随着前几年开发的楼盘陆续交付，南京江北自贸区生活配套的兑现程度，令业主们强关注。
就在最近，有网友在公开平台发问：江北自贸区内锦绣樾江府、中交锦度、西江瑞府等住区累计住户超万户，配套学校、商业等何时能落地？
对此，官方经过详实调查，第一时间给予了回复，详细情况接着往下看。
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按照官方划定的范围，江北自贸区横跨桥北、核心区、研创园以及五桥科工园。对配套兑现有强需求的，正是集中在五桥一带的锦绣樾江府、西江瑞府等楼盘的业主们。
来看看几个主力小区的情况：
锦绣樾江府，由华宇、东原、绿都联合开发，共1571户，全部卖完，2022年9月交付；
西江瑞府，由招商、景瑞、绿都联合开发，一期加二期约2300户，已售罄，2022年9月交付；
中交锦度，共计1388户，但只推出了7栋约850套房，截至目前认购+成交476套，2023年9月底交付。
这三个小区都是相对大体量设计，假设每户都是三口之家的人口结构、入住率70%（中交锦度以已售出房源计算），总居住人口能达到9100人左右。
2023年6月，锐评君曾对锦绣樾江府、西江瑞府的亮灯率进行了实探，当时西江瑞府入住了约350户（小区保安人员透露），锦绣樾江府的入住比例则略低一些→实拍亮灯率！曾被疯抢的江北自贸区，如今怎样了？
如今快两年过去了，这两个小区的入住率会有所优化。加上中交锦度的交付，周边望江春和园、东南青年汇等住区，江北自贸区确实积累了还算可观的常住人口。
有居住，就有对应的出行、消费、入学等需求。江北自贸区五桥一带的配套兑现度，真如业主所说的难以满足日常所需吗？大家迫切需要的商业、学校等，何时能兑现？
对此，浦口高新技术产业开发区管理委员会给予了回复：
商业问题：锦绣樾江府商业配套项目由南京瑞熙房地产开发有限公司开发建设，总包单位为江苏华江建设集团有限公司，目前主体结构已完成，因开发企业资金紧张、施工停滞，我单位已督促该项目尽快恢复施工，并将积极配合主管部门敦促开发企业加快建设并尽早投入使用。
学校问题：根据《南京江北新区(NJJBe040单元)控制性详细规划》(2019-2035)，该片区规划设有中学、小学及幼儿园。目前园特路幼儿园已建成，中学和小学建设时序将视片区总体需求适时启动。关于近期就学、学区相关问题，建议以浦口区教育部门答复为准。
02
展开说说江北自贸区的商业、教育配套。
目前，锦绣樾江府、西江瑞府的社区底商陆续完备，药店、超市、餐饮等已入驻，满足基本消费需求。
官方提到的锦绣樾江府商业配套，是开发商建设、社区自带的商业街区，体量约2.8万方，设有城市客厅、主题盒子和屋顶花园等。
早在2020年6月，锦绣樾江府商业街区就与麦当劳、85℃、COCO、老乡鸡、谊品生鲜、恒玖信药房六大品牌签约。
但锦绣樾江府住宅已交付2年半，商业却“因开发企业资金紧张、施工停滞”的原因，停留在主体结构完成的状态。
按照浦口高新技术产业开发区管理委员会的说法，锦绣樾江府的开发企业处于资金紧张状态。锐评君查看了天眼查发现，南京瑞熙房地产开发有限公司涉及的司法诉讼案件高达105件，多个被执行案件总金额近2000万。
希望在官方的督促下，开发商能尽快启动建设并投用，为江北自贸区增添信心。
再看学校。
根据《南京江北新区(NJJBe040单元)控制性详细规划》(2019-2035)，江北自贸区浦乌路-三桥连接线-滨江大道-虎桥路围合的区域内，规划了初中2处、小学4处、幼儿园8所。
锦绣樾江府以西，西江瑞府以北、东北方向，规划有多幅教育用地。但按照官方的说法，目前片区内仅园特路幼儿园建成了。
那么，适龄孩子们，去哪上学？早在2023年2月，浦口区教育局表示：规划学校未建成之前，该片区纳入浦口区行知中小学服务保障范围。
在地图上看，锦绣樾江府到行知小学的直线距离约2.3公里，从接送孩子上下学角度来看，显然没有学校在家门口方便。
不过话说回来，一个片区启动学校的建设，需要考量的因素非常复杂。以锦绣樾江府、西江瑞府等住区现有的适龄入学孩子规模来看，还没到启动学校建设的必要时刻。
03
现阶段配套难以跟上，会影响江北自贸区的房价水平吗？一起看看板块的房价走向。
尚有新房在售的中交锦度，销许均价约2万9，但前期销售低迷、楼市行情下行等影响，这家楼盘几乎是“透明”状态。
江北自贸区的次新房价，令人吃惊。我们知道，当年锦绣樾江府、西江瑞府的新房均价普遍在2万7左右。
去年8月起，锦绣樾江府陆续有次新房成交，单价1万4是常态，谷底单价还不到1万2。一套112㎡的三房，总价161万就能拿下，与当年的新房价格比，房价几乎腰斩。
几乎是同一时期摆上次新房货架的西江瑞府，情况也没好太多。去年，小区成交的次新房基本是89㎡小户型，总价在115-125万不等。
可造成江北自贸区房价大跳水的原因，显然不是单方面的。
首先，房地产行业仍在调整洗牌，刚需购买力收缩、投资需求退潮，加上主城出现不少高性价比的房源，抗跌性较弱的新区更容易出现房价大幅波动的情况。
其次，江北自贸区火起来的时候，恰逢南京楼市行情上升期，即便是楼盘扎堆供应，也免不了销售火爆的场景。可当行情下行，配套设施难以在短期内兑现的新区，规划预期被透支，房价难免回归理性。
但我们认为，广大业主们无需过度焦虑。从今年的宏观政策走向来看，南京将继续大力发展江北新区。
这不，上个月江苏印发了《关于支持南京江北新区高质量建设的意见》，大到推进南京自贸区建设、深化产业，小到基础设施和公共服务的一体化建设发展等，都有提及。
政策大力支持、产业与人口持续导入，我们相信，江北自贸区会逐步修复信心与价值，缩短现实与规划的差距。
有买房人难免疑惑，现在自贸区房价腰斩，适合抄底吗？锐评君认为，在附近工作，但对商业、学校等配套依赖度并不高的买房人，可以在综合考虑后适时入手，但切记要从长期视角出发，密切关注板块产业、配套等的兑现程度。
最后，分享DeepSeek给出的建议：
江北自贸区五桥片区是典型“政策驱动型新区”，其房价下跌揭示了规划预期与现实落地的巨大落差。未来价格能否企稳，取决于“产业-人口-配套”能否形成正向循环。对购房者而言，需摒弃投机思维，以自住实用性和长期持有心态理性决策。
