而以套内面积计价，引发社会广泛关注。不少民众认为这是顺应民意，打击开发商赚取不法利益的举措。那么取消公摊背后的真相到底是什么？这一政策对未来房价的变化会产生什么影响？

首先要澄清一个事实：住房按建筑面积计价还是套内面积计价，在其它条件不变的情况下本质是一样的，不存在所谓开发商以建筑面积计价将公摊也由业主承担是赚取不法利益的情况。电梯间、楼道、配电房等公共配套既是住房的必须，也是国家强制的建筑规范。对于开发商来说，考虑住房售价的二个因素，一个是成本，一个是需求。在根据成本和市场需求制定出价格后，一套房子是按建筑面积计价还是套内面积计价，对开发商来说是一样的。比如一套建筑面积100平米的房子，开发商的总成本是80万，他根据成本和市场需求将这套房子定价为100万，那么按建筑面积计算是每平米1万；如果要求按套内面积计算，按套内面积大约是建筑面积的80%计算，那套内面积价格就会是1.25万。不可能他80万的成本你要求按套内面积计价了，他还卖1万。

一个房子建成什么样子受三个因素影响，第一个是土地出让时候的规划条件，其基本要素包括容积率、绿化率、建筑密度、限高等，核心是容积率，它会对建筑密度和高度产生很大影响。第二个因素是建筑规范，比如楼道最少要多宽，多少层的建筑要配多少部电梯多少个人行疏散通道，阳台不能少于多宽不能超过多宽，外墙要用什么材料，钢筋含量每平米不能少于多少等，建筑规范决定了建筑的保底成本 。第三个是市场定位，开发商拿到一块地后，会根据地块位置、目标客户、规划条件等决定建筑设计方案，不同的方案会对成本产生很大影响，比如同样一层六户，是二部电梯还是三部电梯？楼道是不是宽一点？外墙是用涂料还是石材？小区园林绿化用什么标准？这些都会对建筑成本产生很大影响。

以上这些成本，无论是按建筑面积计价还是套内面积计价，一套房子的成本都是一样的，那么在其它条件不变的情况下，总售价也是不变的。那么取消公摊会产生什么影响呢？

首先是对房价的心理影响，而更重要的是对政府出让土地的价格产生重大影响，从而对未来房价产生深远影响。

房价如果大幅下跌，对市场信心也好，国民对国家经济未来前景也好，都会产生悲观预期。而取消公摊以套内计价，那么至少在房价数字上，就有了巨大的空间。仍以一套100平米，总价100万的住房为例。原来价格是1万1平米，现在假设降到80万了，那么成交的套内价格仍是1万（按套内面积一般约是建筑面积的80%计算），那至少房价显得没降。如果现在的总价是90万，那按套内1平米是1.125万，房价似乎还涨了，这就能稳定社会对房价的心理预期。

而取消公摊对房地产未来走势更大的影响在于给政府降地价提供了巨大空间，尤其是对大城市房价的影响空间更大。

我们以最近深圳南山区成交的一块土地为例：12月2日，南山区粤海街道的T107-0107地块出让，由华润中海联合体以185.12亿元竞得，成交楼面价70388元/平方米，溢价率46.32%，该地块建筑面积约26.3万平方米，起拍总价126.5亿元，规划主要建筑形态包含住宅、商务公寓、商业、幼儿园、文化活动室等。

这块土地按建筑面积计算的楼面地价是70388元每平米。对于大城市来说，楼面地价动辙数万一平米，而建筑面积全国各地相差并不大，住宅一般在二三千，豪宅稍贵也高不了太多。而如果以套内面积计算土地价格，那对地价就会产生巨大影响。

这几年因为房地产不景气，很多城市土地都拍不出去，而政府为了保持市场信心，又不好明显的降低土地出让价格，而取消公摊以套内面积计价，那就给土地出让价格提供了巨大的下降空间。我们以成都这样的省会城市为例，假设之前出让土地的楼面地价是3万元每平米，而现在以套内面积计价，只要2.5万每平米，套内楼面地价就超过3万元每平米了，这就使得在表面地价不降的情况下，实际楼面地价下降了5千元。而地价下降5千元，未来的房价就有了1万左右的下降空间，从而在保持表面房价的同时让开发商有了更灵活的经营空间。

政府不仅通过暗降土地价格给房价下降提供了空间，还给建筑设计开了一个大的口子。以往按建筑面积计算，阳台计算一半建筑面积而且规划有严格控制，如今按套内出让土地，阳台就不再是规划验收的硬性条件了，这就给开发商做大阳台甚至多阳台提供了机会。尤其对于大城市来说，土地成本才是大头，建筑成本占比很小，多出点建筑成本把阳台建大建多一些（验收入伙后还有很多操作办法），是开发商和业主都喜闻乐见的事情，一些先试点的城市已经有了这方面的项目，得房率有的高达130%甚至以上。

取消公摊，对房地产市场会产生一系列的连锁反应，比如物业管理费、交给政府的城市配套费等，这些原来按建筑面积计费的项目都会要调整，而且新老政策之间如何协调会产生一些矛盾，不过这些都不是什么大问题。

这样未来房地产市场上，取消公摊建的房子，一套面积为100平米的房子实得可能有130平米甚至更多，而原来有公摊的房子只有80平米左右。从短期来说，新房子能稳定住房价甚至有所上涨，而从长期来说，老房子必将降价，但到那时，政府稳定房地产市场从而稳定国民对宏观经济长远预期的目标已经达到了。