本文作者：李海权，毕业于上海同济大学，工程师，上海申宜禾律师事务所律师。
拖欠工程款是一个老大难问题，特别是在目前降杠杆、金融整顿的环境下，房产企业资金周转频出问题，进而导致工程款结算困难。
首先，施工人或者承包人应评估工程款由拖欠变为死账的风险，或者由于索要工程款纠纷对后续自己接项目的影响进行综合评估。
拖欠工程款在哪些情况下应立即采取法律措施如果存在以下情况，则建议立即采取法律措施：
1.甲方项目停工，可能烂尾。
2.甲方资不抵债，可能破产。
3.项目完工交付，已办理预售手续。
4.发包方或者分包方资金链可能断裂。
5.甲方、分包方等存在多起涉及欠款和债务的诉讼。
6.拖欠款项将近18个月。
建设工程款的优先受偿权一、工程款优先受偿权的法律规定
之所以存在以上情况要立即采取法律措施，是因为承包人有一项非常重要的权利，即工程款的“优先受偿权”。
根据《民法典》第八百零七条规定：
【发包人未支付工程价款的责任】发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
根据最新的相关司法解释规定，承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。（注：以前规定为6个月，从2021年1月1日起为18个月。）
一般甲方在项目开始时就会将土地使用权、在建工程项目向银行申请抵押贷款。如果项目停工、或者甲方资不抵债，嗅觉灵敏的银行会立即抽贷并向甲方追讨贷款，无果的话会立即启动法律程序实现其抵押权。一旦工程项目被拍卖或者转让，则承包人或施工人再讨要工程款就会更加困难。
实现建设工程款的优先受偿权，只能通过向法院诉讼的形式实现。
二、工程款优先受偿权并非绝对优先
根据法律规定，建设工程价款的优先受偿权优先于抵押权、一般债权和税金，但不能对抗已经支付大部分价款的实际购房人。也就是说，即使这个工程已经抵押给银行了，拍卖或者转让处置所得的款项也优先用于建设工程款的结算。但是若工程项目为商品房，且已办理预售许可，则要特别留意其是否已经开售。一旦购房人缴纳了大部分购房款，即使购房人未办理房产证，售出的房屋也不能通过拍卖进行处置。
三、实现优先权的限制
实现优先受偿权的期间原先规定为6个月，自2021年1月1日起为18个月。该期间非诉讼时效期间，而为除斥期间，不能中断、延长。也就是说不能因为承包人或施工人一直在索要工程款，这个区间就会中断。一般债权诉讼时效区间为三年，只要债权人索要债务，则这三年诉讼时效期间就重新计算，这就是诉讼时效的中断。而建设工程款从应当支付之日起开始计算优先受偿的实现期间，只要超过18个月，则承包人丧失优先受偿权，工程款即成为一般债权，在受偿顺序上劣后于银行的抵押权。
催讨工程款还有哪些途径一、走催讨农民工工资的途径
根据《保障农民工工资支付条例》规定，拖欠农民工工资应加付赔偿金。
同时根据相关规定，施工总承包单位应当在工程项目开工之日起三十日内为该项目建立农民工工资专用账户，建设单位按照约定拨付工程款时，应当按照工程承包合同约定的比例或者施工总承包单位提供的人工费用数额，将应付工程款中的人工费用按期拨付到农民工工资专用账户（第二十一条）。
同时规定工程建设领域应当实行分包单位农民工工资委托施工总承包单位代发制度，分包单位负责按月计算每位农民工当月应得工资额，并交施工总承包单位通过银行代发工资（第二十三条）。三是规定实行工资保证金制度（第二十七条）、实名制用工管理制度（第二十九条）及施工现场维权信息公示制度（第三十条）。
恶意拖欠农民工工资，属于犯罪行为。根据《中华人民共和国刑法》第二百七十六条之一规定：以转移财产、逃匿等方法逃避支付劳动者的劳动报酬或者有能力支付而不支付劳动者的劳动报酬，数额较大，经政府有关部门责令支付仍不支付的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金;造成严重后果的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。
农民工朋友如遭遇拖欠工资的情形，在协商不成的情况下，应及时到当地劳动监察等部门进行反映。
二、拖欠中小企业账款投诉举报渠道
根据《保障中小企业款项支付条例》，机关、事业单位和大型企业拖欠中小企业账款，其主要领导和监管部门将承担责任。
若涉及市政工程、国有企业拖欠工程款，可以向相关部门进行举报。
官方渠道：
按照党中央、国务院关于支持民营经济发展、优化营商环境的决策部署，为做好清理政府部门和国有大型企业拖欠民营企业中小企业账款工作，及时回应企业关切，现将全国和各地区受理拖欠民营企业中小企业账款的投诉举报渠道予以公布。
