福州金山，在大多数人的印象里是一个发展较为成熟的板块，这个观点基本是对的，但是如果深度剖析的话，还是会因为地段不同，发展也不一样。
在福州人眼里的市中心，是处于鼓台地段，当鼓台饱和的时候，外溢的主体板块有三个：
金山，五四北和东二环。
如今东二环在政策红利下弯道超车，效果应该是三个板块中最好的，五四北由于北面有大山阻隔，相对会弱一点；
至于金山，要想分析透彻的话，要要精确到该板块的地段上。
前言
在2000年左右，金山已经开发商品房，为了满足鼓台的外溢需求，大力发展金山；
金山大桥在2000年9月之后通车，让金山板块有了发展的基本条件。
只不过彼时的金山，发展还是相对落后，早期的商品房单价一千多，而当时三叉街板块的新房单价在两千出头。
福州南进是主旋律，当时金山的配套也在同步跟上，不少闽系房企布局金山，以北派闽系房企为主，如融信，金辉，福晟，中庚等。
2011年，金山板块的仓山万达开业，将金山板块推向一个新的高度。
但是，同为金山板块，也分为核心区域和非核心区域，在金山大道和浦上大道之间的区域比较被认可；
金山大道往北一丢丢，也算比较成熟的片区，但是再往北，接近淮安板块的话则略为薄弱。
浦上大道往南，相对会尴尬一点，位于金山和奥体之间，成熟界面相对逊色一点。
很早的时候，说金山没有土地了，但是最近的土拍市场还是给金山留下足够的空间，现在我们逐一分析这几个楼盘。
PART 1
图片来源于搬砖工
左海金山文翠应该是金山最热门的项目，因为该地块土拍时，已经确定划片金山小，这是金山板块内第一梯队的教育资源。
2024年8月30日，福州市属国企左海集团以12.4亿元竞得2024-30号地块，楼面价16909元每平；
这是一个热门地块，当时竞拍44轮，溢价率达到23%，该地块位于建新北路与金达路交叉口东侧；
该地块离金山大道约280米，按照之前的金山板块各片区理论划分，是一个相对比较成熟的地段。
该楼盘离马榕地铁口实际步行距离约400多米，自驾的话，早晚高峰略显拥堵；
这个地段不缺商业配套，3公里半径内有万达，爱情海商圈。
其实，这个楼盘备受关注的焦点是划片金山小，目前的入学政策来看，要提前三年落后，而划片金山小的房源已经是老旧社区了。
如果为了孩子上学，买二手房持有周期要9年，本来就是老旧小区，九年之后想置换都难。
所以，金山文翠在居住体验感和教育资源方面，相较于金山其他新盘有较大的优势。
从目前得到的消息来看，项目拟建设9栋17-32层高层住宅，预计将提供近500套房子；
金山文翠想打造改善型社区，户型规划在130-170平米之间；
现阶段的左海对于楼盘品质有一定追求，还是值得期待的。
但目前来看，项目最大的缺点可能是上车门槛比较高，以榕心映月为例，划片金闽小，要提前三年落户，二手房市场要卖到3万2左右；
这样推算的话，金山文翠预计价格大概率在3.2万以上，也就意味着上车门槛基本在400万左右。
PART 2
图片来源于搬砖工
2024年8月，左海集团以6.34亿竞得福州宗地2024-29号，楼面地价13272元/㎡，占地约26.54亩，占地约26.54亩；容积率2.7，建筑限高100米，
其实这个地段在金山板块中不算特别优质，距离金山大道约900米。城市界面尚可，但是周边配套不算特别优质。
该地块在土拍的时候明确划片金山实验小学，不过这个资源对比金山小，算是有一定的差距。
主要配套是离地铁5号线马榕站约200米，但是福州的5号线，存在感相对会薄弱一点。
图片来源于搬砖工
2024年9月福州建总地产以底价3.77亿兜底福州宗地2024-37号，楼面地价10293元/㎡，占地约20.35亩；容积率：2.7，建筑限高：100米，规划281套住宅；
这两个楼盘紧挨在一起，配套基本类似，连容积率，限高都一样，也同为20多亩的中小地块。
这两个楼盘所在的片区，由于周边产业较多，与之前的住宅区都有一定的距离，未来的生活便利性要略打折扣；
当然，一分钱一分货，这两个楼盘预计售价不会太高，更偏向于金山地缘客户，只能受楼面价伤，建总的地块有一定的优势。
PART 3
图片来源于搬砖工
2024年9月，建总地产以3.99亿竞得宗地2024-38号地块， 成交楼面价：14163元/㎡，项目占地约35.22亩，容积率：1.2 ，限高：50米，划片仓山区实验小学教育集团流花溪分校。
这是建总的雍玺湾，从地段上说，勉强算是金山板块吧，实际上是在华润橡树湾的东侧；
虽然名字中有一个湾字，实际上与乌龙江之间隔着橡树湾，由于建总限高是50米，大部分房源不会有较好的江景资源。
如果对这个地段不熟悉的话，在经过金山三环路的时候，能看到外立面比较特殊的融信白宫，该项目位于其北面约300米距离。
我们可以从航拍图中看到，该项目东侧还是有较大的城中村，对比上面几个楼盘，算是最为薄弱的。
这个位置，巧妙地避开了大型商业和地铁，其实离这个地段的配套更依赖于奥体板块，离地铁5号线5号线东岭站距离超过1公里。
但是，这个楼盘有一个较为突出的优点，容积率只有1.2，而占地面积约为35亩；
那这就意味着社区内会有比较大的活动空间，可能会打造品质略高的社区。
小结
因为金山即将入市的有8个楼盘，由于篇幅有限，今天主要先聊这四个盘。
有没有发现，现在金山大部分地块被左海和建总给包圆了，这两个市属国企终要决战于金山。
先说这两个房企的品质吧，如果福州楼市要评选一个进步最快奖，那么有可能在这两个房企当中决一雌雄；
当然，榕发也有一较高下的能力，准现房的北源云筑社区也做得不错。
左海和建总最早的较量应该是在南二环白湖亭片区。
很多人会认为建总的品质会更高，这个要一分为二的观点来看。
同样是2.0的容积率，假设在同样大小的地块上，盖8栋16层高的房子和盖16栋8层高的房子有什么区别？
很多人会认为前者是小高层，后者是洋房，但有没有想过后者建总占地面积更大，会缩小业主的活动空间，社区被挤压了。
我们几个地产同行在这两个小区走过多遍，用更为细致的眼光去看待这两个楼盘，其实品质难分伯仲，但建总的营销手段会更为高明。
现在左海和建总在金山的PK正式开始了，这对于购房者来说是一件好事，他们之间必须卷品质，卷价格。
最后说一下，这四个盘的定位，金山文翠主要还是针对有教育需求的改善群体，和其他三个楼盘并没有太多可比性；
有竞争的就是左海江湾道和建总瑞璟轩，二者之间，主要是衡量品质和价格。
至于雍玺湾，配套可能会差一点，但是1.2的容积率，在社区上还是有很大的想象空间，就看建总能否把握住了。
反正这几个楼盘优缺点都很鲜明，如果要在金山板块置业，看如何取舍吧！