根据国家统计局周一公布的70个大中型城市房屋价格指数，官方数据显示，在7、8、9连续三个月同比下降后，北京二手房按照2015年定基价格指数为145.2，与今年1月的145.2持平。这意味着，北京今年上半年曾经最高达到146.9（涨幅为1.1%）已经全部“回吐”。

我之前用一个简单的模型测算过，随着二套房首付房贷利息从可以只上浮15%到明确上浮20%，加上预计未来稳健理财收益将从4%下降到3.5%。模型显示，假设外部政策环境没有发生变化，那么北京二手房价格指数可能将持稳于143.6，也就是还有1.1%的跌幅还可以预期。那么对于这次“回吐”涨幅怎么看呢？下面奉上我的回答。

1.未来几年北京房价的区间已经可以合理预计

抛开官方数据不谈，其实在北京的朋友们都比较清楚，2017年3·17新政后的第三个月，也就是2017年6月，随着受新政影响的无力在新政策下支付首付的合同逐渐“出清”（不论是履约还是违约），市场逐步进入了新的均衡。换句话说，当时是市场悲观情况下，实质上市场价格进入了最低点。所以通过2017年2月至2017年6月这四个月的数据，我们就能知道在当前政策条件下，市场价格的最高点和最低点。

知道市场价格的最高点和最低点对于合理判断交易反而是最优利的，特别是在当前房价处于最高点和最低点之间的时候。比如说，一个股票，明确的知道它将在18-22块钱一股波动，那么接近18的时候购买，接近22的时候卖出，是最合理的策略。这种情况反而要比，只知道它不会跌破18快钱，或者只知道它不会涨过22块钱有价值的多。所以这一高一低，假如政策没有大的变化，就已经明确了未来2-3年北京房价的价格区间。

那么对照这个标准，持有房产的朋友可以评估一下自己手上房屋的风险。对于不着急出售的卖家而言，如果买价低于2017年6月，那么跌破当年购进价格的几率基本上是零，也就没有着急出售的必要。特别是对于2017年6月之后购房的买家而言，越是接近2017年6月的单价，购房越安全。而对于打算上车但还没有上车的买家，就可以以是否接近2017年6月的单价来判断这个楼盘是否有入手的价值。

前面说到模型推算新一轮均衡价格指数是143.6，如果按照2017年3月价格指数推算当年的价格最低点所对应的均衡价格指数是156.8*89%=139.6。换言之，距离理论上的最低点还有3%左右的距离，那么这段时间，不着急买上车的朋友静候等待即可。

2.除了明年迫切换房的群体外，今年的下跌对所有人都是有利的

这价格波动区间可以合理预期的情况下，对于买卖双方来说，形成相对一致性的预期是比较容易的。正常的买家绝对不可能接受比3·17新政还要贵的单价，正常的卖家也绝对不可能低于2017年6月新的均衡价格。这样一来，总体上房价就能稳定在一个波动不是很大的区间里面。

加上这一波价格下降，对于刚需买房绝对是好事。打算年内上车的刚需可以根据自己需求的迫切程度和风险承受能力开始看房。考虑到2017和2018年的普遍规律都是年初涨、年底跌（这两年政策没有大的变化，有很强的参考性），所以如果比较迫切，并且风险承受能力强的，可以现在就看房等到12月考虑出手，或者等到国家统计局公布数据显示北京二手房定基价格指数达到前面提示的143.6的那个月再出手。如果不是很迫切，或者风险承受能力不强，那么等到了前面提示的143.6之后，先观察一段时间再考虑要不要看房和买房。

对买房群体有利好理解，对卖房群体为什么也是有利的呢？我简单解释一下，这个价格下跌的幅度相对是有限的，而且在市场上的群体都有一定的体会，那就是现在这个价格下跌不体现在挂牌价上面，而是体现在议价空间上面。这意味着卖方依然还有主动权，而且卖方可以在了解买方实际需求以后灵活决定谈价的空间。从而使得卖与不卖在略微有利于卖方的情况下，保持买卖双方之间微妙的均衡。真正到达谈判桌上，既不至于卖方漫天要价，也不至于买方犹豫不前。

对于中介来说也是有利的。因为现在对于中介来说属于寒冬中的“寒冬”，活下去才是第一要务，因此降价有利于释放出一些成交量，从而帮助中介渡过眼前的难关。

但是对于换房群体来说，这样恰恰是最不利的。因为北京这个市场大部分人只有一套房，这就涉及到两个问题：户口放哪里、自己住哪里。通常一套房的换房族，按照传统观念来的话，本身就抗拒租房，所以换房期间居住就成了问题。另一方面，迁到房子的居民户口也成了问题，因为绝大部分买方希望买的是“户口干净”的房子，而现在的政策下卖方不可能在新房子没有买到的情况下把户口迁到单位这种集体户（也不能说完全不能，只是难度非常大）。所以换房族在当前最优解“先卖后买”的前提下，就必须压缩两套房中间的交易间隔期，而现在市场遇冷，流动性下降，他们恰恰是最难受的。以上的情况还是假设能够成交的情况，而事实上，现在挂牌量大增，对他们而言，成交的困难程度反而大大增加。

3.以后房屋交易都要更关注“政策窗口期”

2019年的交易机会基本上已经是没有了（刚需挖笋盘除外），回顾2018和2019年，真正适合交易房产、换房的“窗口期”只有2、3个月。对于2018年来说是5月到7月，对于2019年来说是3月和4月，前者跟学区调整的关系大一点，后者跟下调利率的关系大一点。

换句话说，从这两年的情况看，如果维持现有政策不改变，市场上交易的意愿和需求非常零散。在北京这样以二手房换房为主的市场上，流动性是第一要务，而“认房又认贷”下打击换房，使得流动性大幅下降，不足以支持市场形成连续性、可预期的交易。

同时，大部分人持有的唯一房产，在换房面前也确实难言“割肉”降价出售，没跌破首付大不了就自住嘛，何况还有好多人距离跌破首付还有很大一段距离！反正股市也是炒成股东，投资也没有好的渠道，搬家费时费力费心，中心城区的房租依然坚挺，倒不如持有自己的房子安心的住着。

那么合理预计一下未来几年。首先，在调控的基调下，认房又认贷的大前提2020年应该不会变，那么房价肯定不会逆势大涨。其次，房贷利率与LPR挂钩，各地自定上浮程度，虽然LPR预计会有所下浮，但是即使下浮，在各地把控上浮程度的基础上，预计2020年房贷利率至少不会涨，至于会不会像2019年开年来个小降，那还真不好说。第三，二手房调控会不会出新的政策。个人预计是不会，因为2019年上涨的幅度都“回吐”了，说明目前的政策在稳房价上是有效的。如果加码降得太快也会出问题，而且公积金这种政策都调了，预计短期内也没有更灵活的“微调”工具了。

那么2020年还有没有换房的窗口期呢？等到2020年开年再看吧。