低 5 次；
●6 代表贷款逾期 151～180 天，贷记卡未还最低 6 次；
●7 代表贷款逾期 180 天以上，贷记卡未还最低 7 次以上。数字越大，逾期情节越严重，对征信的影响也就越大。
04.不同字母表示的含义
1. 字母 N：表示用户的还款行为“正常”，例如贷款账户本月没有发生逾期，信用卡当月已还最低或已全部还清等。
2. 字母 D：担保人代还，表示借款人的该笔贷款已由担保人代还，包括担保人按期代还与担保人代还部分贷款。
3. 字母 Z：以资抵债，表示借款人的该笔贷款已通过以资抵债的方式进行还款，仅指以资抵债部分。
4. 字母 C：结清，指借款人的该笔贷款全部还清，贷款余额为 0，包括正常结清、提前结清、以资抵债结清、担保人代还结清等情况，同时也表示贷记卡和准贷记卡结清的销户。
5. 字母 G：表示结束，即贷款/贷记卡/准贷记卡除结清外的其他任何形态的终止账户。
6. 符号“/”：表示贷款/贷记卡/准贷记卡未开立账户。
7. 符号“#”：表示准贷记卡账户已开立。
2、房屋抵押贷款对征信有一定的要求。具体来说，银行在审批房屋抵押贷款时，会考虑以下几个方面的征信情况：
·无当前逾期：个人信用报告中贷款与信用卡记录无当前逾期，除非能提供相应结清证明。
·近24个月的征信记录：银行会关注借款人近24个月的征信记录，以评估其信用状况。
·贷款状态非关注、次级、可疑或损失，信用卡账户状态非冻结、止付或呆账。
·小额逾期记录：逾期金额不超过500元（不含）的小额逾期记录可不计入。
·无恶意逾期行为：能提供资料证明无恶意逾期行为的可由各级有权审批人酌情准入。
·查询要求：房产抵押贷款对查询要求相对比较宽松
此外，银行还会考虑借款人在最近两年内的征信情况，严格一点就是借款人在两年内无连3累6的逾期记录，宽松一点就是信用卡加上贷款的逾期次数不超过12次。在办理房屋抵押贷款时，银行会考察夫妻两个人的征信情况，如果有一方征信不良，就无法成功申请到贷款。同时，即使房子是夫妻共同所有。整体来说房产抵押贷款，对征信要求非常宽松，如果出现过恶性和大面积逾期都可以沟通的，上个月我遇到一个客户，征信逾期连7了，后来还是顺利放款。
因此，申请房屋抵押贷款的借款人应保持良好的信用记录，避免逾期还款等不良行为，以提高贷款申请的成功率。
3、如何查询个人征信报告？第一种方法，中国人民银行征信中心
在游览器搜索“中国人民银行征信中心”或者输入网址https://ipcrs.pbccrc.org.cn/
首页找到“互联网个人信用信息服务平台”点击进入，输入登录名、密码和验证码即可登录。
进入欢迎登录的页面，点击“信用服务”的“申请信用信息”（在选择信用信息时，同时勾选三项），再点击“下一步”。
提交完成，征信报告出来后手机会收到短信提醒，再次进入网址输入验证码之后就可以下载征信报告。
方法二：征信现场打印
北京很多商业银行网点都可以打纸质征信报告，可以就近打征信报告
具体打征信网点，可以微信上搜“北京信用查”上面有详细地址和电话。
方法三：
手机查征信报告方法:
方法❶:直接登录经常用的手机银行→首页→搜索个人信用报告→输入一个验证码查询即可，【最好是工商银行、农业银行、建设银行、中国银行、招商银行的手机银行APP】→这个方法当天就出结果，最快2个小时
方法❷:下载安装云闪付APP→注册登录→我的→信用报告→输入验证码查询 这个第二天出结果。需要注意事项
1. 征信报告每年可以免费打印2次，第3次再打印是要收费的，每次10元。
2. 去之前一定打电话询问好网点人员，有的机器坏了，有的周末没有上班等问题，避免白跑一趟。
3. 网点打印征信报告是需要身份证的，所以切记带上身份证。
五、房屋抵押贷款申请基本流程和所需材料1.房产一抵所需流程
01：匹配银行了解银行的产品、要求、利率等情况，再结合自身的具体情况和需求，选择适合自己的银行产品，申请房产抵押贷款。02：准备材料准备有关个人、房产、公司等相关材料。03：银行下户签约银行下户，签署相关材料，此时可提交银行申请所需要材料；同时评估公司下户对房产进行拍照并评估；04：银行组卷报卷、出批贷函签合同与银行签订借款合同，开户，公证处公证05：上抵，放款线上提交抵押申请，不动产中心审核确认，抵押完成。银行见他项权利凭证放款，全程银行办理，不用来回跑不动产和评估公司。
2、按揭房做一抵流程
01：向银行申请抵押贷款；02：出批贷函；03：过桥垫资结清尾款；04：新的银行上抵、放款；05：结清过桥资金，资金正常使用；
3、申请所需基本材料需要的资料这块分为两部分，个人的，和企业的。
个人：夫妻双方（身份证，户口本，婚姻证明《结婚证离婚证，法院判决书，调解书，死亡证明》房产证《不动产证》，征信《最好有，不要盲目进件申请》，购房合同，契税票，央产房或者集体产权上市证明等等），个人流水公司材料：营业执照，公章，章程，经营许可证（如果有）场地租赁合同，上下游合同，三方收款合同，公司流水，三方支付的营业执照。部分银行需要提供水电发票，二套房产证明材料，企业征信，承租人承诺书，其他资产证明材料等等，基本上就这些。
上述资料并不是全部银行都需要以上全部资料，大部分银行需要其中的基础资料。这些是说的全面了而已。
六、办理时间问题1、房抵办理时间多久正常房产抵押贷款3—7天，能够完成放款，如果客户急用钱我们可以2—3天下款。有些疑难问题的房产抵押贷款需要20天左右。
2、影响办理进度的问题选择合适的银行时间用的比较多，还有一些客户准备准备材料需要一些时间。
3.能否加急，通过绿色通道
可以的，我们房抵贷款加急2—3天就可以下款，我们业内深耕十余年，和各大银行、金融机构、不动产建立深厚的合作友谊。我们熟悉各家银行的产品、办理流程和所需材料，和银行客户经理在无数笔业务的磨合下，工作配合默契。所以一旦客户需要加急办理，我们能第一时间筛选出适合客户办理且放款最快的银行产品，并催促银行尽快放款，最大程度满足客户的贷款需求，全程办理过程没有一个多余的动作和话语，高效高质量。
七、关于风险性的把控，至关重要
1.流水问题
如果流水符合银行要求，那是最合适的，这一步就可以略过，上面说过流水符合要求。大部分客户都是流水不够的，这个时候就要养流水，如果是提前规划贷款的，可以养几个月，平常多大额转账，通过朋友转账，不能是直系亲属，一定要备注货款字样。另外一种如果正在办理房抵，这个养流水可以自个养也可以找三方公司养流水，记住不管哪种养流水方法进账后一定要过夜再转出来，这样形成结息。
3、怎么受托支付
受托支付其实就是本笔抵押贷款的去处，比如你做生意的，需要进入进货，这个时候卖货的公司就是你的三方账户。行业内走房产抵押贷款的，都是找的专业的人员提供的三方账户，因为大部分人寻找不到卖房和供应商。
3、关于资金截流过往遇到过自己去银行办理房屋抵押贷款的客户，前期进展还算顺利，好不容易放款了，没操作好，直接被银行查到收回本笔贷款了，无奈又来找我帮忙办理。放款资金到账后一定要，断流，全部取现，才能正常使用。所以一定要谨慎，专业的事交给专业的人来办。
4、如何防止抽贷
以下原因容易触碰银行抽贷
01. 资金使用不规范：贷款资金未按约定用途使用，例如流入房地产、股市等禁止领域。国家政策明令禁止经营贷、消费贷等资金直接用于购房、归还与购房相关的贷款及缴纳购房相关税费、用于股本权益性投资 、有价证券、理财产品和期货、民间借贷等。一旦被银行发现，就可能被抽贷。
02. 资金回流：在专款专用的贷款中，资金在银行贷款到达第三方账户后，又通过该账户转到借款人名下其他账户或亲属账户，被银行发现后可能导致抽贷。
03. 征信变差、负债大幅增加：银行放款后会定期对借款人的征信进行贷后审查，若借款人出现负债大幅增加、近期征信查询次数较多或者新增逾期等情况，可能引发银行抽贷。
04. 法律风险：如果抵押人或借款人涉及司法诉讼（含民间经济纠纷），银行为控制风险，可能采取抽贷措施。
05. 企业经营异常：企业申请经营贷后，办理营业执照注销或出现其他经营异常情况，可能存在被抽贷的风险。
06. 无法提供收据和发票：部分银行在放完贷款后要求客户提供相关材料，如发票和收据。若无法提供，可能导致收回贷款或利率上浮。
08. 严重逾期：贷款经常恶意逾期、严重逾期，在多次催促仍不归还甚至失联的情况下，银行会提前收回贷款。
知道这些原因容易抽贷，都是可以提前避免的。其实在以往的贷款客户里面，没有发生过被抽贷的风险，只要我们了解了“红线”不去触碰，就不会发生抽贷。
八、北京地区各家银行热门房抵产品政策解读
一图胜千言
01.放款成数
大部分银行都是在7成，个别银行可以做7.5——9成
02.贷款年限目前北京地区的银行，房屋抵押贷款的年限有1年期，3年期，5年期；授信可以做到10年或20年；我们要根据资金的使用时长，资金的用途和资金的回报率等情况去选择适合自己贷款年限的银行产品。
03.还款方式
房屋抵押贷款，还款方式有：先息后本和等额本息。少部分银行还支持随借随还。·等额本息每个月的月还款是固定的，本金和利息平摊在每个月。·先息后本每个月只需要还利息，最后一个月一次性归还本金。随借随还：在先息后本的基础上，支持在授信期内随时提取，随时归还，只有提取的部分需要归还利息，未提取的部分不计息。我们要根据自己的资金用途、使用周期、流水情况、回报率情况等方面去选择真正适合自己的还款方式。适合自己的还款方式能让我们在贷后更省心。
以上就是关于房产抵押贷款的全部攻略，妥妥的都是实战干货，耗时7个小时完成，希望对大家有所帮助，欢迎点赞转发评论。欢迎交流讨论+hphs二零三五
我们优势一：行业10多年，跟北京大大小小50+银行保持紧密的合作关系，对所有银行房屋抵押经营贷产品研究十分透彻。
优势二：人脉广跟各个银行行长、审批部门、评估公司、担保公司保持着密切合作，北京各个区建委和北京各家公证处的人脉关系也广泛，且对他们的业务流程很熟悉。如果客户比较着急，那就联络关系，让客户最短1—3天里拿到资金。
优势三：费用行业最低，守诚守信、杜绝套路、经营理念学习“胖东来”，以此公司为榜样。