最近房地产行业最大的新闻，当属多地官宣取消公摊了。其实说取消公摊不够准确，确切地说应该是“取消公摊面积计价的方式”，为了表达方便我就不细写了，大家能看懂就行。
12月17日，张家口市住房和城乡建设局等4部门印发了《关于推动房地产市场平稳健康发展的若干措施》，其中一条指出落实取消普通住宅和非普通住宅标准相关政策，取消商品房销售价格限价机制；鼓励实行“现房销售”，逐步推进“取消公摊”。
张家口市并非首例。12月12日，湖南省衡阳市发布《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》，明确自2025年1月1日起，衡阳市商品房销售实行套内建筑面积计价。在衡阳之前，肇庆市和湘潭市在今年也发布了相关文件。
其实按套内面积销售，有些城市比如重庆，已经实施很多年了。只不过没有强制性要求而已。还有很多城市虽然没有取消公摊，却另辟蹊径，开始松绑建筑设计规则。去年年底以来，广州、合肥、长沙、佛山、肇庆、北京等多地出台新规，通过放松阳台尺寸限制、鼓励露台等半开放式设计、支持空中绿化面积不计入容积率等方式，侧面助推开发商提升项目得房率。
目前看来，取消公摊面积属于大势所趋，肯定会有更多的城市加入这一行列。不过，未来的新一代商品房，得房率基本都在95%以上，超过100%的也不在少数。当使用面积超过建筑面积的时候，公摊取消不取消，可能也就无所谓了。
公摊面积这一概念不是我们国家的首创，但我们的公摊确实是玩出了花来。别国一般主要公摊电梯、楼梯等垂直交通区域，而我们除这些外，还囊括小区大堂、门厅、走道等水平交通空间，以及物业管理用房、设备间等公共设施区域。七七八八一下来，公摊比例就上去了。有数据统计，北京商品住宅平均公摊系数达23%，上海超20%，广州约19%，相比之下，美国平均仅15%左右，法国更是低至10%出头。
墙倒众人推。很多人把公摊喷得一无是处，甚至有网友说是“为空气买单”。其实我们的房本上都会显示建筑面积和使用面积，一般购房合同里也会把公共面积交代得清清楚楚，不存在欺骗问题。真正困难的是购房人往往处于弱势，不会也无法去勘查公摊面积是否属实，这里面就有了很多空子可钻。想想有些开发商连购房款都敢违规挪用，从公摊里偷点面积又算得了什么？
言归正传。取消公摊面积后，大家最关心的，也是网上争议最多的，是对房价有没有影响？
这里面有好几层考虑，我们不妨逐层思考一下。
第一层考虑：公摊面积只是一种房屋销售的计价方式，开发商卖的和购房人买的都是整套房子。房子还是那套房子，成本还是那么多成本，钱也应该还是那么多钱。因此，房价应该保持不变。
这个思路不无道理，背着抱着是一样沉。公摊的都是居民共用的区域，你可以不计价，但你不能不用吧？既然要用，羊毛出在羊身上，谁用谁出钱，合情合理。所以表面上可以按使用面积计价，但公摊的成本肯定还是要平分到使用面积里的。
有很多人希望公摊面积调整后，开发商的单价不变，这多少有点不讲理了。咱们的商品房销售都是一房一价，所谓的单价其实是用总价除以面积算出来的，而且开发商用建筑面积作分母，是为了财务上计算方便。哪有换个算法总价就打八折的道理？
有人用水果打比方，以后买水果，如果皮都不允许计价了，试问果农会愿意吗？他们不懂那么多大道理，只知道这一车水果100斤，就得收200元钱，少给一分都不行。
第二层考虑：上面说的逻辑有个局限性，就是停留在理论层面。现实中，开发商调价是要承担很大的压力的。
不要小看舆论的力量，现在民间的声音经常能裹挟行政手段，搞出一些荒唐和反智的事情。按上一层的考虑，假如取消公摊面积，新房的售价势必要上调。假设原来得房率80%，每平米1万元，那么现在按使用面积销售，每平米就要涨到1.25万元，足足涨了25%！
这可是不得了的数字，这两年楼市跌得稀里哗啦，很多房子也不过只有这么大的跌幅。现在动动手指改变一下计价方式，房价就复位了？当然我们知道这只是房价的表现形式变了，实质掏的钱没变。但社会是很大的，必然会有大量无良媒体搞一些“震惊”的标题来混淆视听，也必然会有很多不知内情的老百姓会信以为真。还记得过去房价上涨的十几年，开发商是如何人人喊打名声扫地的吗？
换个角度说，开发商并不傻，在产品规划设计的时候也会考虑这个问题。既然公摊不能按房价卖了，那么公共区域的成本肯定就要尽量控制。再搞什么昂贵石材、景观水系、珍稀树种、豪华会所，名义房价岂不是要一飞冲天？倒不如节省下成本，既然买家按使用面积付费，咱们也把成本尽量花到使用面积上去。
所以，开发商肯定会在第一层考虑的基础上，调低新房售价。虽然会比之前的1万元高，但肯定会比1.25万元低，那才合理。
第三层考虑：开发商真的是被迫无奈降价的吗？
大家知道，今时不同往日，房企想降价都快想疯了。最近武汉住更局官网显示，今年三季度武汉市有50余家房企被信用扣分，其中有37家都是因为违规降价卖房。好家伙，打折卖房都属于失信行为了。
今年以来，沈阳、兰州、郑州、宁德等城市都开始实行房企自主定价，但全国仍有大多数城市实行的是价格备案制度，而且住建部还会定期巡视。另外，房企降价还有一个绕不过的难点，就是老业主。今天你敢打折卖房，明天老业主就投诉你“恶意降价”，甚至带人来售楼处“维权”。
能涨价，鬼才想降价。难道开发商不想多挣钱吗？问题是价格是受供需关系影响的，不是开发商说了算的，必须要随行就市。房价下行期间，你不降价就卖不掉，卖不掉大家都要喝西北风。所以大部分开发商冒着被罚的风险都要打各种擦边球降价，甚至不惜被老业主投诉和维权。
现在好了，借取消公摊面积的东风，原来卖100万的房子，可以堂而皇之地降到80万销售。你看单价还是1万元没有变对不对，至少在表面上并没有降价，对政府、老业主、社媒都有交代。
再往深想一点，地方政府出台这样的法规，难道不是乐于见到这个局面吗？开发商降价还有一定损失，属于割肉促销；地方政府就是完全的坐享其成了。新房卖得越快越好，去库存任务就越快完成，新的土地就越有出让的可能。很多房企都跟地方政府有千丝万缕的联系，甚至就是国企背景，地方当然也愿意他们搞降价促销了。
取消公摊面积，老百姓一片叫好，同时也促成了开发商的隐形降价，堵住了住建部和老业主的嘴，还出色完成了政绩。这一石头砸死多少只鸟，佩服佩服。
综上，我认为取消公摊面积，是能促进房价下降的。不要看这两个月又传来多少新房涨价的消息，就以为房价要回升了。其实你试试放开房企的自主定价权，看他们是会涨价还是降价。深圳的几个日光盘，有哪个不是打折打到跟二手房价格倒挂的？
但这里边还有很多事需要搞清楚。比如物业费和取暖费怎么交？按使用面积交，公共区域物业就不管了吗？按建筑面积交，电梯和门厅里也没给供暖啊？以前统一按建筑面积，合理不合理的，大家也就不提了。现在既然房屋的销售按使用面积了，那房屋的使用是不是也应该好好掰扯掰扯呢？
改革为什么困难，就是因为动一发而牵全身。你改动一个小小的计价方式，说不定会引发房地产开发和销售模式的整体变革，撤销几个部门，消灭几个岗位，影响一大批人的财富。别的不说，那些握着存量房的老业主就是哑巴吃黄连有苦说不出。得房率100%的新房和得房率80%的旧房，谁都会判断哪个更有升值潜力。
所以，取消的是新房的公摊面积，降的可是整个楼市的价格啊。
