存量房贷利率转轨这件事去年底就定了，当时就有许多财经大媒体以及自媒体做了各式各样地解读。进入今年3月份，转轨正式开始实施，所以又有许多各式各样的解读文章。

其实说一千道一万，解读的核心无非就是2条。第一条，如果未来利率上涨，选固定利率（不与LPR挂钩）合适，如果未来利率下跌，选与LPR挂钩合适。第二条，在过去20年里，我国利率一直处于下行通道。不管文章是万字的长文解读，还是短小精干的千字文，都不会离开这两条，无非是详略程度不一样罢了。

那么结合这两条，一个正常人的逻辑是什么？过去20年利率一直下行，包括去年也在下行，那么未来几年下行的概率比较大，所以结合第一条，选LPR挂钩应该是最优解。

可是偏偏就有人非要说选固定利率好，然后大肆宣传，非要“唱唱反调”。这几天我就收到了几个朋友给我私下发的文章，我点开一看，这不是耽误别人吗？所以今天打算再解释一下我看到的选固定利率的几篇文章有什么漏洞。

1.操心未来10年甚至20年的利率可能会上升，不能构成选固定利率的理由

前面已经说了，如果利率上升，那么选固定利率是合适的。所以基于此，有些文章就在这上面借题发挥，说别看这几十年利率一直在下降，甚至都认可未来5年是利率下行周期，但是过了10年甚至20年，很有可能利率会上涨，因此选固定利率一劳永逸、规避风险，当属首选。

这个我虽然是无力吐槽，但是还是稍微解释解释吧。对于非经济金融专业的人来说，研究宏观利率，甚至是预测长周期的宏观利率是不可能的，远远超出了普通人常事的知识结构。没有扎实的经济学基础，以及非常牛逼的远见，预测长周期宏观利率这就跟街上随便找个普通人算卦没什么区别。

因为利率的影响因素太多了，经济发展、货币政策、财政政策、储蓄水平等等等，实质上复杂的程度绝对超过一般人的想象。所以，如果建议选择固定利率，一定要有充足的理论和数据基础支撑长期利率上涨的观点，顺便驳斥包括央行、理论学界、金融实务届当前已经形成的普遍关于利率下行的预期。在去年，我就在介绍与LPR接轨的时候，顺便解释了为什么利率下行，至今这些分析依然适用。

但是，写这些支持固定利率方法的人，显然没有这个水平，甚至连经济发展与利率之间存在什么关系都搞不清楚，更不用说利率的形成机制了，因此他们对于利率的分析看看就好，当真就搞笑了。

退一步说，一般人决策，能考虑到未来5年的趋势就已经很不容易了，甚至绝对足够了。2006年的时候，谁知道2008年A股见顶、美国次贷危机呢。2008年的时候，谁知道智能手机再过3、5年即将全面取代传统手机呢。2010年的时候，谁知道房价涨的这么快，谁知道2年后二手房交易要交个税和增值税呢。2012年的时候，谁知道3、5年后直播平台能赚这么多钱呢。2015年的时候，谁知道2年后共享单车不仅普及而且过剩了呢。

与其用未来10年可能发生的事情来决策，倒不如用未来5年基本确定的事情来决策，这个决策是什么，就是跟LPR挂钩，这还有什么可犹豫的。

2.选LPR银行没赚，不选LPR银行其实也没赚

不选LPR还有一种类似于“阴谋论”的可笑说法，那就是银行的员工不遗余力地推跟LPR挂钩，说明跟LPR挂钩银行赚了。因此，用阴谋论倒推该选什么，就得选固定利率。如果按照这个理论来说，那以后不要去超市买任何东西了，因为超市里的东西价格也会变，而且超市也要赚钱。但凡是超市调整价格，那消费者绝对是亏钱的。

我再稍微解释一下，不管是按固定利率还是跟LPR挂钩，只要能正常还钱，没有拖欠或者最后还不上，银行都是赚“正常”利润的。因为银行赚的钱是“利差”，通俗点来说就是，银行赚的是存款和贷款利率的差额。比如说银行按2%的利率吸收存款，再按照5%的利率贷款，这中间差额3%就是银行的毛利润。如果银行按3%利率吸收存款，再按照6%的利率放贷，银行并没有赚额外的利润。

因为国家一直在推利率市场化，银行存款的来源有很多，不论是居民存款还是从公开市场筹资，或者是从央行借来的，今后利率都会跟LPR直接或者变相挂钩。也就是说银行放贷的成本今后会随着LPR同上同下，那么贷款跟LPR同上同下，这中间银行的利差并没有变，所以银行并没有赚额外的利润。

我再退一步讲。现在银行业虽然还是大行占据主导，但是竞争已经很激烈了，没有银行会冒着损失客户、得罪客户风险的。如果哪家银行敢在公开的二选一下推荐客户更不利于客户的方案，信不信马上就有很多同行跳起来攻击他们，居然让客户选差的，这个银行有问题。所以，在目前这种公开的情况下，银行一定会推荐给客户实惠的方案，每一家银行都一样。

3.不管利率下降还是上升，绝大部分人最终都要转换成LPR

除了前面两条，我再说一个点吧。从去年年中开始，准确点说是从今年开始，今后所有的房贷都要跟LPR挂钩，不论顾客是想选还是不想选，都只有挂钩这一个选项。

那么结合现在房地产市场的实际情况来看，一线、二线城市城市化进程逐步走向末期，三四线城市新城区开发也进入一个新的阶段，房地产在大方向上走向“存量”时代是大趋势。对于我们普通人来说，即使房价持平，今后难免会有换房的需求。北上广深自不用说，换房已经成为市场主流需求，发达城市二手房市场占比也在逐渐提高。

在现在的房价面前，普通人不可能刚毕业就买到自己能住一辈子的房子了，换房是常态。那么只要换一次房，就会进入房贷就将跟LPR接轨，原先的房贷不论怎么选都将结清。至少从我身边的情况看，5-10年换房是非常正常的。

所以，随着存量房贷不断地偿还，以及换房群体不断结清旧房贷，转向新房贷，所有房贷都将直接跟LPR挂钩。那么已知未来几年LPR基本上确定要下降的情况下，真的要头铁选固定利率吗？

当一半的人说选LPR，另一半说选固定利率的时候，也许两种方式真的值得好好推敲。当99%的人说选LPR好，1%不到的人说选固定利率好的时候，难道大多数人都是傻子？