三则消息,下午连发:
再结合杭州上调房贷利率,那么问题来了,是房价稳了吗?
我劝您别太乐观!我们要看懂背后的逻辑。
这些二手房中,有不少是市区的老破小,近三年全国的老破小价格跌幅都比较大。我们以上海为例,2018年年底,上海二手房平均价格开始拉升,2018年四季度为39454元/平方米,2021年一季度为62284元/平方米,这是二手房价格的历史最高点,价格泡沫膨胀了58%,今年,实际成交单价已经回到2015年的水平。这体现了一线城市的老破小的一个核心:基本跌到位!
陆家嘴写字楼旁的老破小东昌新村
这些老破小的特点还有一个,就是面积小(30-90平)、总价低。2024年二季度,上海总价300万以下二手住宅成交同比增长90.7%,占全市总成交量的比重达40.6%,而去年同期该价格段成交占比仅有27.4%。300万基本属于一线城市中产努力努力能够够到的一个水平。一般来说,这些二手房所处的区域都是交通比较发达的老城区,周边商业也比较发达,各种配套也不会太差,这种地域的房子,如果价格可以承受,就算破点、环境差点,房子里面重新装修,搞搞好,住着完全可以很舒服!
还有一个关键因素,就是租售比,这些老城区的房子,价格一下来,租售比一般都在2-3%,300万房价的房子租出去一年6-9万,这已经是非常高的投资回报比,也就意味着,这房子要是买了不住而是租出去,也不会亏!况且!重点来了!这些房子往往是上个世纪80-90年代起的,那时候国内没有严格的房屋设计施工质量标准,按照50年房屋寿命来说,基本上快要到头了(没有较大地震,住着不会有结构安全问题),可能熬个一二十年的就会拆迁!如果这些地区碰上了拆迁,那不是躺赚?!
那么杭州首套房贷款利率还调高了是为什么?
这个时候放出这个消息,不能说不是某些群体故意制造一种焦虑感,就像之前的涨价去库存一样,因为我们只会在房价上涨时候拥挤购买!杭州等城市这个时候调整利率,其实是银行的保本行为!也就是告诉大家,房贷利率到这个时候基本上到了银行可以承受的底线了!并不是房价稳了!不要上头!
一线的老破小成交大涨,其实侧面都是反应的需求,房子是商品,商品价格永远离不开需求二字,你说在全国房价下跌的2022-2024年,上海市黄浦区新天地商圈的住宅平均每年却以5-6%的比例上涨,几个均价高达20万以上每平的房子开盘秒光!这是为什么?是因为这个区域的房子就是稀缺商品,买一套就少一套,供小于需(大富豪们的,非你我牛马的),商品价格自然得到支撑并上涨!
经济学届的普遍认知是,房价长期看人口,也就是表明的需求的道理!那么人口没有增长还在不断流出的二三线四五线城市,你们又哪里来的信心说房价稳了?!
分化的时代已经悄然来临,我不怀疑未来上海核心区楼盘均价能对标纽约曼哈顿、东京,达到甚至超过50-60万一平,也可以确信,不少城市价格掉到21年价格的一半都没人要!
空房子够30亿人居住,还有新建的房子在路上。房贩子只有跳楼一条路!
吹牛稳了。形势早已巨变!房子那么多,现在把钱变成房容易,但是要把房变回钱可就难了。房价高对大家都不好(炒房客除外),最终买单的都是老百姓。很多人只看到价格到哪了,而很少考虑它到时能不能卖出去,好不好卖。房子是商品,卖不出去喊破天都没用,所谓的房价都是虚数,要有人买你的房才行。不管哪个城市,房子都是越来越多,叠加人口出生大幅暴跌,只会越来越难卖,越来越不值钱。越到后面剩下还没买房的往往越没钱,购买力越弱,都不知道你转手要卖给谁,卖给有钱人?他们都很多房等着卖呢。就算他们有改善需求,一般也会优先考虑买一手新房,而不是二手房。房子实际建造成本是非常低的。有人说土地贵,房价都跌了土地不跌吗?不肯卖?你爱卖不卖,不卖拉倒,别以为大家不知道,卖地是来钱最快的,也是最好赚的。房价低才能真正释放消费力。(现在急的是卖房的人,想把房变回钱的人才急。对于买房的人不用急,有钱还怕买不到房子吗?有钱随时可以买到房,有钱想买哪里都行,手里有钱才是真正的踏实。钱可以做很多事情,包括投资展业。不管你拥有什么,只要你没钱,你就寸步难行。有钱才能真正享受世界。)