韩国房地产又出问题了。

咋回事儿呢？这和韩国独有的一种奇怪租房制度有关系。

在韩国租房有一种模式，房客不用交一分钱房租，就可以白住两年。这种模式叫作全租房，韩国汉字写作“传贳”，租客不需要按月或按季度支付房租，只需交一笔相当于房屋价值30%到80%的保证金，就可以入住房子，两年之后房东将保证金全额退还。

听起来是不是有些不好理解？没事儿，不光是咱们，但凡不是韩国人，初次听到都觉得匪夷所思。

80年代在韩国留学或工作的外国人早就体会过这小小的韩国震撼了，有人从房东角度震惊：“住我家两年，为什么一分钱不要？”有人则从租客角度震惊：“我疯了？把这么一大笔钱托付给一个陌生人？有这个钱我为啥不去买房？”

韩国人自己也知道这个制度比较稀奇，80年代，不少脑子灵光的韩国留学生就把研究全租房当成自己的论文课题，引发了美国、德国教授的高度兴趣，好多人就这么拿到了学位……

韩国这个制度为什么如此奇葩？它又是如何发展起来的呢？

且听乌鸦慢慢道来。

韩国人总喜欢把一件事说得古老一些，哪怕全租房这一模式，韩国人也说它源起于十九世纪末。然而当时半岛经济水平落后，城市化水平并没有提升，上哪找那么多租房的人？

事实上，全租房制度开始于1970年代，那个韩国高速发展的时代。

我们的老熟人朴正熙咔咔引领了产业开发，韩国开足马力建设工业化、现代化。农村人口涌入大城市寻找工作，住房需求猛增。

对于有住房需求的人来说，买房比较困难，尽管这些进城农民大多出手了自家在农村的房屋和土地，但这些钱还是不够买房的，而银行几乎不会发放购房贷款。

在当时的韩国，除非你有一份非常好的工作，不然根本没有机会获得贷款。银行的信贷几乎全部去到了工业部门，尤其是出口部门。

对于房东来说，也是如此。自己空有一套房产，但却没法获得相应的经济收益，只能通过月租收到一小笔钱。如果自己有用钱的需求，也无法拿房子当抵押获得贷款。

在此背景下，全租房模式应运而生。

对于租客来说，将自己出售农村房屋和土地的钱作为保证金交给房东，得到住两年房子的权利，解决了住房需求，对房东来说，则获得了一笔无息贷款，解决了资金需求。两全其美了。

简单来说就是租客无息借给房东一大笔钱，交换房东同意租客白住两年。

在那个时候，韩国经济高速发展，银行存款利率很高，房东拿到钱之后哪怕只是存到银行，都能获得一大笔收益。

因此，全租房并不是韩国在政府层面引入的制度，而是因为家庭金融服务不足产生的民间互利制度。

随着韩国城市化进程的加速，全租房一发不可收拾。韩国在重工业、出口和建设热潮的推动下，实际GDP增长率达到年均11%。低收入人群找到了好房子，建筑公司也有了稳定的业务，住房供应开始增加。

1980年代末，全租房到达了鼎盛时期。

我们的另一位老熟人全小将咔咔在1980年代推动了比之前更好的城市建设。比如，将首都扩张到江南地区，推进了江南开发。之前主要被农田包围的江南，成为了韩国最现代化的都市区。

原来，汉江一到夏天就泛滥，给周边造成很大损失。此前在朴正熙的指示下，汉江上游建设了昭阳江大坝等多功能大坝，但只要遇到暴雨，大坝就会向周边地区放水，对道路及建筑物造成损害，从而使城市的下水道溢水出来，造成损失。

对此，全斗焕政权通过“汉江综合开发事业”的大型土木工程，将汉江首尔段改造成现在的样子，变成了像现在这样宽阔的河流，而且周边的河床沙滩等也被整理得整整齐齐。

而在卢泰愚咔咔时期，韩国政府还开发了日山、盆塘等首尔卫星城，再次推动了城市化的发展。

1980年代，全斗焕还推行了强有力的物价稳定政策，成功抑制了第二次石油危机引发的通货膨胀，稳定了经济。

1981年1月，全斗焕在施政演说中提出了减少政府干预的国家经济运行模式，使其逐步向“民间主导型”经济体制过渡的方针，把重点由以往的扩大生产规模为主转移到合理化、节能等技术改造和改企业素质上来，并加强对农业和中小企业的支援。

就业市场的繁荣随之到来，只要大学毕业就会被企业聘请，几乎不需要担心失业问题。国民都认为只要努力就可以提升阶层，81.3%的国民认为自己是中产阶层；而基尼系数也处于0.2后半部分，显示出北欧水平的优秀收入分配。

1987年，随着民主化运动的胜利，工人要求提升待遇的斗争也迫使统治阶级做出一定妥协，劳动阶层的工资收入增加，韩国社会中的大部分人都分享到了一部分发展成果。

经济高速发展，城市化进展迅速，民众收入又得到提高，这样一来，住宅需求激增的同时，民众也有了钱可以满足这个需求。全租房在这些助力之下，一飞冲天，在1980年代末的韩国，90%的租客住的是全租房。

政府也因势利导，推出了一系列措施，保证全租房住户的权利，正式承认了这一制度的合法性。

尽管这个时候韩国人贷款购房已经不再困难，但相比于月租房以及自己买房，全租房更加方便。如果因为就业和上学问题需要搬家，全租房换房更为轻松。而且不需要按月支付房租和还房贷的话，生活水平也能有比较大的提升。

在经济高速发展的年代，韩国人对于未来的预期都很好，既然收入涨得比房价快，那么何必贷款买房，让自己成为还房贷的房奴呢？而且为了攒钱买房，每个月租住在一个更远更小的房子里，生活质量如何保障？所以，全租房成为了大多数人的选择。

知名韩国影星裴勇俊就曾经说过：“我从来都觉得买房子没必要，因为韩国有个很好的制度，叫作全租房。”

这样一看，全租房真是好处颇多，又省钱又方便。记得几年以前，还有人给中国介绍全租房，希望引进这种制度，缓解大城市年轻人的压力，还说这有助于提升生育率……

全租房真这么好吗？

在经济高速发展、人人都对未来有良好预期时，全租房不是问题。可一旦遇到经济危机，全租房就是潜在的雷。

有些人在全租鼎盛期发现了商业机会，他们便用2亿韩元按揭买下一套价值8亿的房子，然后全租出去拿回4个亿韩元的保证金，再有这4个亿按揭买下两套房，再全租出去……通过这种循环往复的操作，有人甚至买下了上百套房子。

大家算算这是多少倍杠杆了。

而一旦他投资失败，或者资金周转出现问题，就根本没有钱退还保证金，只能等房子再全租出去，用下一个租客的保证金还给上一个租客。

但如果房价下跌，进而保证金也下跌呢？

那就弹弦子喽。

1998年外汇危机爆发，韩国房价和和全租价格暴跌，全租保证金跌得尤其惨，接近20%。这样一来，下一个租客要交的保证金比前一个租客要低，所以房东要多准备一笔钱，退还给即将搬家的租客。

这钱房东哪有啊？

17名全租房客在两个月内相继自杀，房东方面也好不了，9人因保证金问题自杀……

也就是当年韩国因为失业、企业倒闭、票据无法兑付自杀的人太多了，给这件事打了掩护，不然这种悲剧得是多大新闻啊？

更惨的是，好多自有房屋的人面对房价和全租价格暴跌，都把家里房子卖了，准备靠全租过活，这样又避免损失，又能省钱。但这么一来，就陷入了资本主义经典循环——全租的需求暴增，1999年-2002年三年间，全租价格疯狂反弹暴涨了66%，让老百姓本就艰难的生活更加痛苦。

面对这样的局面，韩国政府不得不出手调节全租市场，因为如果任由价格暴涨，那恐怕有些本来准备自杀的人要去刺杀金大中了。

韩国政府成立了住宅金融公社，通过推出面相全租房客的低息贷款，帮助全租房客可以不需要自己掏钱就借到保证金，贷款利息也远远低于月租。而对于房东来说，这种贷款的存在无疑会让他们更方便地找到下一个房客。

在政府的倡导下，韩国银行业也在2005年底纷纷进入租房贷款市场，稳定了全租价格的同时，也避（延）免（缓）了危机的爆发。

然而治标不治本的是，此时韩国经济毕竟已经告别了高速增长，房东拿到保证金之后不一定能获取多大收益，所以他们更倾向于利用房子作为抵押物从银行贷款，然后再将房子月租出去收取利润。

这就造成一个现象，全租的需求随着银行业和政府的推动大大增加，但供给却又出现了问题。

2008年金融危机后，尽管韩国房产市场没有太大波动，但预期下降严重，买房的需求进一步萎缩，越来越多的人希望选择全租，导致全租价格飙升。

这次全租价格上涨的相当邪乎，甚至出现了全租保证金超过房屋售价的情况，令人瞠目结舌，韩国人开玩笑说：“这是肚脐眼比肚子还大了。”

为了结束这种异常现象，时任总统朴槿惠出台了诱导销售转化的政策，希望让原来的全租房客去买房，提振房地产市场。

但问题在于大家不愿意买房是出于避险不想背上房贷，朴槿惠无法解决这个问题，所以终其任期，韩国房地产市场始终低迷，全租价格也没降下来。

在朴槿惠被烛光革命送走之后，文在寅政权上台。文总在经济领域纯粹是个糊涂蛋，而整个韩国民主党在经济问题上比他强的也没几个人，所以在经济问题上，文在寅选择进步阵营的头牌经济学家张夏成作为首席幕僚，对他言听计从。

但张夏成教授就真比文在寅明白吗？好像也并不是。

张夏成不知为何，始终对于干涉央行不太感冒，整个左翼阵营也不知为何，认为“维持央行独立性”是个进步政策，真是让人摸不着头脑。

于是韩国央行在文在寅时代屡屡降息，执行了相当宽松的货币政策，导致大量热钱涌入房地产市场，房价起飞。

在房价已经高企的情况下，民主党失去了首尔中产阶层的支持，输掉大选黯然下台，“天才”总统尹锡悦粉墨登场。

为什么说尹总统是个天才呢？因为他甚至都没意识到房价这么高到底有多大的风险，只推出了一个什么给涨全租价格涨得少的“好心房东”奖励的政策，如同放屁一样……

果然，随着通胀危机在全球爆发，世界快速进入了加息周期，韩国也不例外，利率节节走高。

随着利率走高，租客贷款租全租房越来越不值，于是纷纷选择从全租房转向普通的月租房。去年的数据显示，韩国租赁合同中，月租房的数量首次超过了全租房。

当选择全租的人越来越少，房东很难从新租户那里获得足够的押金还给租赁合同到期的租户，这可能会迫使房东以大幅折扣抛售房产，并助推房价下跌。

数据显示，韩国2月份房价较上年的高位下跌4.4%。如果价格下跌10%，大约四分之一的房东将无力偿全租房押金。

现在大部分全租房租户可是贷款付的保证金，房东还不了钱，租客可得继续还贷款啊！

京畿道高阳市的吴先生就遇到了房东没钱无法还保证金的情况，他只能向政府的住房和城市保障公社申请支援，由政府兜底还保证金。

但政府一下子也拿不出来啊，于是只能拖。这一拖不要紧，贷款可不能不还，吴先生欲哭无泪：“我几个月都睡不着觉，因为我担心贷款的利息。”

在去年韩国政府收到的5078件退还押金申请中，有2340件、即46.1%的案件支付时间超过了5周。特别是，在227起（4.5%）个案中，押金直到今年3月的第三周才被退回。尽管有“必须在30天内退还押金”的条件，但实际上，超过一半的租户等待了5周以上。

别忘了，那种以超高杠杆率撬动房产-全租市场的冒险玩法并没有被限制，如果一个手握几十上百套房子的全租房房东资金链断裂，恐怕那几十上百个租客里，得有不少被逼到自杀。

这么看下来，全租房这一看似有助于民众解决住房需求的制度，存在不小的隐患与漏洞，一旦经济形势出现变化，将立刻成为社会的巨大风险。

毕竟，这是一项诞生于1970年代，韩国家庭金融落后时的特殊民间金融制度，在21世纪已经不合时宜。尽管对于有些换房搬家比较频繁的人来说，这种制度有一定好处，但如果韩国政府不控制全租的规模，不管控其中的金融风险，那么看看杠杆率吧，一旦这个风险暴雷，恐怕韩国要出大事。

参考资料：

叶桢：“韩国特色”地产大雷：全租房

《东亚日报》：“HUG，押金退还等3个月…… ”

知乎用户边钟九：如何评价全斗焕？

《亚洲日报》：文在寅执政四年房地产答卷难及格