为规避限购签代持协议，结果房子被强制执行？借名买房多年后无法过户？本文结合最高法真实案例，解析借名买房协议无效的4类情形及避坑指南。

一、现实难题：借名买房的3大风险场景1.代持人负债，房产被强制执行

案例：徐某借曾某名义购房，后曾某因债务纠纷被起诉，法院查封并拍卖该房产，徐某起诉主张所有权被驳回。

2.代持人反悔，拒绝过户

案例：李某借亲戚王某名义购房，5年后房价上涨，王某以“赠与”为由拒绝过户，李某无法证明实际出资。

3.政策变动导致协议无效

案例：2016年张某借名购买商住房，2021年当地出台“商住房限购”政策，法院认定协议无效。

二、法律分析：为何借名买房协议无效？法律依据：公序良俗原则

✅ 民法典第153条：违背公序良俗的民事法律行为无效。

✅ 最高法裁判观点：规避限购政策的借名买房协议破坏房地产市场秩序，损害社会公共利益，属于违背公序良俗，协议无效。

有效 vs 无效协议对比表：

4类无效的借名买房协议

规避住宅限购：借无购房资格者名义购买住宅；

套取购房优惠：借用人才、首套房等优惠政策资格；

代持保障性住房：如经济适用房、共有产权房；

借名购买商办房：部分城市将商住房纳入限购范围。

⚠️ 例外情形：

代持人与实际购房人为直系亲属；

代持人未利用政策优惠（如首套房利率）。

三、解决方案：合法购房的3条路径路径1：等待购房资格

适用人群：社保/个税即将缴满者；

操作建议：签订借款协议，并办理抵押(全款适用)，明确资金性质，避免被认定为赠与。

路径2：以公司名义购房

优势：不受个人限购限制；

风险：需承担房产税、土地增值税等高额税费。

路径3：共有产权登记

适用场景：夫妻、父母子女共同出资；

操作要点：在房产证明确登记份额，避免未来纠纷。

律师提醒：

借名买房协议无效后，出资款可按借贷关系主张返还，但需提供银行流水、聊天记录等证据；

若代持人擅自抵押或出售房产，实际购房人可能无法追回损失。

四、延伸问答：其他热点问题❓Q1：借名买学区房，孩子能上学吗？

A：不能！学区房入学资格以房产证登记名为准，借名购房无法办理入学登记。

❓Q2：协议无效后装修款能要回吗？

A：可主张折价补偿，但需提供装修合同、付款凭证，法院酌情支持部分金额。

❓Q3：代持人去世，房产归谁？

A：作为代持人遗产，由其法定继承人分割，实际购房人需通过诉讼确权，难度极大。

律师避坑指南

1️⃣ 核心原则：勿为规避政策签署借名协议；

2️⃣ 证据留存：保留出资凭证、代持聊天记录、书面协议；

3️⃣ 风险预警：代持人婚姻变动、负债、政策调整均可能导致房财两失。