进入2023年，龙华新房市场迎来空前大混战，竞争十分激烈，据悉目前在售20+新盘，待售库存高达1万套。

一方面，由于总价区间大部分集中在总价500-600万，导致竞品扎堆；另一方面，各个项目KFS使出浑身解数各种营销打折，以图杀出一条血路。

当前深圳买新房与往年买二手房的逻辑，还是一样的，地段为王，其他靠后。

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深圳北站新盘大厮杀：5盘混战中

作为龙华最为核心两大板块，红山和深圳北。红山片区得益于10年前规划，已然成型，区域生活氛围浓厚，可开发用地基本为0。

相比之下，深圳北站片区由于是近年才规划与执行，从定位与功能角度来看，深圳北站片区定位是CBD商务区，红山片区定位为中央商务区后的居住区，未来的潜力方面深圳北站片区大概率高于红山。

据[圳楼]统计，目前深圳北站有5个新盘在售与待售中，具体如下表：

01、深圳北站片区最近一年左右才有新盘项目。

02、深圳北站新盘整体均价在7.2万/㎡，但不排除个别项目开盘打折幅度较大，导致价格更低。

03、整个深圳北站片区5大新盘中，只有保利招商龙誉花园、华润超核紫云府才有82㎡3房1卫，小建面户型意味着总价门槛更低，这两个项目户型为区域最低门槛。

04、整个深圳北站5个项目，优缺点均很明显。从刚需的角度，性价比到位，不是致命性缺点，都可以接受。

05、综合来看，超核紫云府最低门槛总价500万+，是深圳北站片区总价500-600万档性价比最高的。

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超核紫云府项目信息

华润超核紫云府项目位于深圳北站片区，前身原为2022年深圳第二批土拍的A806-0403宗地，由华润以15.88亿元+竞配面积1200平竞得，项目商品房毛坯限价7.24万/㎡。

项目占地面积约0.87万㎡，计容建筑面积约4.8万㎡，容积率5.78。项目由2栋总高45-46F住宅组成，总户数为552户，其中86户为保障性住房，商品房466套，车位共470个。

项目样板间本周五对外开放，预计开盘时间在9月。

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户型图一览

户型方面，项目只有2种户型，约82㎡3房1卫、约93㎡3房2卫（分横竖厅）。

82㎡3房1卫

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93㎡3房2卫

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横厅3房

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周边配套一览

交通配套方面，项目距离4+5+6号线深圳北站大概500米左右，另外不远处会修建27号线地铁樟坑站，大概距离也在500米左右，直达前海。

27号线规划方案图

教育配套方面，项目东面会新建一所九年制学校，为格致中小学。

根据教育局2023年规划，项目小学学区为格致中学小学部—龙腾学校小学部共享学区。

另外，初中学区方面属于深圳外国语学校初中部、格致中学（2023年为全民治街道招生），大概率是共享学区（以上入学信息，详询龙华教育局）。

商业配套方面，项目对面将建13.4万㎡万象商业+游乐式公园，参考南山大冲万象天地模式。另外，一个地铁站的距离即为红山6979商业、华南首个costco商场以及天虹商场等。

休闲资源方面，项目旁边即南园公园一期，对面即南园公园二期，不远处即北站绿芯公园，真正意义上住在公园里。

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优缺点分析

优点分析：

01、项目最小户型82㎡3房1卫，总价500万+起步，基本算是整个深圳北站最低上车门槛。

02、从性价比角度而言，项目预计最低500万+上车，比不远处上半年开盘的超核中心润府最低门槛便宜至少150万+。

缺点分析：

01、只有2栋，花园小。实际上小区后门即南园公园，可以弥补花园小缺陷。

02、一单元靠近4号线天铁，有噪音影响。相比之前保利招商龙誉花园两侧天铁穿过，项目的噪音影响会小很多。

KFS表现后期会增加地铁隔音屏以及采用3层中空夹胶玻璃，降噪到45分贝以内。

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总结

深圳北站新盘基本均有缺陷，对于刚需买房而言，便宜才是真道理，如果有足够性价比， 一切缺点都不是缺点。

项目若开盘释放一些优惠措施，做到最低总价500万起步，买深圳北站新盘3房，同等这个价格基本只能买清湖、龙华老城等区域，相对而言，深圳北站区域更好。

另外，项目对比上半年开盘的同区域新盘超核中心润府（最小99㎡3房卫总价643万起步），同样最低门槛至少便宜150万+。

综合来看，无论跨区域对比，还是同区域对比，超核紫云府从性价比角度上总价500万起买深圳北站3房，还是有一定价格优势。